חוסר כרוני בשטחי ציבור

מוגש מטעם DUN'S 100

הפקעה היא אמצעי של מוסדות התכנון להעביר שטח מידיים פרטיות לציבור, לצורך מימוש מטרות ציבוריות שונות. מוסד ההפקעה משקף את המתח בין הצורך להגן על קניינו הפרטי של בעל המקרקעין מחד, לבין הצורך במימוש מטרות ציבוריות הכרחיות. בכל הנוגע למוסד ההפקעה חלה התפתחות עניפה לאורך עשרות שנים, הן לעניין היקף ההפקעות שייחשב כ"לגיטימי", הן לעניין הפיצוי בגינן והן לעניין האפשרות להביא לביטולה של ההפקעה בנסיבות מסוימות. כיום השימוש בכלי של ההפקעה הינו פחות נפוץ מאשר בעבר, שכן רשויות מעדיפות להעביר לידיהן שטחים לצרכי ציבור בדרך של "איחוד וחלוקה", שכן דרך זו אינה כרוכה בצורך במתן פיצוי לבעל הקרקע, אשר לרוב נהנה מכך שערך יתרת המקרקעין שנותרה בידו עולה.

לפני כ-40 שנה אושרה תכנית שייעדה מקרקעין בפתח תקווה לייעוד של שטח ציבורי פתוח, וקבעה כי הוועדה המקומית תהיה רשאית להפקיע שטח זה. כ-15 שנים לאחר מכן אושרה תכנית נוספת אשר אף היא סימנה את השטח הרלוונטי לשטח ציבורי פתוח המיועד להפקעה (בשינויים קלים).

בחלוף 40 שנה מהתכנית המקורית, המקרקעין לא הופקעו, ואין כל צפי ברור להפקעתם.

בעל המקרקעין המקורי הגיש עתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים, ובה טען כי בנסיבות העניין, סמכותה של הוועדה המקומית לנקוט הליכים להפקיע שטחים מחלקתו פקעה, ולפיכך ביקש מבית המשפט להורות לוועדה המקומית להימנע ממימוש ההפקעה.

בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את העתירה וקבע כי "לא ניתן להותיר את האזרח 'תלוי על בלימה' ולהיות נתון 'לחסדיה' של המשיבה (הוועדה המקומית – הח"מ) ולרצונותיה, מתי תחליט לבצע את האקט הפורמאלי של ההפקעה, לאחר שלא נעשה דבר, בקשר למימוש כוונותיה של הוועדה המקומית, במרוצת 40 השנים, שחלפו מאז יועדה החלקה לשצ"פ בדרך של הפקעה". בית המשפט לעניינים מנהליים הוסיף והבהיר כי לצד האינטרס הציבורי, יש לבחון גם את האינטרס של העותר להגן על קנייננו, וקבע כי בנסיבות העניין אינטרס זה גובר.

עו"ד עופר טיוסטר

הוועדה המקומית הגישה ערעור לבית המשפט העליון, וזה הפך את פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים וקבע כי אין לבטל את ההפקעה. בית המשפט העליון (הנשיאה חיות, בהסכמת השופטים מינץ וגרוסקופף) התייחס לקיומו של "חוסר כרוני" של שטחי ציבור באזור הרלוונטי. עוד הוסיף בית המשפט העליון, כי מלכתחילה ההפקעה יועדה ל"שימוש ציבורי כללי" (שטח ציבורי פתוח) עבור האזור בו המקרקעין מצויים, ולא לצורך ציבורי ספציפי. בנסיבות אלה, בית המשפט העליון סבר כי האינטרס הציבורי בשמירת השטח לטובת הציבור גובר על הפגיעה שנגרמה לבעלים.

בית המשפט העליון נתן משקל רב למצוקת שטחי הציבור באזור, ואבחן את המקרה שבפניו ממקרה אחר, שבו בית המשפט העליון הורה שלא להפקיע מקרקעין בפתח תקווה עקב חלוף הזמן.

בית המשפט העליון הבהיר כי להבדיל מאותו מקרה, שבו היה מדובר באזור המאופיין בעודף של שטחי ציבור, וההפקעה נועדה לשמש עתודה לצרכים ציבוריים עבור אזורים אחרים, הרי שבענייננו מדובר באזור בו קיים מחסור משמעותי בשטחי ציבור.

המסקנה העולה מפסק הדין היא כי לאור ההלכות השונות, בתי המשפט יידרשו לבדוק כל מקרה לגופו. נראה כי ככל שמדובר באזור הסובל ממצוקה של שטחי ציבור, נטיית בית המשפט תהא להותיר לרשות את זכות ההפקעה על כנה, גם אם זו לא מומשה במשך עשרות שנים, בעוד שבאזורים אחרים, בהם יש די שטחי ציבור, יעדיף בית המשפט את זכות הקניין של הבעלים על האינטרס הציבורי להותיר את פוטנציאל ההפקעה על כנה.