מצאו ייעוד: הקרקעות שביום אחד שילשו את ערכן

משקיעי נדל"ן מתוחכמים, שלא מסתפקים בתשואה השוטפת אלא מקווים גם לעליית ערך משמעותית של נכסיהם בטווח הבינוני-ארוך, יודעים שאחד הגורמים המכריעים ביותר בהיבט זה טמון מתחת לנכס הפיזי – בקרקע, וכי ייעודה התכנוני של זו משפיע במישרין על ערכה.

השימושים הפוטנציאליים שלה – בהם מגורים, תעשייה, מסחר או מלונאות – נקבעים בתוכנית בניין עיר (תב"ע), המסדירה את ייעוד הבנייה ברשות המקומית שבה נמצא תא השטח הרלוונטי, על פי מדדים שונים כגון מיקום המקרקעין, התנאים הפיזיים השוררים בו, צורכי האזור וחוקי התכנון והבנייה החלים בו.

מרבית היצע המקרקעין בישראל נמצא בבעלות המדינה ובניהול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המוסד שאמון על הענקת זכויות השימוש והניהול של קרקעות מדינה, על פי הסכמי חכירה. לכל קרקע נקבע ייעוד, דהיינו השימוש המותר בכל חלקת אדמה.

"חוק התכנון והבנייה קובע כי לא ניתן לעשות שינויים בשטח קרקע ללא אישור מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה", מסביר עו"ד אמיר שושני, בעל משרד עורכי הדין אמיר שושני המתמחה בדיני מקרקעין. "אלא שפעמים רבות, בעל הקרקע מעוניין לשנות את ייעוד הקרקע בהתאם למציאות המשתנה, בתקווה להפוך את הנכס ליותר אטרקטיבי עבור רוכש פוטנציאלי. הליך זה חייב להיעשות בדרכים המקובלות, משום ששימוש או בנייה על קרקע שלא לפי ההיתר הוא בלתי חוקי, ועלול לחשוף את היזם לענישה פלילית".

קרקע במזרח חדרה. בנייה לא מותרת תחשוף את היזם לענישה פלילית צילום: Eric Douri

שינוי ייעוד הוא הליך שדורש אורך רוח, ושושני מפרט: "הצעד הראשון בשינוי ייעוד הקרקע הוא בדיקת אופני השימוש המורשים, כפי שצוינו בחוזה חכירת הקרקע מרשות מקרקעי ישראל. כמו כן, יש לבדוק את ייעוד הקרקע על פי מסמכי התב"ע. במידה שהבנייה המתוכננת עומדת בהיתרי הבנייה על פי תנאי חוזה החכירה, יש לבקש את אישור הוועדה המקומית, שרק לאחריו ניתן להתחיל את הבנייה. כאשר הבנייה הייעודית לא נעשית לפי חוזה החכירה או היתרי התב"ע, יש להגיש בקשת שינוי ייעוד הקרקע – דהיינו, בקשה לתוכנית תב"ע חדשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. זו האחרונה בוחנת את הבקשה ומגישה את המלצותיה בנושא בתוך 60 יום. במידה שצולחים את המשוכה הזו, יש לקבל את אישור השינוי גם מהוועדה המחוזית, וזהו תהליך שעלול לקחת זמן רב עקב הצגת התנגדויות שונות".

משרד שהוא אוצר

סדרת הבדיקות שעורכת הוועדה המחוזית לאישור הבקשה לשינוי ייעוד, כוללת בחינה של התאמת התוכנית החדשה לאופי הסביבה, כמו גם של עמידת התוכנית בתנאי הסף השונים – שלב שעשוי כאמור לארוך זמן רב.

שיקול נוסף העומד בפניהם של המבקשים לערוך שינוי ייעוד קרקע הוא כלכלי: לצד פוטנציאל הרווח הצפוי, ישנם תשלומים שונים הכרוכים בהליך, כדוגמת היטלי השבחה, היטל פיתוח ודמי היתר. "לא מעט יזמים בוחרים לשנות את ייעוד הקרקע ממשרדים למגורים בשל פוטנציאל הרווחיות הגדול הטמון במהלך", אומר שושני. "באזורים כמו ירושלים או תל אביב, מ"ר משלש את ערכו בעקבות שינוי ייעוד כזה, בעוד עלויות הבנייה נשארות זהות. באחרונה משרדי ליווה בעלים של בניין משרדים שעמד למכירה במחיר מסוים. לאחר שהעסקה לא יצאה לפועל מסיבות כאלה ואחרות, בחנו את האפשרות להשביח את הנכס, ומרגע ששינינו את הייעוד למסחר או למגורים, באופן מיידי התקבלו הצעות גבוהות ב-40% לרכישת הנכס".

בחינת עסקות באזור ירושלים, למשל, מלמדת כי משרדים באזורי הביקוש הושכרו עבור 15-10 אלף שקל למ"ר, ולאחר הסבה לבניין מגורים המחיר למ"ר נסק ל-35 עד 40 אלף שקל למ"ר.

לצד היתרונות המשמעותיים, לשושני חשוב להדגיש כי "הליך של שינוי ייעוד הקרקע הוא מורכב וארוך, ולפיכך לא מומלץ להתחיל בו ללא ליווי של אנשי מקצוע שיערכו את סדרת הבדיקות המוקדמות על מנת לבחון היתכנות וכדאיות כלכלית. כדאי לדעת, למשל, כי היטלי ההשבחה יכולים להגיע ל-50% מערך ההשבחה".

עו"ד אמיר שושני צילום: שרון ינאי

נורות אזהרה בקרקע חקלאית

שינוי יעוד מבוקש במיוחד הוא הסבת קרקע חקלאית לקרקע לבנייה, אלא שרבים מהמשקיעים שחולמים על תשואות גבוהות לא מכירים את הליך התכנון המורכב, שתוצאותיו כלל אינן מובטחות. "בבחינת עסקאות מסוג זה, יש לבחון היטב את המצב המשפטי-סטטוטורי של המקרקעין ואת סיכויי ההפשרה, כמו גם את מצב השוק בסביבת תא השטח המדובר", מזהיר שושני. "על מנת למזער סיכונים ומפח נפש מיותר, יש להבין תחילה כי מדובר בהשקעה לטווח ארוך עם אלמנט של חוסר ודאות. בעסקאות מסוג זה יכולות לצוץ התנגדויות של בעלי קרקעות סמוכות או ארגונים ירוקים, שעשויים להכשיל את ההליך או לעכבו בשנים רבות".