רכישת בית ביהודה ושומרון: סיבה לדאגה אמיתית לגבי מעמדו המשפטי

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אינני מכיר את משפחת יחזקאלי. מעולם לא פגשתי את משפחת בולוויק שגרה בשכנות אליה, ולא את 13 המשפחות האחרות שפונו בחודש שעבר מבתיהם בנתיב האבות בגוש עציון. אינני מתגורר ביו"ש, מעולם לא הרסו לי את הבית, וגם אם אתאמץ, ספק אם אוכל להבין את עוצמת הכאב שמשפחות אלו חוו.

ברם, ל-400 אלף היהודים שגרים ביו"ש, ולאלפי המשפחות שעומדות לפני רכישת בית ביו"ש בעתיד הנראה לעין, צריכים אירועי החודש האחרון להוות סיבה לדאגה אמיתית לגבי מעמדו המשפטי של הבית שלהם, או של זה שבכוונתם לרכוש. אם אתם אחד מאותם מאות אלפים, אבל חושבים ש"לי זה לא יקרה", מכיוון שבניגוד לנתיב האבות הבית שלכם נבנה ביישוב חוקי – כדאי לכם לקרוא בעיון רב את המשך המאמר.

"מדינת ישראל מעולם לא החילה על יו"ש את החוק הישראלי". מאחורי המשפט התמים הזה מסתתרת תסבוכת גדולה. בקרקעות אין ואקום, וכאשר ריבון לא מחיל על קרקע את החוקים שלו, ממשיכים לחול עליהן חוקי הריבון הקודם. אם גם הריבון הקודם לא טרח להחיל עליהן את חוקיו, ממשיכים לחול עליהן חוקי הריבון שקדם לו, וכך עד ראשית ההיסטוריה האנושית.

כך קרה, שביו"ש חל עדיין חוק עות'מאני מהמאה ה-19, למרות שהעות'מאנים גורשו מהאזור לפני 100 שנה. בקיצור נמרץ, העות'מאנים קבעו כי בעלות על קרקע פרטית תוכח באמצעות שטר "קושאן" שיירשם אצל השלטונות בטאפו (בלשון הערבים – טאבו). העות'מאנים חפצו כמובן לגבות מסים, ובעלי קרקעות פרטיות היו יעד זמין ונוח לגביית מס. ברם, חלק נכבד מהקרקעות לא היו פרטיות אלא ציבוריות, ועל מנת להגדיל את בסיס המס, אפשר הסולטן לחקלאים לעבד קרקעות ציבוריות, בתנאי שישלמו לו מס כמקובל. כדי לפתות אותם להיכנס לעסקה קבע הסולטן בחוק שקרקע ציבורית יכולה להפוך ל"קרקע פרטית על תנאי". כך, אם עיבד חקלאי קרקע ציבורית במשך עשר שנים רצופות, הוא הפך לבעליה בלי "קושאן" ובלי רישום בטאבו. מאידך, אם חדל החקלאי לעבד את הקרקע למשך שלוש שנים, אבדה זכותו.

תוצאת החקיקה התועלתנית הזו היתה שמלבד בעלי קרקעות פרטיות שהיו רשומים בטאבו, היו עוד אלפי בעלי קרקעות שזכותם לא היתה רשומה בשום מקום, וכך הבלגן חגג.

עו''ד אמיר שושני, בעל משרד עורכי הדין אמיר שושני צילום: שרון ינאי

עם תחילת ההתיישבות ביו"ש החליטה ממשלת ישראל שהיא לא תתכנן יישובים על קרקעות פרטיות. ברם, כשבאו הפקידים ליישם את ההחלטה, הם גילו בנקל מי בעלי הקרקעות הפרטיות שהיו רשומים בטאבו, אך התקשו לדעת מי הם בעלי הקרקעות "על תנאי" – אותם חקלאים שלא נרשמו בטאבו.

הפתרון נמצא בדמות ביצוע תצלומי אוויר של הקרקעות הציבוריות ביו"ש. כשפוענחו התצלומים, כל מתחם שבו נמצאו שרידי עיבוד חקלאי, סומן כ"חשוד כפרטי", והוצא מגבולות התכנון ליישוב המתהווה. לאחר סיום הפענוח שורטט מתחם מוקף ב"קו כחול" שבתוכו בלבד הוכנו תכניות, סומנו מגרשים ונבנו בתים.

נשמע פשוט? מתברר שלא. באותן שנים ה-GPS טרם הומצא, והעברת "הקו הכחול" מהמפה אל השטח היתה רצופת טעויות. טעויות כאלו התבררו באחרונה, כאשר המינהל האזרחי החל לבדוק שוב את תוואי "הקו הכחול" על פני השטח ביישובים שונים, ומצא שכתוצאה מסימון שגוי של מודדי "הקו הכחול" ישנם בתים שנבנו באופן מלא או חלקי מחוץ לגבולותיו. במקרים קלים נמצא כי "הקו הכחול" עובר בחצרות הבתים, אך במקרים קשים יותר נמצא כי "הקו הכחול" חותך את הבית!

האם עלול מי שרכש בית שכזה למצוא את עצמו בתסבוכת משפטית? אלו בעיות משפטיות נוספות מתעוררות ביו"ש? על כך ועל הדרכים לפתרונן, במאמר הבא.