עו"ד שרונה חיים פור: "לשוק המשרדים יש עוד פוטנציאל צמיחה גדול"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

שוק המשרדים חווה בשנים האחרונות תמורות של ממש. אל חברות היזמות הגדולות נוספו מארגני קבוצות רכישה, הפועלים לא רק בתחום הנדל"ן למגורים, אלא מתמקדים גם בפרויקטים של עירוב שימושים למשרדים ומסחר ובמרכזי לוגיסטיקה.

גם כניסתן לפעילות בישראל של חברות המציעות מודל השכרה גמיש של חללי עבודה משותפים, ובהן WeWork, LABS ואחרות, לצד הקמתן של חברות ישראליות המציעות מודל דומה – הביאו רוח חדשה, המשפיעה רבות על המודל המסורתי של שוק המשרדים.

שינוי בקהל הפוטנציאלי של רוכשי המשרדים

"אחת התמורות המעניינות ביותר בשוק הנדל"ן המסחרי באה לידי ביטוי במאפייני המשקיעים במשרדים", אומרת עו"ד שרונה חיים פור, שותפה במחלקת הנדל"ן של פירמת פישר בכר חן וול אוריון ושות' (FBC). "מאחר שנוספו מגבלות על השקעה בנדל"ן למגורים, ואפיקי השקעה אחרים אינם מניבים תשואה מיטבית – הרי שיש יותר ויותר משקיעי קצה שהוסיפו לתמהיל ההשקעות שלהם אפיק נוסף של נדל"ן מניב. מדובר בעיקר במשרדים, אבל גם במסחר ואפילו במרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים)".

עו"ד שרונה חיים פור צילום: באדיבות פישר בכר חן וול אוריון ושות'

חיים פור מוסיפה כי "רכישת משרד באמצעות יזם מוכר ובעל מוניטין, ולחילופין באמצעות יזם מוכר בתחום קבוצות הרכישה, נחשבת כהשקעה יחסית בטוחה, ומפיגה את חששם של משקיעים המבקשים סיכון נמוך. קיימת ודאות גבוהה למשקיע בדבר העלות הסופית של הנכס הנרכש – כאשר בפרויקטים יזמיים, להבדיל מקבוצות רכישה, אף ניתן ביטחון מוגבר בזכות הערבויות שמספק היזם במסגרת ההגנה של חוק המכר. אף שבשנים האחרונות התשואה על השכרת משרדים נשחקה, התשואות עדיין גבוהות יותר מאלה המושגות בהשכרת נדל"ן למגורים. זו בהחלט סיבה נוספת לכך שמדובר באפיק חיסכון פופולרי. בנוסף, הקונספט של רכישת משרדים קטנים מאפשר גם ליזמים קטנים ובינוניים להשתלב בשוק, שהיה שמור עד לאחרונה למגה משקיעים".

"כבר שנים נשמעים קולות המתריעים על כך שקיימת רוויה בשוק המשרדים, אך אני סבורה שלשוק המשרדים יש עוד פוטנציאל צמיחה גדול, והביקושים למשרדים בגוש דן וגם מחוצה לו רק הולכים וגדלים", אומרת חיים פור. "כאשר מדברים על שוק המשרדים צריך להתייחס בין היתר לשגשוג ההיי-טק הישראלי, לכניסה של חברות בינלאומיות ולמעבר של בעלי מקצועות חופשיים לפרויקטים ייעודיים למשרדים, אשר מחייבים הקמת בנייני משרדים נוספים.

"העובדה שחברות בינלאומיות, בעיקר טכנולוגיות, מבקשות להקים שלוחה בישראל או לבסס בארץ את פעילותן, משפיעה בצורה ניכרת על הביקוש למשרדים, על מיקומם ועל רמת העיצוב הגבוהה יותר. גם בעלי מקצועות חופשיים, כדוגמת עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים ורופאים, השכילו להבין כי הם נדרשים להתיישר על פי הסטנדרט המקובל בעולם, וכחלק מהשירות הניתן על ידם, עליהם לקבל את לקוחותיהם במשרד או במרפאה במיקום אטרקטיבי ובעיצוב עדכני. גם הם קהל פוטנציאלי גדול של רוכשי משרדים, הן לשימוש עצמי והן להשקעה".

ואמנם, נתוני מחקר שערכה חברת אינטר ישראל ופורסמו בינואר 2018, מלמדים כי בניגוד לתחזיות, הדרישה למשרדים גבוהה מאוד. כך למשל, במרכז העסקים הראשי של תל אביב לבדו נרשמה עלייה ניכרת ביחס לשנים קודמות, עם בנייתם של 480 אלף מ"ר משרדים, מתוכם אוכלס מספר שיא של חללי משרדים בשנה אחת. במהלך 2017 אוכלסו במע"ר תל אביב כ-320 אלף מ"ר משרדים, לעומת כ-110 אלף מ"ר בממוצע בשנים קודמות.

האם מודל חללי העבודה המשותפים ינגוס במודל המסורתי?

"היום ניתן לראות שתחום חללי העבודה המשותפים אינו טרנד חולף", מדגישה חיים פור. "הביקוש להשכרת משרדים לפי מודל זה רק גדל והולך, מאחר שהוא מספק יתרונות רבים, בעיקר לחברות סטארט-אפ ולחברות גדולות שרוצות להרחיב את פעילותן גם מחוץ לגוש דן: גמישות בתקופת ההשכרה, זמינות, קהילתיות, נטוורקינג ועיצוב בסטנדרטים הנהוגים בחו"ל. מעבר לזה, הסכמי השכירות של חללי עבודה משותפים פחות מורכבים, וזהו עוד יתרון לחברה צעירה שמעוניינת לקצר תהליכים, במיוחד כשמדובר בשכירות לטווחי זמן קצרים. אני צופה שנראה בטווח הקרוב שגם יזמי נדל"ן יצטרפו למגמה של הסכמי שכירות פחות מורכבים. יתרון נוסף של מודל זה הוא שדמי השכירות כוללים גם את דמי הניהול והמסים השוטפים הנלווים לשכירות הנכס, וגם כאן מדובר בחיסכון של זמן וביורוקרטיה".

ועדיין, אף שמדובר במודל מוצלח ומבוקש, חיים פור מעריכה כי השכרת חללי עבודה משותפים לא תבוא על חשבון בנייני משרדים המוקמים על ידי יזמי נדל"ן. "קהל היעד הוא שונה, ולכן אלה שני מודלים משלימים המשפיעים אחד על השני. ברור שתמיד תהיינה חברות גדולות ומבוססות או בעלי מקצועות חופשיים שירצו לרכוש משרדים או לשכור משרדים לתקופות ארוכות".

מגדל עזריאלי-שרונה בתל אביב צילום: ויו פוינט

עלייה בביקוש למרכזים לוגיסטיים

לצד הדרישה הגבוהה לשטחי משרדים, גם הביקוש הגובר למרכזים לוגיסטיים אינו משאיר את המשקיעים אדישים לאפיק השקעה נוסף. ביקוש זה גדל והולך בעיקר כתוצאה מהעלייה במסחר און ליין של מוצרי מזון, חשמל ואופנה. חברות גדולות כגון חברות קמעונות ואופנה, זקוקות למרלו"ג מרכזי או לכמה מרכזים לוגיסטיים ברחבי הארץ – ולכן לצד הקמת קבוצות רכישה לפרויקטים של משרדים ומסחר, ניתן לראות מגמה מתרחבת של משקיעים בתחום זה.

לדברי חיים פור, "ישנן יותר התארגנויות של קבוצות רכישה להקמת מרלו"גים, וגם קרנות הריט מעמיקות את ההשקעה בתחום זה, שיש לו יתרונות בלתי מבוטלים. אחד היתרונות טמון בעלות הקרקע שברוב המקרים היא נמוכה, מאחר שרוב המרלו"גים מוקמים בערי הפריפריה. גם התכנון שלהם פחות מורכב והתשואה השנתית הממוצעת גבוהה יותר: 8%-9% בהשוואה לתשואה של 6%-7% בהשכרת משרדים. חשוב גם לדעת כי אם עד לפני כמה שנים רק יזמי נדל"ן השקיעו במרלו"גים, הרי שכיום, בזכות קבוצות הרכישה, יש כניסה של משקיעים פרטיים לתחום זה - גם כאלה שאין להם זיקה מובהקת לתחום, אלא מעוניינים להרחיב את אפיקי ההשקעה".

בעניין זה מבקשת חיים פור להבהיר כי "בנדל"ן מניב שבו יש ריבוי בעלים, כדוגמת שטחי מסחר ומרכזי לוגיסטיקה, חשוב לוודא שההסדרים המשפטיים יאפשרו יחסים תקינים גם לאחר סיום בניית הפרויקט, בשלב שבו ניתן ליהנות מהרווחים. כך, יש להקפיד שהחוזים יהיו מפורטים ומדויקים, שהרי הם צריכים להבטיח 'חיים משותפים' ארוכים".

חיים פור מדגישה כי "אסור לשכוח שהתפוסה של נדל"ן מניב - משרדים, מסחר ומרכזי לוגיסטיקה - היא תנודתית, ולא פעם חולפים חודשים שבהם הנכס אינו מושכר והמשקיע הוא זה שנדרש לשאת בתשלומי הארנונה ודמי הניהול. לעיתים עובדת היות הנכס ריק ממחזיקים נובעת מהפרת הסכמי השכירות על ידי השוכרים, וכדי לצמצם את ההשפעה של תקופה כזו על התשואה האופציונלית, הסכמי השכירות צריכים להיות מנוסחים באופן שמעניק ביטחון למשקיע, וכולל בטוחות כספיות בגין כמה חודשי שכירות, כגון שטרי חוב וערבים".