ניתוח כלכליסט
המהפך של מאיר שמיר: מבעל שליטה למימון פרויקטים
האקזיט מתנובה השאיר את מבטח שמיר ללא אחזקה ריאלית מהותית ועם קופת מזומנים שמנה. בינתיים היא מאזנת את הבור בהודו עם תזרים ממתחם מגדלי משרדים בישראל ומהלוואות להשלמת הון עצמי בריבית של 15%
שלוש שנים וחצי אחרי שמבטח שמירהשלימה את מכירת אחזקותיה בתנובה לברייט פוד הסינית בתמורה למיליארד שקל, בעל השליטה בחברה, מאיר שמיר, עדיין מחפש השקעה ריאלית משמעותית חדשה. מחפש ולא מוצא. שיכון ובינוי, בזק, תהל, אבן קיסר, ואפילו רכישה מחדש של תנובה – כל אלו עלו על הרדאר של מבטח שמיר, אבל אף אחת מהעסקאות האלו לא יצאה אל הפועל.
קראו עוד בכלכליסט:
- מבטח שמיר משקיעה בהשקיה אוטונומית
- מאחורי הקלעים של עסקת שיכון ובינוי: מדוע מאיר שמיר נשאר בחוץ?
- האקטיביזם עבד: מאיר שמיר יסתפק במיליון שקל פחות
שרי אריסון מכרה את מניותיה בשיכון ובינוי לנתי סיידוף מכיוון שמאיר שמיר לא היה מוכן לוותר על שיפוי; קרדן אן.וי קיבלה מהסינים הצעה לרכוש את תהל בסכום שאי אפשר לסרב לו; ותנובה? ברייט פוד הודיעה למבטח שמיר שהיא בכלל לא מעוניינת למכור, ומאז הושלמה העסקה למכירת האחזקות בתנובה, מניית מבטח שמיר מדשדשת במקום ואיבדה 2.8% משווייה, בזמן שמדד ת"א־90 הוסיף לערכו 31%.
ניכר שמאיר שמיר נחוש לרכוש חברה ריאלית משמעותית, אבל ניכר גם שהוא לא ממש ממהר. אחרי שחילקה דיבידנד מצטבר של 250 מיליון שקל ולאחר שרכשה מניות של עצמה ב־86.5 מיליון שקל, מתוכם 77.7 מיליון שקל מבעלת העניין לשעבר, אשטרום נכסים, נכון להיום יושבים בקופה של מבטח שמיר כ־200 מיליון שקל שמחכים להזדמנות המתאימה. מכירת תנובה השאירה את מבטח שמיר ללא אחזקה ריאלית מהותית, אך עם תיק השקעות מגוון, חלקו מניב לחברה תזרימי מזומנים, וחלקו האחר מסב לה הפסדים. נכון להיום, לחברת האחזקות ארבעה מגזרי פעילות: אחזקה בחברות טכנולוגיה, תחום הנדל"ן, השקעות ריאליות והשקעות מימוניות.
מאיר שמיר צילום: עמית שעל השקעות מימוניות: הבנק של מבטח שמיר
המגזר החדש בדו"חות של מבטח שמיר כולל שתי חברות שמציגות צמיחה ושיפור בתוצאות העסקיות שלהן. הראשונה שבהן היא קרן דוידסון (42.4%), קרן השקעה אירופית למתן הלוואות לחברות הייטק בצמיחה. דוידסון מתמקדת בבירת גרמניה, ברלין, וחלקה של מבטח שמיר בתיק ההלוואות של הקרן מסתכם ב־40 מיליון שקל. החברה השנייה בתחום המימון היא מניף שירותים פיננסיים (73.8%) שמעמידה אשראי ליזמים בתחום הנדל"ן, בעיקר בהלוואות להשלמת הון עצמי. עד 2010 מניף העמידה מימון גם למיזמים במזרח אירופה, אך נכון להיום היקף האשראי לפרויקטים אלו מהווה פחות מ־10% מהתיק של מניף.
אף שהוקמה כבר ב־1999, בדו"חות הרבעון השני של מבטח שמיר מופיעים נתונים חדשים על אודות הפעילות של מניף. זאת, לנוכח בקשת רשות ני"ע למסור פרטים נוספים על פעילות תחום המימון אגב פרסום תשקיף מדף של מבטח שמיר בסוף אוגוסט. תשקיף המדף שפרסמה נועד לאפשר למבטח שמיר לקצר את לוחות הזמנים ולגייס בתוך פרק זמן קצר את הכסף שהיא תידרש לו, בתרחיש שאחד מהמאמצים שהיא עושה לרכוש פעילות ריאלית משמעותית יניב פרי.
האשראי שהעמידה מניף לכלל הפרויקטים הסתכם בסוף יוני ב־329 מיליון שקל מתוכם 23 מיליון שקל (7%) הם אשראי בפיגור. במרבית המקרים שיעור המימון של מניף מגיע לכ־60% מההון העצמי הנדרש בפרויקט. המימון שמניף מעמידה ללקוחותיה מובטח בשעבוד שני אחרי הבנק המלווה של הפרויקט, אך למניף יש עדיפות על פני היזם בהחזר ההשקעה ותמורתה. הנתון המעניין ביותר ביחס למניף נוגע לשיעור הריבית שהיא גובה על ההלוואות. טווח הריבית בהלוואות של מניף, שנובע ככל הנראה מהאשראי שבפיגור, הוא של 16%-14% בריבית קבועה, או פריים פלוס 14%-12.5%.
נדל"ן: הצלחה בישראל, כישלון בהודו
למבטח שמיר שני נכסים מניבים בישראל, הראשון שבהם הוא מבנה בן שתי קומות שממוקם ברחוב המנופים בהרצליה פיתוח. שווי הנכס שבבעלותה המלאה של מבטח שמיר הוא 29 מיליון שקל. המבנה בהרצליה פיתוח מושכר לחברת טולמנ'ס ישראל עד לסוף 2026, ודמי השכירות השנתיים ממנו מגיעים ל־2.2 מיליון שקל. עד לשנה שעברה מבטח שמיר החזיקה בזכויות חכירה לדורות מרשות מקרקעי ישראל, אולם בפברואר 2017 החברה רכשה את הקרקע שעליה נמצא המבנה. הכוונה במבטח שמיר היא להשביח הנכס באופן שיכלול לצד המסחר גם קומות משרדים ודירות למגורים.
הנכס המניב השני של מבטח שמיר הוא מגדלי הוד השרון, חברה פרטית שעוסקת בהשכרת משרדים בפארק לתעשיות ידע בהוד השרון. מבטח שמיר מחזיקה ב־42.3% ממגדלי הוד השרון בשותפות עם אשטרום נכסים שמחזיקה בשיעור זהה. נכון להיום יש למגדלי הוד השרון חמישה בניינים בשטח שיווק כולל של כ־72 אלף מ"ר. בימים אלו מבטח שמיר ושותפתה פועלות להשגת האישורים המתאימים למימוש התוכנית לבנות מגדל בן 29 קומות בשטח של כ־45 אלף מ"ר, במקום מבנה בן שתי קומות שקיים בפארק. מבטח שמיר נהנתה בכל אחת מהשנים האחרונות מעלייה בשווי ההוגן של הנכס בהוד השרון, וכך היה גם במחצית הראשונה של 2018. הערכת השווי העדכנית למגדלי הוד השרון (100%) היא 804 מיליון שקל, לעומת 798 מיליון שקל בסוף 2017.
תמונת הראי לשני הנכסים המניבים המוצלחים של מבטח שמיר בישראל הן ההשקעות הכושלות של החברה בהודו. הפעילות של מבטח שמיר בהודו מתבצעת באמצעות אחזקה של 35% מקבוצת ג'רביניה, ביחד עם משפחת שימל (30%), לשעבר שותפיו של נוחי דנקנר באי.די.בי. הרומן של מבטח שמיר עם הודו החל בעיתוי אומלל, ערב משבר האשראי העולמי. באפריל 2007 ג'רביניה השקיעה 25 מיליון דולר בחברה שמטרתה להקים בתי מלון ברחבי הודו. אולם תוכניות לחוד ומציאות לחוד. המיזם כשל ועד סוף 2017 השווי שלו בספרים של ג'רביניה התכווץ ל־1.5 מיליון דולר בלבד. כאן לא תמו הרפתקאותיה של מבטח שמיר בהודו.
באוגוסט 2007 ג'רביניה רכשה 92% בזכויות במקרקעין בשטח עצום של 860 דונם הממוקמים בפרבר מתפתח של העיר צ'נאיי שבמזרח הודו. התמורה ששולמה עבור הקרקע הסתכמה ב־25.4 מיליון דולר. לפני ארבע שנים וחצי נראה היה שמשהו מתחיל לזוז בהודו המנומנמת ושהקרקעות של מבטח שמיר מתעוררות לחיים. החברה ההודית שמחזיקה בקרקעות חתמה על הסכם לפיתוח מתחם למטרות מגורים ומסחר בשטח של 100 דונם מתוך המקרקעין שבבעלות קבוצת ג'רביניה. התוכנית היתה להקמת 150 אלך מ"ר של מבנים, שיכללו 2,527 יחידות דיור ושטחי מסחר וציבור. אולם עד היום נמכרו רק 170 יחידות דיור והתקבלו סכומים זעומים שמסתכמים ב־1.2 מיליון דולר. החברה שהיתה אמורה לפתח את המתחם לא עמדה ביעדים לשנת 2017, ובשלב זה קבוצת ג'רביניה בוחנת את המשך ההתקשרות איתה.
מימין: מאיר וגיא שמיר צילום: אוראל כהן
הפעילות של קבוצת ג'רביניה בתחום המלונאות מטופלת כנכס פיננסי זמין למכירה, ובתחום הנדל"ן בצ'נאיי הקבוצה נמצאת בתהליכים מתקדמים לביצוע עסקת ייזום משותפת נוספת, הפעם בשטח של 250 אלף מ"ר לפארק תעשייה. עובדה זאת עשויה לרמוז שמבטח שמיר עוד עשויה לחלץ חלק מההשקעה שלה בהודו, ולנוכח הקשיים שהיא חווה, לא מן הנמנע שהיא תנצל את ההזדמנות הראשונה שתופיע בדרכה ותממש את הקרקעות בהודו.
מה דעתך על מניית שיכון ובינוי:
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
בנק הפועלים נתן, בנק הפועלים לקח
מי שרוצה לראות את נקודת האור בפעילות של מבטח שמיר בהודו, יכול למצוא אותה באחזקה של 27.5% בטאואר וויז'ן (TVJ – Tower Vision Jersey), חברה פרטית שעוסקת בהחכרה של תשתיות פסיביות לרשתות סלולריות ולרשתות אלחוטיות אחרות בהודו. TVJ היא חברה פעילה, שמעסיקה כ־550 עובדים ברחבי הודו ומחזיקה 8,860 אתרים. מבטח שמיר רכשה את אחזקותיה בטאואר וויז'ן ב־2016 מקבוצת ג'רביניה שבה היא שותפה תמורת 13.4 מיליון דולר. חלק הארי של התשלום מומן באמצעות הלוואה של 12.5 מיליון דולר מבנק הפועלים. תמורת הרכישה שהועברה לקבוצת ג'רביניה שימשה לפירעון חוב כלפי בנק הפועלים. שווי ההשקעה של מבטח שמיר ב־JVT עמד בסוף 2017 על 18.5 מיליון דולר (64 מיליון שקל). ב־2017 נוצר למבטח שמיר הפסד מירידת ערך ההשקעה של 12.5 מיליון שקל, ושנה קודם לכן היא נהנתה מעליית ערך של 29.6 מיליון שקל.
השקעות ריאליות: קקאו ולוויינים
מגזר השקעות ריאליות של מבטח שמיר כולל שתי חברות שנמצאות בשלבים שונים של פעילות. ההשקעה הראשונה היא Bean & Co, חברה פרטית אנגלית שפועלת בתחום גידול ועיבוד מטעי קקאו. מבטח שמיר מחזיקה ב־24% ממניות החברה שאותן קיבלה בעקבות השקעה של 11.2 מיליון דולר. Bean & Co, שההשקעה הראשונית בה התבצעה במרץ 2016, נמצאת עדיין בשלבי ההשקעה והפיתוח ורושמת הפסדים הנובעים מהשקעות ברכישת שטחי גידול ומצריכת מים. ההערכה היא שרק בעוד חמש שנים נדע אם מבטח שמיר תוכל לקטוף את פירות ההשקעה במטעי הקקאו.
מה דעתך על מניית אבן קיסר:
| קנייה חזקה | קנייה | המתן | מכירה | מכירה חזקה |
ההשקעה השנייה במגזר היא במניות גילת רשתות לוויין. גילת עוסקת בפיתוח, ייצור ושיווק של תחנות לוויין זעירות לרשתות תקשורת המספקות תקשורת לוויינים בין אתר מרכזי למספר רב של משתמשי קצה המפוזרים במקומות רחוקים. מבטח שמיר מחזיקה ב־9.9% מגילת שמניותיה נסחרות גם בבורסה בתל אביב וששווי השוק שלהן עומד על 176 מיליון שקל. מתחילת השנה מניית גילת הוסיפה לערכה 19%.
טכנולוגיה: הפסדים עכשיו, פוטנציאל בעתיד
מבטח שמיר מחזיקה גם בתיק של השקעות בחברות טכנולוגיה שכולל 16 חברות. בין החברות הבולטות ניתן לציין את חברת הסייבר הפרטית ניוטרון אבטחת מידע (30%) שנמצאת אחרי שני סבבי השקעה. ניוטרון מפתחת טכנולוגיה להגנה מפני איומי סייבר, שמסוגלת להבחין בין פעולות המבוצעות על ידי תכניות מאושרות לבין וירוסים או פעולות שאינן מאושרות, ומטרתן ביצוע מתקפת סייבר. השקעה בולטת נוספת (34%) היא בחברת Aliada, שמפתחת ומשווקת מערכות איסוף ועיבוד נתונים בטכנולוגית WiFi לשוקי הביטחון והמודיעין ברחבי העולם. כטבען של חברות הזנק, חברות הטכנולוגיה בתיק ההשקעות של מבטח שמיר, רובן ככולן, עדיין רושמות הפסדים.
האב, הבן, ורוח השינוי שממתינה ליורש
בסוף אוגוסט השנה בעלי המניות של מבטח שמיר התבקשו לאשר שדרוג בתנאי ההעסקה של גיא שמיר, בנו של בעל השליטה. שמיר הבן, שעוסק בפיתוח העסקי של מבטח שמיר בתשע השנים האחרונות, ביקש וקיבל את תמיכת בעלי המניות להעלות את שכרו החודשי מ־50 אלף שקל ל־60 אלף שקל. למעשה, מלבד פסגות שהתנגד להעלאת השכר של גיא שמיר, כל יתר הגופים המוסדיים שמחזיקים במניות מבטח שמיר ובהם מור, הפניקס, אקסלנס, כלל, מנורה, אי.בי.אי, מיטב, מגדל והראל־פיא,
תמכו בהצעה. אישור תנאי התגמול החדשים של גיא שמיר יזכה אותו בשכר שנתי בעלות של עד 1.16 מיליון שקל, 985 אלף שקל כתגמול קבוע ומענק של עד 180 אלף שקל. ב־2017 גיא שמיר נהנה משכר בעלות של 956 אלף שקל, שכלל מענק של 120 אלף שקל.
נראה שלנוכחות ולמעורבות של גיא שמיר בחברה שבשליטת אביו יש משמעויות והשלכות על מבטח שמיר החורגות מעבר לתפקידו כסמנכ"ל פיתוח עסקי. גיא שמיר מכהן כדירקטור מטעם החברה בחברות שונות שנמנות בקבוצה, מרכז את כל פעילות החברה בתחום הנדל"ן ואחראי מטעם החברה על בדיקות ההשקעות השונות המופנות אליה. מבלי להביע עמדה ביחס לתפקידו ולתרומתו, שמיר הבן מסתמן כיורש לאביו שמנהל את מבטח שמיר כבר 26 שנים, מהיום שהוקמה ביולי 1992.
מבטח שמיר מתכוונת להפוך בשנים הקרובות מחברה מבוזרת, שלא לומר מפוזרת, הפרוסה על פני תחומי פעילות מגוונים במקומות שונים ועם אחזקות שדורשות השקעות, לחברה פחות הרפתקנית שמבוססת על תזרימי מזומנים שוטפים מנכסים מניבים. היא תישען אז על שתי רגליים מרכזיות: נדל"ן מניב ופעילות ריאלית משמעותית מניבה. ביצוע עסקת רכישה של פעילות ריאלית משמעותית מהווה תנאי להשלמת השינוי האסטרטגי במבטח שמיר, ועשוי להיות הטריגר למעבר של גיא שמיר לקדמת הבמה.
