"ליהלי שפי ודוד ברוך היו הסיבות שלהם לעזוב. דירקטורית אחת נותרה ואולי היא הבינה את החישובים"

בשלוש השנים האחרונות הגיע גל איתן של חברות אמריקאיות, בעיקר בתיווך של חתמים ישראליים, שגייסו כאן עשרות מיליארדי שקלים לצורך מימון פרויקטי בנייה, רובם במנהטן. לרוב מכנים אותן חברות ה־BVI, על שם מודל ההתאגדות שלהן באיי הבתולה הבריטיים. השנה המשמעותית הראשונה של החזרי הקרן על ההלוואות תהיה רק ב־2019. אף על פי כן, כבר נרשמו מקרים ראשונים של הסתבכות.

הבולט ביותר היה המקרה של אורבנקורפ, שגייסה כסף רגע לפני פשיטת רגל, וענייניה עדיין מתנהלים בחסות בתי המשפט. המקרה הנוסף הוא של אקסטל לימיטד שבשליטת גארי ברנט. חששות לגבי מצב שוק היוקרה במנהטן, שוק יעד בולט של ברנט, ואמירות שלו מלפני שנתיים שהדאיגו את הגופים המוסדיים, גררו את אגרות החוב של החברה בתל אביב לתשואה דו־ספרתית. החברה גייסה שתי סדרות אג"ח בהיקף כולל של 1.65 מיליארד שקל מהגופים המוסדיים בארץ.

משיכות דיבידנדים חריגות של עשרות מיליוני דולרים, שביקש ברנט לבצע, הדאיגו מאוד את המוסדיים. שני דירקטורים, דוד ברוך, ששימש כדירקטור חיצוני, ויהלי שפי, שכיהן כדירקטור בלתי תלוי, אפילו בחרו להתפטר לפני חצי שנה. הדח"צית תמי גוטליב לא התפטרה חרף סימני שאלה מכיוונה. ההתפטרויות לא עצרה את משיכות הדיבידנדים, שבוצעו לבסוף: 75 מיליון דולר במרץ ועוד 50 מיליון דולר לפני מספר שבועות. שני המהלכים האלה, שהגיעו אחרי שנתיים של האטה במכירות ובעיות בשיערוכים, אקסטל של ברנט קנתה לה בשוק המקומי שם של חברה מסוכנת. היא הצליחה לעורר את זעמם של לא מעט מחזיקי אג"ח.

בראיון עם בארנט הוא מנסה לייצר רושם אחר. לדבריו, בעקבות הסכמי מימון חדשים ומהלכים משמעותית שביצע, יש לו מספיק כסף לשלם למחזיקי האג"ח, ולמעשה כבר כיום ישנם עודפים גדולים. הוא מתחייב שלא יעשה דבר לפגוע במחזיקי האג"ח, אבל לדבריו, בחברות ה־BVI האחרות, דווקא יש מי שעשויים לסכן אותם. שם, הוא רומז, לא מתכוונים לשלם אלא להשיג הסכמי מימון מחודשים, ואז עלולים להיקלע לסיכוני שוק בריבית עולה, ולהסתמך על כריות הון מצומצמות.

מה מצב שוק הנדל"ן בניו יורק? סימני ההאטה מתרבים.

"היתה האטה. אבל האטה נמדדת בשתי דרכים. האחת היא האטה בביקושים והדרך השניה היא האטה מצד המוכרים — שהם אינם מוכרים מספיק מהר. ואין האטה בביקושים. אני חושב שהביקוש הוא טוב באופן עקבי. אתה רואה הרבה אנשים שרוצים לקנות דיור בניו יורק סיטי. אבל היתה עלייה די משמעותית בצד ההיצע. אז כל בעלים של נכס מקבל נתח קטן יותר מהעוגה. אז זה מרגיש כמו האטה. אבל בפועל הביקוש מהשוק הוא טוב מאוד".

גארי ברנט צילום: בלומברג

 

איך המכירות שלכם לחלקים השונים בניו יורק?

"יש לנו דירות לסגמנטים רבים של השוק - סופר־לוקסוס לצד פרויקטים במחירי נמוכים יותר. רוב הפרויקטים שלנו ברמות העשרה־הגבוהות או העשרים הנמוכות (כלומר 19-18 אלף דולר עד 22-21 אלף דולר לרגל מרובע, מחיר מכירה - ח"ש). זה נחשב לתמחור סביר".

ועדיין יש סימנים להאטה, שעלולה להחריף.

"אנחנו ממשיכים לבנות את הבניינים שלנו, וכשבונים בפועל את הבניין - מיוצר ערך באופן אוטומטי. זה כמו יצרן שלוקח את חומר הגלם, מוסיף את העבודה ויש לו שולי רווח. גם לנו יש שולי רווח. אנחנו משיגים מימון, יש לנו קרקע, עלויות בנייה ואת רכיב הרווח. אנחנו מייצרים ערך כדי שנוכל לשלם בחזרה את האג"ח. הרוב בשוק מממנים מחדש את החוב ולא יכולים באמת לשלם אותו. אנחנו לוקחים את הכסף, משקיעים אותו בפרויקט ומייצרים ערך מוסף - ואנחנו נהיה מסוגלים לשלם מחדש".

כיצד משפיעה עליכם העלייה בסביבת הריבית?

"היא לא משפיעה מאוד משום שאנחנו לא רגישים מאוד לריבית. ניסינו לעשות כל מיני דברים בקשר לזה, למשל בבוסטון ביצענו מימון מחדש והשגנו הזרמה של יותר מ־30 מיליון דולר לתוך החברה. משום שאני אכן מודאג מעליית ריבית, אני רואה בזה הזדמנות. החברות שתלויות בשוקי המולטי־פמילי או שנשענות על הכנסה חוזרת - כשריבית הליבור היתה חצי אחוז החיים שלהן היו הרבה יותר טובים מאשר ליבור של 2.5%. לחלק מהחברות האלה אולי אין מזומנים כפי שהיו רוצות".

יש פער ניכר בתשואה בין אג"ח א', שנסחרת ברמה חד־ספרתית גבוהה, לאג"ח ב', שנסחרת ברמה דו־ספרתית נמוכה. אתה חושב שזה תמחור לא נכון של השוק?

"ב־100%. יש הזדמנות ארביראטז' מצוינת. אם משקיע מאמין באג"ח א', אז אג"ח ב' לגמרי בטוחות. רק שני נכסים שלנו — ברוקלין פוינט ופיר וילג' - מייצרים יותר מכפליים מההכנסה הנדרשת לשלם את אג"ח ב'. ויש לנו את כל הכסף לתשלום הקרן הראשון של אג"ח א' עד סוף השנה".

אז השוק הישראלי ננעל בפני חברות ה־BVI? תגייסו פה שוב?

"אין לנו תוכנית לגייס כרגע. אני חושב שאנשים יבינו בסוף שיש הבדל בין חברות עם מאגר נכסים עצום לחברות אחרות. ה־NAV (שווי נכסי נקי) שלנו הוא פי 6.4 מיתרת החוב של האג"ח שלנו. אם ניקח את התשלום של אג"ח ב', ואת הנכסים שמגבים אותה, ה־NAV של ברוקלין, נגיע למכפלה של פי 13. אין עוד חברות עם היקף נכסים כזה".

אתם שונים מחברות ה־BVI האחרות?

"יש עוד חברות שהעמידו הרבה נכסים באיכות גבוהה עם יחס לשווי מאזני (NAV) גבוה ביחס לסכום שהן לוו. אין הרבה כאלה. רובן מציעות נכסים באיכות נמוכה יותר ובמיקומים טובים פחות. הן מנפחות את הערכות השווי של הנכסים, ויש להן כריות קטנות אם משהו ישתבש והן יידרשו לשלם את האג"ח. אבל הן לא מתכננות לשלם את האג"ח, אלא לממן אותן מחדש".

מה זה אומר?

"זה מסוכן. מי שיכול להרשות לעצמו לנטוש את הנכסים האלה, יכול לעשות את ההימור הזה, ובמקרה הכי גרוע — זו הבעיה של מחזיקי האג"ח. אני לא יכול לעשות את ההימור הזה".

"לא פגענו בחברה"

משיכות הדיבידנדים החריגות של בארנט לא ירדו מסדר היום של המוסדיים, שהתקשו להבין את ההיגיון מאחוריהן.

תוכל להסביר את משיכות הדיבידנדים? אולי יש פה פער תרבותי־עסקי.

"זה לא עניין של פער תרבותי. זה צעד שהולך יד ביד עם המחויבות שלי לחברה. אם הייתי שם רק 20%-10% מהנכסים שברשותי, לא הייתי מושך דיבידנד - כי הייתי חי משאר הנכסים. אבל זה לא מה שעשיתי. שמתי היקף עצום מהנכסים שלי בחברה הזאת. אז זה העסק שלי. העסק צריך לייצר הכנסה, אני לא יכול לשמור את הכל בפנים. לכן אני צריך למשוך דיבידנדים. למסים, להשקעות נוספות מחוץ לחברה, לשימושים אישיים".

אז החברה לא נפגעת מזה?

"מאז שהוקמה החברה הוזרמו לתוכה נכסים ביותר מ־100 מיליון דולר - יותר ממה שנמשך כדיבידנד. זה מוכיח שלא פגענו בחברה".

אז המוסדיים לא מבינים אתכם גם?

"חלק מהאנשים בגופים המוסדיים מייצרים לנו פרסום שלילי. מחזיקי האג"ח עושים כבר היום הרבה כסף (מתייחס למי שקנה בתשואות דו־ספרתיות וראה אותן יורדות, ח"ש). יש הרבה מחזיקים שיושבים על הרבה נכסים כעת".

"אין עלינו שום לחץ"

לפני כשבועיים סגרה אקסטל הסכם מימון מול ענקית הבנקאות ג'יי.פי מורגן, המובטחת בארבעה נכסים במנהטן.

מנהטן צילום: shutterstock

 

תאר את העסקה.

"העסקה מאוד טובה לנו, היא סיפקה לנו קו אשראי והורידה את שיעור הריבית שלנו. ג'יי.פי מורגן נתנו לנו קו אשראי של 100 מיליון דולר, שאנחנו לא מתכוונים לנצל כרגע. כל נכס של החברה כעת ממומן במלואו. אין עלינו שום לחץ".

והדירקטורים שהתפטרו לפני שנה לא הבינו את זה?

"היו להם הסיבות שלהם לעזוב. אלה דירקטורים ישראלים, שגרים כאן ויש להם מוניטין כאן. הם חשבו שהם צריכים לעשות את זה. אבל דירקטורית אחת, תמי גוטליב, נותרה, ואולי היא הבינה את החישובים או שיש לה מזג חזק יותר".

אז הם יאכלו את הכובע?

"אני לא חושב שיש להם חרטות. אחד מהם הצטרף לבורד של סילברסטין אז אולי הוא עוד ירוויח. העזיבה היתה הדבר הלא נכון לעשות באותו זמן. החברה היתה מספיק חזקה לצורך משיכת הדיבידנד. המדיניות שלנו ברורה לחלוטין — לא נמשוך רווחים אם נחשבו שיש סיכון כלשהו למחזיקים".

מה מצב המכירות בפרויקטים המיועדים לעשירים מאוד (super rich)?

"גם הן עדיין נמכרות. עבור הדירות שהיו מתומחרות גבוה מאוד כי מחירן עלה שוב ושוב בשיא צריך לתת היום הנחות. אבל על הדירות החדשות אנחנו נותנים הנחות קטנות מאוד. נותנים קצת תמריצים לקונים, אולי אבל השוק מקבל אותן בסדר. זה הדבר הכי חשוב: בנה את הבניינים, שמור על חוב נמוך ותהיה מסוגל לעמוד בתשלום שלו. אנחנו בפוזיציה הזאת כעת וזה הדבר הכי חשוב. יצרנו ערך".

מהם הנושאים שהמוסדיים הישראליים מציפים כיום?

"כמובן שאלו כל הזמן על משיכת הדיבידנדים. דיברנו קצת על הארביטראז' שנוצר בערך (בהבדלי התמחור בין שתי האג"ח של החברה בשוק המקומי, ח"ש). יותר מכל, דיברנו על העובדה שהבניינים נבנים ושיש לנו כיסוי".

אז 2019 לא מהווה אתגר עבורכם בתשלומי הקרן?

"אנחנו מרגישים בנוח. גם אם שומרים את שני הנכסים המגובים לאג"ח ב' (כדי לשלם אותה במלואה, ח"ש) יש לנו שווי נכסים נקי של 1.9 מיליארד דולר לשלם אג"ח בהיקף של 150 מיליון דולר. זה פי 13".

אז הישראלים עושים לך כאב ראש מיותר?

"אין לי רגשות שליליים לגביהם, אולי מלבד עושה צרות אחד או שניים. ה'קובי שגבים' של העולם (הכוונה למנכ"ל קרנות הנאמנות אילים, שהתבטא כמה פעמים נגד הסיכונים בגיוסי האג"ח של חברות הנדל"ן האמריקאיות, ח"ש). אני מבין למה אנשים דאגו. הם הגזימו, אבל השוק מגיב כך כל הזמן".

אולי בגלל דברים שלך?

"אני אמרתי לפני שנתיים למוסדיים בישראל, 'אם להיות כנה, יש בעיה במכירות הדירות'. בגלל שאני לא אוהב לשקר או להגזים. ואז השוק נבהל. אולי לא הייתי צריך להגיד את זה".

לישראלים יש זיכרונות רעים מקבלנים שרצו לבנות את רומניה לפני 11 שנים, גייסו בזול ואז האג"ח שלהם התרסקו.

"ייתכן, אבל הפעם היתה להם סיבה קטנה לדאוג. גם אמרתי שבסוף היום הם יקבלו את כל כספי האג"ח בחזרה. אבל הם לא שמעו את זה".

הלו"ז שלך צפוף בביקור? פגשת את כל המוסדיים?

"לא. עשינו כנס ל־70 משקיעים מוסדיים. היתה כימיה טובה. הרבה משקיעים מתוחכמים שמים לב לחברה ומבינים שמצבה השתפר, והם מרויחים הרבה. זה תמיד שם אנשים במצב רוח טוב".