בג"ץ אישר חילופי השטחים בעסקת הדולפינריום תוך ביקורת על "כשלים של ממש בתהליך"
השופטים מתחו ביקורת חריפה על התנהלות רמ"י בעסקה אך נמנעו מלבטל את העסקה והיא צפויה לצאת לפועל
בג"ץ אישר לרשות מקרקעי ישראל, לעיריית תל אביב ולחברת "השער לישראל" בבעלות איש העסקים היהודי־גרמני יוסף בוכמן, להשלים את עסקת חילופי השטחים במתחם הדולפינריום, נגדה עתרה התנועה לאיכות השלטון. זאת על אף ביקורת חריפה שמתחו השופטים על התנהלות רמ"י. בנוסף, פסק הרכב השופטים בראשות דפנה ברק ארז הוצאות משפט בסך 60 אלף שקל לטובת העותרת.
- הוועדה המקומית אישרה: מרכז ספורט ימי ופארק חופי במקום הדולפינריום
- הריסת מבנה הדולפינריום יצאה לדרך: תימשך כחודשיים
- הריסת הדולפינריום תחל מחר ב-10
על פי עסקת חילופי השטחים נגדה הוגשה העתירה, תמורת פינוי מתחם הדולפינריום, בשטח 18.5 דונם על חוף הים, בשטח המיועד לפעילות נופש, תקבל "שער לישראל" מגרש בן 10 דונמים בשטח שבין הרחובות הכובשים והרברט סמואל, אשר בו תוכנית להקמת מתחם משולב של מלונות, מגורים ומסחר בשטח של כ-48 אלף מ"ר.
הבנייה אמורה לכלול מגדל בן 28 קומות, בנייני מגורים בני תשע קומות ובניינים בני שבע קומות המיועדים לשמש מלונות, שבכולם קומת קרקע מסחרית. בסך הכל אמורים להיבנות במתחם 450 חדרי מלון ו-250 דירות מגורים.
על פי שומה שנעשתה על ידי השמאי הממשלתי ב-2016, שווי מתחם הדולפינריום עמד על 62 מיליון שקל, ואילו שווי המתחם שמקבלת השער לישראל בתמורה עומד על 931 מיליון שקל. מהפרשי השווי, תשלם החברה 50% היטל השבחה לעירייה, ו-31% דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל.
"מספר כשלים של ממש בתהליך גיבושה של העסקה"
העתירה התמקדה בחוסר סבירות התמורה שניתנה לחברת "השער לישראל", אשר החזיקה בדולפינריום תמורת פינוי השטח. לטענת התנועה, החברה זכתה בשטח חלופי ובו זכויות בנייה למסחר ומגורים בשווי מיליארדי שקלים, בתמורה לשטח ששוויו עשרות מיליוני שקלים בודדים.
"כאשר הדברים נבחנים כיום ניתן להצביע על מספר כשלים של ממש בתהליך גיבושה של העסקה", כתבה ברק ארז בפסק הדין. בין היתר מצאה כי "שקילות התמורות לא נבחנה באופן ממשי בשלב שקדם לכריתת ההסכם", וכן כי "בהסכם המשולש עצמו לא נקבע 'חלון השתחררות' שנועד לאפשר עדכון של מערך התמורות אם יתברר בדיעבד כי קיימת בעיה מן ההיבט של שקילות התמורות. עוד מצאה השופטת כי "עסקה מהותית זו הובאה לאישורה של מועצת מקרקעי ישראל רק בשלב מאוחר ביותר של גיבושה – כארבע שנים לאחר שנחתם ההסכם המשולש".
מתחם הדולפינריום והשטח החלופי צילום: בועז אופנהיים בנוסף לכך קיבלו השופטים את טענת העותרת כי לרמ"י היתה הסמכות לבטל את חוזה החכירה לאור העובדה ששער לישראל כלל לא עמדה בתנאיו, כאשר הזניחה את המתחם. "יש טעם בטענות שהעלתה העותרת בהקשר זה. במשך שנים ארוכות עומד מתחם הדולפינריום נטוש ושומם. השער לישראל מחזיקה בזכויות בו, ומסתמכת על כך שבשלב כלשהו היא תרוויח מהחזרתו לרמ"י. מערך התמריצים הוא לקוי ומוביל בסופו של דבר לפגיעה באינטרס הציבורי של פיתוח המתחם", נכתב, "נבקש להדגיש בפני רמ"י כי עמידתה על כך שתנאי חוזי החכירה שעליהם חתומים גורמים פרטיים יקוימו במלואם היא חלק בלתי נפרד מחובתה כנאמן הציבור. התעלמות מהפרות של חוכרים חוטאת לתכלית של שימוש מיטבי במקרקעי ישראל ופוגעת באינטרס הציבורי".
עם זאת בסופו של דבר כאמור נמנעו השופטים מלבטל את העסקה, וזאת בכפוף לכך שוועדת הפטור של רמ"י תאשר אותה בתוך ארבעה חודשים מהיום. "על אף שהיבט שקילות התמורות בהסכם המשולש עורר סימני שאלה, העותרת לא עמדה בנטל להראות – בנקודת הזמן הנוכחית – שההחלטות חורגות ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות בהן". עוד נכתב כי "לחלוף הזמן יש מחיר גם מבחינת יכולתו של בית המשפט לתת סעד שאינו פוגע באינטרס הציבורי בסיכומו של חשבון".
בתגובה לפסק דין אמרה עו"ד מיקה שינוק קרטן מהתנועה לאיכות השלטון כי: "בית המשפט ביקר, בין היתר, את העובדה שטרם ניתנה החלטה של ועדת הפטור ממכרז (של רמ"י) לעסקה, כלומר הליך אישור העסקה עדיין לא הושלם. החלטת רמ"י על פטור ממכרז, לכשתינתן, תיבחן על ידינו בשבע עיניים, ואנו תקווה כי חברי הוועדה ישקלו היטב את הנושא ויקבלו החלטה שתשים סוף לפגיעה המתמשכת באינטרס הציבורי. במקרה של החלטה אחרת אנו נשקול את צעדינו".
את השער לישראל ייצגו בהליך עורכי הדין יהושע חורש, ערן בצלאל, הגר פינס ואילנה כרמי כץ ממשרד ש. הורוביץ.
