תשואה נמוכה מדי מסכנת משקיעים בשוק השכירות בסין

המאמצים של סין לפתח שוק של דירות להשכרה בניסיון לבלום את מחירי הבתים המאמירים אינם עולים יפה, זאת במיוחד משום שהרווחיות הנמוכה גורמת לסוכנויות ההשכרה להתרחב באמצעות מינוף - על כך דיווח "הפייננשל טיימס".

בייג'ינג, שנגחאי ושנזן נמנות עם הערים היקרות בעולם מבחינת היחס בין מחירי בתים להכנסה חציונית. בדצמבר, בפגישה השנתית לתכנון כלכלי, התחייבה הממשלה לקדם שוק שכירות. אבל, מתחילת 2017 קרסו שמונה סוכנויות לפחות העוסקות בהשכרה ארוכת טווח, כך לפי תאגיד מידע הנדל"ן של סין. בחודש שעבר הכריזה אחת המפעילות, דוול יו, על הפסקת פעילות והשאירה ללא מענה 1,700 דיירים ואת בעלי הדירות שלהם.

"אני לא ממליץ ללכת על דירות להשכרה ארוכת טווח", אמר פאן שיאי, יו"ר חברת הנדל"ן הגדולה סוהו צ'יינה, בפורום עסקי באוגוסט. "זה עסק מפסיד". להערכתו, רכישת דירות מחייבת לקיחת הלוואות מהבנקים בריבית של 5%־6% לפחות, אך השכירות תניב תשואה של 1% בלבד.

המודל העסקי מבוסס על גיוס "הלוואות שכירות" בשם הדיירים, לעיתים גם ללא ידיעתם, כך שדמי השכירות החודשיים הם למעשי תשלומי פירעון הלוואות. "אם הייתי יודע שמדובר בהלוואה, לא הייתי חותם על החוזה. אחרי הכל, זה יפגע בדירוג האשראי שלי", אמר לי וונקי (24) שעובד כמנהל מוצר בחברת אינטרנט בבייג'ינג. הוא שכר דירה מדאנקה, שמפעילה פרויקטי שכירות בתשע ערים.

המפעילות לרוב מקבלות הלוואה בגובה דמי שכירות לשנה, אך הן מעבירות לבעלי הבתים תשלומים חודשיים. הפער מאפשר להן להשתמש בכסף העודף כדי להרחיב את מלאי הדירות. דאנקה לדוגמה, גייסה בפברואר 100 מיליון דולר מקבוצת קרנות הון סיכון סיניות וזרות. "זה מוכיח שוב, שברגע שחברות ההשכרה נכנסות לתחום המימון, נוצרות בעיות חדשות", אמר יאן ואוג'ין, מנהל המחקר במכון אי־האוס צ'יינה R&D בשנגחאי.

על אף הספקות לגבי מידת הרווחיות, הון סיכון מציף את המגזר בשל הציפיות לתמיכה ממשלתית ולצמיחה. 190 מיליון אנשים התגוררו בשנה שעברה בדירות שכורות בסין, שיצרו הכנסה של 1.3 טריליון יואן (190 מיליארד דולר). הנתונים הללו צפויים לטפס ל־270 מיליון אנשים ולהכנסה של 4.2 טריליון יואן עד 2030.

"כיום כולם ממהרים להתרחב על ידי תפיסת משאבי הדיור. ההיגיון מאחורי זה הוא 'מי ששולט במלאי הדיור שולט בשמיים ובארץ'", אמר הו ג'ינגהוי, יו"ר איגוד סוכנויות הנדל"ן בסין. "לחברות רבות יש עלויות מאוד גבוהות, אך הן ממוקדות יותר בניסיונות להרשים את קרנות ההון סיכון על חשבון שירות הלקוחות".