עקפה את שד' רוטשילד: דרך בגין הפכה לאזור המשרדים היקר בת"א

אחרי 9 שנים של יציבות ועליות מחירים, דמי השכירות במע"ר (מרכז העסקים) של ת"א רשמו לראשונה ירידה ממוצעת של 1.4% במהלך החציון הראשון של 2018, כך עולה מסקירה של חברת אינטר ישראל יועצי נדל"ן, נציגתה של חברת קושמן וויקפילד (Cushman & Wakefield) הבינלאומית.

זאת, כאשר דמי השכירות הממוצעים ברמת גמר במע"ר תל אביב, עמדו במהלך החציון הראשון של 2018 על 103 שקלים למ”ר, לעומת דמי שכירות ממוצעים של 104.4 שקלים למ"ר בחציון השני של 2017. כאשר מוסיפים לשקלול את אזורי העסקים של בני ברק ורמת החייל הנחשבים זולים יותר, שיעור הירידה מצטמצם ל-0.8% עם דמי שכירות ממוצעים של 97 שקל למ"ר לעומת 97.8 שקל למ"ר בחציון השני של 2017.

עוד מעלה הסקירה כי לאחר שבחציון השני של 2017 נרשמו היקפי שיא של אכלוס שטחים חדשים בשטח כולל של כ-230 אלף מ"ר, הווה החציון הראשון של 2018 חזרה לשגרה, עם היקפי אכלוס של כ-83 אלף מ"ר. מדובר בנתון מעט נמוך יותר מזה שנרשם בחציון המקביל אשתקד, שבו אוכלסו 87.5 אלף מ"ר (ירידה של 5%), ועדיין מדובר בנתון גבוה ביחס לשנים האחרונות שבהן קצב האכלוס הממוצע עמד על 55 אלף מ"ר לחציון. בשיעור תפוסת שטחי המשרדים חלה עלייה קלה מכ־92% בחציון השני של 2017 לכ-94% בחציון הראשון של השנה.

את הירידה במחירים תולים באינטר במגדלי המשרדים שהושלמו לאחרונה אשר נבנו במסגרת קבוצות רכישה המורכבות ממספר רב של משקיעים פרטיים. לדברי אופק גבאי, שותף ומנהל תחום ההשקעות באינטר, "ניתן לזהות כי בשוק המשרדים קיימים כיום שני שווקים מקבילים: שוק הבעלים הפרטיים ושוק החברות והמוסדיים. בעוד המוסדיים עדיין מקבלים את המחירים שהם מבקשים, חלק מהפרטיים מורידים מחירים, וניתן לראות כי חלק משמעותי מהירידה נובע מכך. הסיבה להורדת המחירים היא ההוצאה הגדולה על משרדים לא מאוכלסים שדוחפת חלק מבעלי המשרדים להשכיר אותם במחיר נמוך יותר".

כדוגמה, מציג גבאי את מגדלי אלון שאחד מהם בבעלות משותפת של הראל ומגדל, ואילו השני נבנה במסגרת קבוצת רכישה שנוהלה על ידי ב.ס.ר. לדבריו, מושכרים שטחי המגדל של קבוצת הרכישה במחירים נמוכים משמעותית, בשיעור של עד 20% לעומת המגדל של חברות הביטוח. עוד מדווחים באינטר על האטה יחסית בקצב סגירת העסקאות.

באינטר מחלקים את המע"ר של ת"א לשישה צירים עיקריים: רוטשילד, שאול המלך, ציר החוף, מנחם בגין, יגאל אלון ואזור הבורסה של רמת גן. לגבי רוטשילד נמצא, כי לאחר ששמר על תפוסה גבוהה, שבאה לידי ביטוי גם בעלייה מתמשכת בדמי השכירות במשך למעלה מ־3 שנים רצופות, בחציון הראשון של 2018 נצפתה ירידה של כ-6% בדמי השכירות הממוצעים בציר זה, מרמה של כ-117 שקל למ”ר בחציון הקודם לכ-110 שקל למ”ר בחציון הנוכחי. בכך איבדו שדרות רוטשילד את מעמדן כאזור המשרדים היקר ביותר בישראל, לטובת ציר מנחם בגין, אשר בו חלה ירידה מתונה יותר ברמת המחיר הממוצע, מ־115 שקל למ"ר ל־112 שקל למ"ר.

במקביל, זינק שיעור השטחים הפנויים בציר רוטשילד בחציון הנוכחי מ-1.4% ל-4.6%. לדברי גבאי, סובל ציר רוטשילד ממגוון בעיות אשר הביאו לירידה במעמדו, בהן חוסר נגישות תחבורתית והיעדר היצע של שטחי משרדים גדולים המונע מלקוחות גדולים להגיע למקום. "ניתן לזהות מגמה של חברות שפינו שטחים ברוטשילד לטובת ציר מנחם בגין ובעיקר שרונה", אמר.

בדרך בגין חלה כאמור ירידת מחיר מתונה יותר שהציבה אותו לראשונה במקום הראשון בגובה דמי השכירות בעיר. בנוסף, הפכה דרך בגין בשנה האחרונה לציר בעל היצע המשרדים הגדול ביותר, בעקבות שני פרוייקטי ענק שנפתחו בו: עזריאלי שרונה ומידטאון. כיום עומד סך שטחי המשרדים שבציר בגין על 870 אלף מ"ר המהווים 29% מתוך כלל שטחי המשרדים של מע"ר ת"א. במהלך 2019 עד 2021 צפויים להתווסף להיצע בציר עוד כ-330 אלף מ"ר, והיקף המשרדים יגיע עד ל־1.2 מיליון מ"ר.

ציר יגאל אלון שמר על יציבות בדמי השכירות הממוצעים ואלה עמדו על 98 שקל למ”ר בחציון הראשון של 2018 לעומת 97 שקל למ”ר בחציון שלפניו. בנוסף, הצטמצם שיעור השטחים מרמה של כ־16.5% בחציון הקודם ל־9.7% בלבד. בציר שאול המלך נותרה רמת המחיר 108 שקל למ”ר, במתחם הבורסה נותר המחיר 91 שקל למ”ר, בקו החוף ובאזור העסקים של בני ברק נותרו המחירים על 78 שקל למ”ר, ואילו ברמת החייל חלה עלייה מינורית ל־79 שקל למ"ר, לעומת 78 שקל למ"ר בחציון הקודם.