קניית בית ביו"ש: כך תוודאו שהנכס חוקי – ותיפרדו מהשותף הסמוי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

רכשתם בית ביו"ש? ייתכן שיש לכם שותף סמוי - כך כתבתי במאמרי הקודם בזירת הנדל"ן ("רכישת בית ביהודה ושומרון: סיבה אמיתית לדאגה לגבי מעמדו המשפטי", 16 ביולי 2018). שותף זה אינו רשום בטאבו, אבל כשהוא יקיש על דלתכם ויישבע שאבות אבותיו עיבדו בשלהי המאה ה-19 את הקרקע שעליה בנוי כיום ביתכם, תצטרכו להשקיע משאבים לא מבוטלים כדי להדוף את המתקפה. אמנם נכון, הסיכוי להופעתו נמוך מהסיכוי שתזכו בהגרלת הלוטו, אבל אלה רק החדשות הטובות.

החדשות הרעות הן שהרבה לפניו יתדפקו על דלתכם נציגי המינהל האזרחי. אחד מהם יהיה מודד מוסמך, שיבקש לערוך מדידה מחודשת של המגרש שעליו בנוי הבית. קיים סיכוי קטן אך לא מבוטל כי אחרי שנציגי המינהל האזרחי ילכו לדרכם, אתם תפנימו שחייכם נחלקים מעתה לשניים: החיים שלפני אותו ביקור גורלי, והחיים שאחריו. זאת, משום שקביעת המודד תוביל לשרטוטו של קו דמיוני ובלתי-נראה, "קו כחול" בעגה המקצועית, במגרש שלכם - ואולי אפילו בתוך בית החלומות שרכשתם. מאותו רגע, כל מה שמעבר לאותו קו דמיוני יהיה בסכנת תביעה, וכל צלצול בפעמון יקפיץ אתכם מחשש שאותו שותף סמוי, שהוזכר קודם לכן, יתייצב בפתח הבית ויתבע כל פיסת אדמה שמעבר לקו הכחול.

עו"ד אמיר שושני צילום: שרון ינאי

ובכן, מה עושים בסיטואציה כזו?

אם כבר רכשתם את המגרש או את הבית, אינני איש בשורות עבורכם. בבוא היום תיאלצו ככל הנראה לחפש תצלומי אוויר ישנים, לאתר עדים שיעידו שהשותף הסמוי ואבות אבותיו מעולם לא עיבדו את המגרש שלכם, לנבור בספרי שדה עתיקים כדי ללמוד מהם מי חויב לפני עשרות שנים במס על הקרקע שהפכה ברבות הימים למגרש שלכם, ובעיקר – תיאלצו להוציא הרבה כסף. לעומת זאת, אם טרם סיימתם את הליך הרכישה, תוכלו לחסוך מעצמכם חלק ניכר מהצרות אם תנקטו בצעדים הבאים:

• בדקו את היתר הבנייה של הבית שאותו אתם עומדים לרכוש. אל תתפלאו אם תגלו שהבית נבנה ללא אף היתר בנייה או בחריגה מההיתר שניתן. נמשיך בפחות טריוויאלי: היתר הבנייה חתום? נהדר, אך זה עדיין לא אומר שהוא חוקי. חפשו את התב"ע ששימשה בסיס להיתר הבנייה. אם אין תב"ע, הרי שגם היתר הבנייה אינו חוקי.

• מצאתם תב"ע? – חפשו עליה את חתימתו של שר הביטחון. בשטחי יו"ש, חייב השר המכהן לחתום על כל תב"ע על מנת להעניק לה תוקף חוקי. בהקשר הזה יש להוסיף כי חלק משרי הביטחון סירבו לחתום על תב"עות שהוגשו להם לחתימה (אני במו עיני ראיתי יותר מ-10 תב"עות שאינן חתומות על ידי השר). אם חתימת השר אינה מופיעה על המסמך - וממש לא משנה אם במקומה מתנוססת חתימה אחרת - המשמעות היא אחת: ההיתר בלתי-חוקי.

• השוו בין התב"ע להיתר החתומים. בדקו את תאריך החתימה של שר הביטחון על התב"ע ביחס לתאריך מתן היתר הבנייה. גם בתרחיש כזה, אל תתפלאו למצוא שהיתר הבנייה נחתם עוד לפני שהתב"ע נחתמה (כבר צוין שלא כל שרי הביטחון הסכימו לחתום על תב"עות). באשר אליכם, העניין מהווה סיכון של ממש לבית שאתם עומדים לרכוש. האם חתימת התב"ע אחרי מתן ההיתר תיחשב פעולה שתכשיר את היתר הבנייה בדיעבד? זו שאלה פתוחה, ובירור התשובה עשוי לעלות לא מעט כסף, לכן חבל לקחת את הסיכון.

• לבסוף, השוו את גבולות המגרש שמשורטט בהיתר, לגבולות המגרש שמופיע בתב"ע. גם כאן אתם עשויים למצוא שהגבולות בשני המסמכים אינם זהים. במקרה כזה, לכו תמיד עם הגבולות המחמירים יותר.

האם בכך הבטחתם לעצמכם חיים שלווים ושקט עתידי? עדיין לא, אבל בכל זאת שיפרתם את מצבכם לאין ערוך. מדוע בדיוק וכיצד? על כך במאמר הבא.

הכותב הוא מייסד משרד עוה"ד אמיר שושני, המתמחה בין השאר בעסקות מקרקעין ביהודה ושומרון.