שופטי בג"ץ תוהים: למה ויתרה רמ"י על חצי מיליארד שקל בעסקת הדולפינריום

שופטי בג"ץ אישרו אתמול לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לעיריית ת"א ולחברת השער לישראל להשלים את עסקת חילופי השטחים במתחם הדולפינריום, נגדה עתרה התנועה לאיכות השלטון. זאת על אף ביקורת שמתחו השופטים על התנהלות רמ"י, לאורך קרוב לשני עשורים שבהם קודמה העסקה.

בפסק דינה חזרה השופטת דפנה ברק ארז שוב ושוב על חשיבות היותה של רמ"י נאמן מטעם הציבור לניהול נבון של נכסיו, ברמזה שבמקרה זה היו הדברים רחוקים מכך, וכי בעסקה נפלו "כשלים של ממש". על אף שבסופו של דבר בחרו השופטים שלא להתערב בעסקה, תוכל העותרת, התנועה לאיכות השלטון, להתנחם באמירות נוקבות אלה, וכן בכיסוי הוצאות משפט של 60 אלף שקל שנפסקו לטובתה.

עסקת חילופי השטחים מקודמת מאז סוף שנות ה־90, והצדדים לה הם רמ"י, עיריית ת"א, וחברת השער לישראל. במסגרתה, צפויה השער לישראל, הבעלים של מתחם הדולפינריום, לפנות את המתחם המשתרע על שטח של 18.5 דונם על הטיילת בת"א. המוטיבציה של רמ"י והעירייה היתה לפתח את השטח, שבלבו עמד מבנה הדולפינריום הנטוש כמפגע סביבתי, לטובת רציפות הטיילת ורווחת הציבור. מדובר במטרה ראויה, אך שימו לב לתמורה.

בתמורה אמורה החברה לקבל מגרש בן עשרה דונם, בבעלות מדינה ובחכירה לעיריית ת"א, בשטח שבין הרחובות הכובשים והרברט סמואל. בשטח מתכננת שער לישראל להקים מתחם משולב של מלונות, מגורים ומסחר בשטח של כ־48 אלף מ"ר. הבנייה אמורה לכלול מגדל בן 28 קומות, בנייני מגורים בני תשע קומות ובניינים בני שבע קומות המיועדים לשמש מלונות, שבכולם קומת קרקע מסחרית. בסך הכל אמורים להיבנות במתחם 450 חדרי מלון ו־250 דירות מגורים.

מתחם הדולפינרים בת"א צילום: בועז אופנהיים

זכויות בנייה שוות יותר

שני השטחים סמוכים פיזית, אך בעלי הפרשי שווי אדירים הנגזרים מזכויות הבנייה בהם. על פי שומה שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי ב־2016, שווי מתחם הדולפינריום שאותו מפנה החברה על פי ההסכם עומד על 62 מיליון שקל, ואילו שווי המתחם שמקבלת השער לישראל בתמורה עומד על 931 מיליון שקל. מהפרשי השווי — 870 מיליון שקל, תשלם החברה 50% היטל השבחה לעירייה, 31% דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל, ו־19% — 165 מיליון שקל, תותיר בידיה.

לפי תוואי זה מרוויחות החברה והעירייה מאות מיליוני שקלים, ואולם רמ"י — בעלת הקרקע שבה זכויות הבנייה, יוצאת עם תמורה זעומה. לו היתה בוחרת באלטרנטיבה שניצבה בפניה — שיווק של השטח החלופי בפטור ממכרז, תמורת 91% משוויו, היתה מרוויחה חצי מיליארד שקל יותר. כלומר, הציבור כולו היה מרוויח חצי מיליארד שקל יותר. לו רמ"י היתה עושה כן, היה ביכולתה להפקיע את שטח הדולפינריום, תמורת עשרות מיליוני שקלים בודדים, ולהישאר עם עודף של מאות מיליונים בידיה.

אפשרויות אחרות

על רקע זה באו אמירותיה של השופטת דפנה ברק ארז בפסק הדין כי "על רמ"י מוטלת חובה, עוד בשלב הטרום חוזי, לבחון האם עסקה שהיא עושה עומדת בדרישה של שקילת התמורות, הן לשם מיקסום הרווח לקופה הציבורית והן על מנת להימנע ממתן הטבה בלתי סבירה לפרט או לקבוצה מסוימת תוך פגיעה באינטרס הציבורי". עוד הוסיפה כי "דומה ששקילות התמורות לא נבחנה באופן ממשי".

עוד מצאה ברק ארז טעם בטענת העותרת כי למעשה היתה רמ"י רשאית להשתמש בסמכותה להפסיק את הסכם החכירה ולתפוס חזקה בשטח, על רקע ההזנחה הקשה ששררה במתחם, שנוגדת את הסכם החכירה מול שער לישראל. במקרה שכזה לא היה צורך בהסכם חילופי שטחים.

"נבקש להדגיש בפני רמ"י כי עמידתה על כך שתנאי חוזי החכירה שעליהם חתומים גורמים פרטיים יקויימו במלואם היא חלק בלתי נפרד מחובתה כנאמן הציבור", נזפה ברק ארז, "התעלמות מהפרות של חוכרים חוטאת לתכלית של שימוש מיטבי במקרקעי ישראל ופוגעת באינטרס הציבורי".

מרמ"י נמסר בתגובה כי "רמ"י תלמד את פסק הדין ותפעל על פי הוראותיו".