פרויקט פארק צפון בחדרה: "מי שימתין לבנייה – ייהנה מכל העולמות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

ביוני 2017 חצתה חדרה לראשונה את רף 100 אלף התושבים, על פי נתוני משרד הפנים, כשעל פי התחזיות צפויה העיר לקלוט עוד כ-50-40 אלף תושבים חדשים עד לסוף העשור. עד כמה הפכה חדרה למבוקשת מעידים גם נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מ-2016, שלפיהם ניצבת העיר במקום השישי בארץ בכל הנוגע להגירה חיובית.

סיבה נוספת ההופכת את העיר ליעד אטרקטיבי טמונה בכך שרק 7% מהקרקעות בתחום שיפוטה של חדרה הן בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ויתרת השטח נמצאת בבעלות פרטית. העיר משתרעת על פני כ-51 אלף דונם, בדומה לשטחה של תל אביב-יפו, אך ללא הצפיפות המאפיינת את העיר הגדולה – 1,811 נפש לקמ"ר בחדרה, לעומת 8,466 נפש לקמ"ר בתל אביב.

"ההשקעה האדירה בכל הקשור לאיכות הסביבה ואיכות החיים בעיר מביאה תוצאות חיוביות". אומר צביקה גנדלמן, ראש העיר חדרה. "הפארקים החדשים שהוקמו ונפתחו לרווחת התושבים, ההשקעה האדירה בתרבות הפנאי, המצוינות של מערכת החינוך בעיר, שעשתה קפיצת מדרגה משמעותית בארבע השנים האחרונות – כל אלה מושכים תושבים חדשים לחדרה".

פריסייל ב-265 אלף שקל

אחת החברות הפועלות בחדרה היא אורן גרופ, המתמחה בייזום ושיווק נדל"ן. החברה מזוהה, בין היתר, עם המיזם המוצלח בסמוך לפארק נחל חדרה. במיזם זה, יחידת קרקע להשקעה בגודל של שישה דונם, המיועדת לפרויקט מגורים עתידי ושווקה ב-2015 במחיר של 185 אלף שקל, הוערכה באחרונה בידי שמאי בשווי של 585 אלף שקל - עלייה של יותר מ-315%.

צחי אורן, מנכ"ל ובעל חברת אורן גרופ צילום: שרון אלדר

כעת מציעה אורן גרופ פרויקט נוסף בחדרה - שכונת פארק צפון. מדובר בקרקע צמודת דופן (כזו הסמוכה לתשתית קיימת של יישוב), המהווה המשך למתחם הקיים בשכונת הפארק. בפרויקט 30 חלקות בשטח כולל של שישה דונם (גודלה של כל חלקה הוא כ־200 מ"ר), במתחם 13 במזרחה של העיר – שכבר אושר לבנייה ולמגורים בוועדה המחוזית ב-2014, במסגרת תוכנית המתאר חד/2020. הקרקע נכללת בתוכנית להקמת בנייני דירות יוקרתיים של עד 16 קומות. על פי היעדים, הבנייה בקרקע צפויה להתחיל ב-2025-2020.

בחברת אורן גרופ אומרים כי "אף על פי שאומדן השווי השמאי של כל חלקה הוא 330 אלף שקל, זו נמכרת בימים אלה בפריסייל בסכום של 265 אלף שקל בלבד – מה שמקנה לרוכשים רווח כבר בשלב הקנייה". זאת ועוד: אם החלקה היתה זמינה לבנייה כיום, שווייה היה מוערך בכ-585 אלף שקל. בעוד כמה שנים, כאשר תסתיים הבנייה, ערך הדירות במקום צפוי לטפס על פי ההערכות לסכום של כשני מיליון שקל. "זו עסקה שמציעה רווח מקודם מבנית בציר הזמן", מסביר צחי אורן, מנכ"ל ובעל חברת אורן גרופ, "כלומר, כתוצאה מכוחות השוק ומכניסתה של הקרקע להליך תכנוני מתקדם, מי שימתין עד שהקרקע תהיה זמינה למגורים ייהנה מכל העולמות – מחיר זול יותר על הקרקע וגם יכולת לממש אותה באקזיט ברווח נכבד".

סיכון מינימלי, פוטנציאל משמעותי

ייחודו של הפרויקט הנוכחי, שמלווה על ידי האדריכל יורם רז, טמון בהיותו בהובלת תב"ע נקודתית בהסכם שיתוף: "אנחנו הקמנו מודל שנקרא הובלת תב"ע נקודתית בייעוד משותף", מסביר אורן. "הרציונל הוא לאגד בעלי קרקע להגשת התב"ע, לצאת יחד לדרך ולהאיץ את התהליך. הרוכשים חותמים על הסכם שיתוף המעגן את זכויות הפרט ביחס לקבוצה, באופן המסדיר את הזכויות והחובות של כל אחד כלפי זולתו. בדרך זו נמנעות התנגדויות בתוך הקבוצה, שעלולות לעכב את קידום המיזם. חשוב להדגיש כי מודל כזה לא מתאים לכל פרויקט נדל"ני, אלא למיזמים מסוימים בלבד".

אורן מוסיף כי "ההתמחות של החברה שלנו היא באיתור קרקעות איכותיות המיועדות לבנייה ונמצאות בשלב תכנוני מתקדם, ולא פחות חשוב - שנמצאות בצמידות לשכונות מגורים קיימות. חשוב להבהיר שמדובר בקרקעות בבעלות פרטית ולא בבעלות רשות מקרקעי ישראל, אשר מוצעות בשלמותן ומיועדות למגורים, כך שניתן להוביל בהן תב"ע נקודתי. צריך להבין שכאשר קרקע כבר מופשרת לבנייה, הסיכון ברכישתה הוא מינימלי, ופוטנציאל הרווח שלה משמעותי. בשורה התחתונה, היתרונות שמגלמת קרקע צמודת דופן הם רבים, מה שהופך את ההשקעה בה להשקעה סולידית ורווחית כאחד. צריך גם לדעת שאיתור קרקע כזו זה לא עניין של מה בכך, במיוחד כאשר מביאים בחשבון שקרקעות מהסוג הזה אוזלות והולכות".

 ריאה ירוקה, אגם אקולוגי ופינות דיג

החזון מאחורי מיזם פארק חדרה הוא להקים שכונת מגורים חדישה ותוססת עם איכות חיים גבוהה. הדיירים בפרויקט יוכלו ליהנות, בין היתר, מריאה ירוקה, שבילי הליכה ושבילי אופניים, אגם מלאכותי אקולוגי עם בית קפה לצדו ואפילו פינות דיג. יתרון נוסף של המיזם נוגע למיקומו האטרקטיבי: צפונית לפארק חדרה ומזרחית לנחל חדרה, עם נגישות לעורקי תחבורה מרכזיים – כביש 6, כביש 4 וכביש 9 – ובסמיכות לתחנת הרכבת שאמורה לפעול במזרח חדרה.

"כדי להפוך עסקה למנצחת נדרש השילוב בין לוקיישן לטיימינג – וזה בדיוק מה שאנו מציעים בפרויקט פארק צפון", מסכם אורן. "המשקיעים מקבלים כאן סטטוס תכנוני אופטימלי, המאפשר למקסם את פוטנציאל הרווחיות. יש פה בפירוש הזדמנות יוצאת דופן להיות חלק ממיזם איכותי בעיר מתפתחת, הנמצאת בתנופת בנייה גדולה".