נדל"ן בבודפשט - בירת ההשקעות המפתיעה של אירופה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

לונדון אולי לא מחכה לכם, אבל בודפשט בהחלט כן. בירת הונגריה, שספגה מכה קשה בעקבות המשבר הכלכלי ב-2008, מככבת בשנים האחרונות בין עשרת שוקי הנדל"ן המתפתחים בעולם, ומשאירה אבק לערים האירופיות החביבות על המשקיעים כגון ורשה, ברלין, ליסבון ואתונה. כך, ב-2015 דורגה העיר על ידי חברת ייעוץ הנדל"ן הבריטית נייט פרנק במקום השביעי בעולם, עם צמיחה של 16.3%; ב-2016 הגיעה למקום ה-15 בדירוג העולמי עם זינוק של 19%; וב-2017 טיפסה בודפשט למקום החמישי בעולם, עם צמיחה של 15.5%.

הסטטיסטיקה אם כן לא משקרת, ולמציאות בשטח יש סיבות טובות. בשנים האחרונות נקטה ממשלת הונגריה בשורת צעדי פיתוח ועידוד ממשלתיים, אשר שינו את שוק הנדל"ן בעיר ללא הכר. צעדים כגון מיסוי נמוך, חידוש תשתיות ומתן הקלות ותמריצים לסטודנטים זרים, התניעו שוק שהיה רדום שנים ארוכות, והפכו אותו לאחד מהיעדים האטרקטיביים בעולם.

את המגמה החיובית ניתן לראות במיוחד בשוק הנדל"ן להשקעה: מחירי הדירות, אשר בעקבות המשבר צנחו בחדות ונותרו בקיפאונם במשך מספר שנים, מתחילים לטפס, ומשקיעים המזהים זאת בזמן עשויים ליהנות מעלויות רכישה נמוכות ותשואות שבארץ ניתן רק לחלום עליהן. 

נהר הדנובה, בודפשט. חזות אירופית קלאסית לצד עושר תרבותי רב צילום: kirkandmimi/Pixabay

המרכז החדש של אירופה

לזכות בודפשט עומדים כמה יתרונות בולטים, בהם קרבתה לערים מרכזיות כמו וינה, פראג, מינכן ובלגרד, החזות האירופית הקלאסית המרשימה וכן עושר תרבותי רב, הכולל עשרות מוזיאונים וגלריות, תיאטראות, בתי קולנוע, ברים, מסעדות, מועדונים ובתי קזינו. בצד אלה, המחירים והעלויות בעיר עדיין נמוכים כבערים מזרח אירופיות אחרות, והופכים את בודפשט ליעד אטרקטיבי במיוחד לכל כיס.

מלבד נהר הדנובה החוצה אותה, העיר עצמה מחולקת לרובעים, כאשר המרכזיים שבהם - רובעים 5, 6 ו-7 - הינם רובעי הקניות והבילוי העיקריים. "הרובעים האלה הם לב העבודה בשוק הנדל"ן", מסביר אביב זאדה, מייסד מניב בודפשט, חברת נדל"ן הממוקמת בבודפשט ועוסקת בתיווך וניהול של השקעות ונכסי נדל"ן בעיר. "רובע 7 הוא הרובע היהודי ההיסטורי, המשמש כיום רובע הבילויים הכי גדול בהונגריה עם מאות ברים, מסעדות ומועדונים. כמו כן, הרבה אוניברסיטאות נמצאות ברובע הזה, ו-80% מהסטודנטים שוכרים בו דירות, כמו גם ברובע 6. רובע 5 הוא האזור הכי יוקרתי של בודפשט, שם נמצאים המשקיעים היותר גדולים, המתעניינים במלונות, במלונות בוטיק, בדירות יוקרה ובחנויות".

לדברי זאדה, 90% משוק הדירות להשכרה מאוכלס בסטודנטים זרים, אוכלוסייה הידועה במוסר תשלומים גבוה. "מי שמגיע ללמוד זה מי שיש לו כסף. הסטודנטים משלמים בזמן, ובנוסף, כדי כדי לקבל ויזת לימודים, אנחנו כחברת ניהול והנציגים הרשמיים של בעל הנכס צריכים לחתום להם על אישור שהייה. כלומר, אשרת הלימודים שלהם תלויה בזה, ולכן אלה שוכרים שמקנים למשכיר 'ראש שקט'. וכשדירת חדר וסלון של כ-40 מ"ר עולה 650 יורו לסטודנט, יש רשימת המתנה מאוד ארוכה, וגם התשואות למשקיע ממש טובות".

כמה טובות? תשואה לדירה בעלות של כ-100 אלף יורו במרכז בודפשט נעה בטווח של 7%-6% נטו (כלומר, לאחר דמי ניהול חודשיים), וככל שההשקעה עולה - כך גם התשואה. כך לדוגמה, דירה בעלות של 200-170 אלף יורו יכולה להניב כיום למשקיע תשואה נטו של לא פחות מ-8.5%-7.5%.

דירות המגורים בבודפשט מצויות לרוב בבנייני מגורים שנבנו בתחילת המאה הקודמת, אשר חלקם מצריכים שיפוץ – מהלך התורם משמעותית לתשואה העתידית. מכל מקום, בשוק הנדל"ן של בודפשט אין ממש אלטרנטיבות - בשל היעדר שטחי פנויים ברובעים 5, 6 ו-7, כמעט שאין כיום בנייה חדשה בלבה של העיר.

נכס שרכשה מניב בודפשט עבור משקיע ישראלי, בעיצוב מודרני. מניבה תשואה שנתית של 7% נטו צילום: חיליק חביב

רוחות של שינוי

זאדה מתגורר בבודפשט מזה 12 שנה, ולתחום הנדל"ן הוא התגלגל במקרה, לאחר שחבר מהארץ ביקש שימצא לו דירה לקנייה. תהליך החיפוש חשף בפניו את הפוטנציאל הקיים בשוק, ואת החברה שבבעלותו הוא הקים לפני ארבע שנים. כיום החברה מנהלת כ-150 נכסים החל משלב איתור הנכס, שיפוץ, ריהוט ועיצוב פנים, מציאת שוכרים, ניהול בשוטף ועד למכירה ומימוש ההשקעה.

את הסיבה שבודפשט הפכה בשנים האחרונות למוקד משיכה למשקיעים מייחס זאדה, בין היתר, לשינוי האקלים הפוליטי: "המדיניות של הונגריה בשנים האחרונות נגד הכנסת מהגרים בסופו של דבר מביאה הרבה מאוד משקיעים. העיר שקטה, אין בלגן ברחובות, אין הפגנות".

הסנקציות שמפעיל האיחוד האירופי בשל מדיניות המהגרים לא אמורות להרתיע משקיעים?

"אמנם האיחוד האירופי מנסה ללחוץ את הממשלה בעניין הזה, אבל הממשלה לא זזה מעמדתה. הם זכו בבחירות רק בזכות המדיניות הזאת. עם זאת, ניכר שהאיחוד מזרים הרבה כסף לפיתוח תשתיות במדינה. רואים את זה כשמסתובבים באזורי הפיתוח, כשמכל עבר יש שלטים שכתוב עליהם 'בסיוע האיחוד האירופי'".

גם התיירות הגואה במדינה דוחפת מעלה את שוק הנדל"ן. "העובדה שבודפשט היא עיר מדהימה ביופיה, שמצד אחד נראית מערבית לגמרי ומצד שני עדיין מאוד זולה, הופכת אותה לאטרקטיבית הן עבור התייר שמעדיף לואו-קוסט, והן לחבר'ה היותר צעירים מרחבי העולם. השנה התחזיות הן שיגיעו 17 מיליון תיירים להונגריה. אם מוסיפים לזה את הסטודנטים שמגיעים ללמוד פה רפואה, פסיכולוגיה ומנהל עסקים – מבינים מדוע המשקיעים מרגישים כאן בטוחים, ומן הסתם גם שוק הנדל"ן עולה מאוד בעקבות זה".

על פי ארגון התיירות העולמי, ב-2016 נחתו בהונגריה 15.2 מיליון תיירים זרים, מתוכם 11.6מיליון איש התאכסנו בבודפשט. לשכת התיירות ההונגרית מדווחת כי ב-2017 חלה עלייה של 8% בתיירות החוץ, וכי בנובמבר, חודש השיא באותה שנה, כשני שלישים מהתיירים שביקרו במדינה ביקרו גם בעיר הבירה. על פי דיווחים בתקשורת ההונגרית, חסרים כיום בבודפשט כ-6,000 חדרי מלון.

"סטודנטים באים לכאן לשש שנים, והמשמעות היא שהדירה תפוסה לאורך כל שש השנים האלה", אומר זאדה. "כשבאות חברות מסוגה של Airbnb ומבקשות שנשכיר להן דירות - אין לנו מה לתת, אנחנו באובר-בוקינג. אבל עבור המשקיעים הקטנים, מגולם פה פוטנציאל לרווח לא קטן – אם סטודנט יכול למצוא דירה במרכז העיר תמורת 600 יורו בחודש, Airbnb תציע לו אותה ב-800 יורו. החברות האלה מרוויחות על דירות 1,500-1,000 יורו בחודש משכירות משנה, כך שלא אכפת להן לשלם יותר עבור כל דירה. יש תחרות מאוד גדולה, ולכן מחירי השכירות מאוד גבוהים כיום לעומת העבר".

דירה שרכשה מניב בודפשט עבור משקיע ישראלי. עיצוב קלאסי עם נגיעות מודרניות צילום: חיליק חביב

שבח משובח

לעומת מדינות רבות באירופה, בהן נדרשת פתיחת חברה ייעודית לנדל"ן או הצטרפות לחברה קיימת, פרוצדורת רכישת הדירה בבודפשט זמינה לכל משקיע פרטי, ודומה יחסית לזו בישראל. בהונגריה, עם רכישת הדירה, הקונה משלם 10% מקדמה ומקבל הערת אזהרה לזכותו בטאבו, ומכתב שלפיו אם לא קיבל אישור או סירוב מהמדינה בתום 45 יום, הוא יכול לרכוש את הדירה. "ברגע שהקונה משלים את העסקה הוא מקבל בעלות על הדירה ואנו מתחילים לטפל לו בהעברת הבעלות, מוציאים אותה לשיפוץ או רק מרהטים אותה, מוצאים שוכרים ומתחילים לנהל אותה. מאוד פשוט", מסביר זאדה.

גם שיעורי המס בהונגריה הם ייחודיים בנוף הנדל"ן האירופי. מס הרכישה הוא בשיעור של 4% מערך הדירה, אולם המס שמעודד רבים לקנות נכסים להשקעה במדינה הוא מס השבח הנמוך - 15% בשנה הראשונה, כשאחר כך מדי שנה הוא יורד ב-4% - עד לשנה החמישית שבה הוא מתאפס.

אביב זאדה. החברה שהקים מנהלת כ-150 נכסים צילום: באדיבות מניב בודפשט

זאדה אומר כי מניסיונו, החשש העיקרי של משקיעים לקנות נכס בחו"ל נובע ממחסום השפה – דבר שגם לו מנסים במניב בודפשט לתת מענה: "היתרון הוא שיש לנו כאן עורכי דין שמדברים גם עברית וגם הונגרית, אז התקשורת מאוד קלה. כשהמשקיעים הישראלים שפועלים דרכנו שומעים את עורכי הדין מדברים עברית – מיד זה עושה להם הרגשה בטוחה יותר".

ולמי מתאימה השקעה בנדל"ן בעיר? הפרופיל של המשקיע הישראלי בבודפשט הוא מגוון למדי. לדברי זאדה, "עיקר המשקיעים הם בעלי הון עצמי פנוי של 600-400 אלף שקל, שבארץ האופציה היחידה שלהם היא לקחת משכנתא של מיליון שקל ולקבל תשואה של 2%-2.5%, במקרה הטוב. הפרופיל שאנחנו מזהים במניב בודפשט משתנה וכולל טווח גילאים רחב - החל ברווקים בני 20 עם יכולת כלכלית, עבור בזוגות סביב גיל 30 שמקבלים מתנה מההורים, וכלה במורות, בעלי עסקים קטנים או זוגות בני 55-45 שרוצים לרשום את הדירה על שם הילד, שיהיה לו משהו בחו"ל. אבל אין בזה חוקים, וכל המשקיעים רוצים להרוויח. צריך רק לזהות את הפוטנציאל בזמן".