צו השעה: אין להתיר מעתה בנייה צמודת קרקע

בשיתוף מילוסלבסקי אדריכלים

בתים צמודי קרקע נבנו לאורך השנים גם באזורי הביקוש, גם בערי הפריפריה הקרובות לתל אביב, כך שלא מדובר רק בנחלתם של עיירות הפיתוח. והנה בהדרגה, עקב עליית מחירי הקרקע, ראינו מגמה של ירידה בבנייה מסוג זה, עוד לפני ההצהרות הגדולות בנוגע לאי היכולת לקיים את הריבוי הטבעי של אוכלוסיית המדינה ולספק דירות לכולם. וכך, ביחד עם ההכרה הזו ועליית מחירי הדיור לפני יותר מעשור, פנתה המדינה והיזמים לבנייה רוויה.

כזכור, לפני כשני עשורים אם מתכנן היה מגיש תכנית לבנייה רוויה לגובה, העניין היה מתקבל בהרמת גבה במקרה הטוב, כמו שבעצמי חוויתי באותה תקופה כשהצעתי תכנית שכזו לראש עיר במחוז המרכז. ואילו היום, הגשת בקשה אל הוועדה המחוזית לאישור תב"ע הכוללת בתוכה שכונת וילות לא תתקבל עקב התנגדות כלפי בניית צמודי קרקע על רקע מה שקורה היום במדינה מבחינת מדיניות הקרקע. החשיבה והלך הרוח במוסדות ובוועדות התכנון השתנו לחלוטין. כיום, גם אם ראש עיר יראה בחיוב הקמת שכונת צמודי קרקע, סביר להניח שתכנית כזאת לא תעבור בוועדות התכנון והבנייה מעליו.

גיא מילוסלבסקי, מנכ"ל ובעל משרד מילוסלבסקי אדריכלים צילום: ג'ני גפטרשוסטר

חשוב להבין: בנייה צמודת קרקע פשוט לא תעמוד במבחן התכנון כי הקרקע יותר מדי יקרה, בראש ובראשונה באזורי הביקוש. תב"עות שכבר אושרו כוללות בנייה צמודת קרקע, שתהיה מוצר ייחודי שיתומחר בהתאם ושאולי יהפוך לפחות כלכלי ליזמים. ברוב המקרים שבהם בוחנים תכניות לבניית יחידות דיור צמודות קרקע, היזמים יעדיפו בנייה רוויה, מה גם שזהו צו השעה.

תכניות לבניית צמודי קרקע עדיין מאושרות בשרון, בקו התפר, באיו"ש ובעיירות הפיתוח. בחלוף השנים יבינו שזו היתה טעות לאשר תכניות מסוג זה, מפני שגם מבחינת תשתיות מדובר בבעיה אמיתית. כאשר העירייה או הרשות המקומית פורסת תשתיות לצורך בנייה על מגרש יוצא שכל המשאבים הללו משרתים משפחה אחת או שתיים בלבד. זאת בעוד שבאותו מאמץ ניתן לשרת 100-50 משפחות ויותר.

בנייה כזו היא בזבזנית, ותכנון כזה הוא בזבזני, ללא ספק.

גם בנייה לגובה חייבת להיות נכונה – אנרגיה רבה צריכה להיות מושקעת בתכנון אורבני, כזה שמספק במפלס הרחוב פתרונות טובים. כתוצאה מכך שהבנייה עולה לגובה, נראה יותר שטחים ציבוריים, מדרכות רחבות ושבילי אופניים. החזון האדריכלי לא אמור להיות יער של מגדלים, אלא לשלב סוגי בינוי משתנים, חלקם גבוהים, חלקם מרקמית (עד 9-8 קומות), שילוב מוסדות ציבור, מתחמים תעסוקתיים אפילו בתוך השכונה – וכך יוצרים תמהיל קהילתי מאוזן יותר. אדריכל צריך לחיות את התכנון שלו, לחשוב דרך העיניים של המשתמש ההולך בשכונה ומהווה קהל היעד המיידי למתקנים השונים.

גם עיירות הפיתוח לא יכולות להרשות לעצמן לאשר כאלה תכניות – קודם ברמה הלאומית, גם הן יצטרכו להתיישר לתפיסה שזו בנייה בזבזנית. בזמן שהמדינה מתגברת ומעמיקה את פיתוח התשתיות, הקשר עם הפריפריה מתהדק בצורה דרמטית. בשנים האחרונות התפתחה משמעותית תשתית הכבישים ובהמשך גם קווי הרכבות ילכו ויתפתחו. הפריפריה תקושר יותר לאזור המרכז וזוגות צעירים יעברו לפריפריה, כחלק מהתפתחות מדינת ישראל. במצב הנוכחי, קשה מאוד ליישובי הפריפריה הרחוקים לתחזק מערכות של תשתיות, בינוי, פינוי אשפה, מערכות ביוב ומים, מדרכות וכדומה, מפני שאין להן את הכוח הכלכלי שיש לערים גדולות במרכז.

המדינה לא יכולה להמשיך ולהיאחז במדיניות שבמסגרתה מאושרות תכניות שאינן מיועדות לבנייה רוויה בפריפריה הרחוקה, כי משאב הקרקע אוזל. על מנת לתחזק את המצב הקיים עיירות הפיתוח תחויבנה להתייעל. יחד עם זאת, עבור זוגות צעירים שרוצים לעבור לפריפריה, חלום הווילה עדיין נחשב בעיניהם ל"נוצץ", ויש להציע חלופות אטרקטיביות ברמה התכנונית תוך הוצאות כספיות סבירות יותר ביחס לעלויות הגבוהות של בנייה צמודת קרקע.

לפיכך אין להתיר מעתה בנייה צמודת קרקע.

אם נשאל ראשי ערים בפריפריה אם הם עדיין מעוניינים לבנות צמודי קרקע, ככל הנראה שרבים מהם יענו בחיוב, ולא בגלל שהם בדקו את מצב התשתיות וההיתכנות הכלכלית, אלא בגלל שככה הם חושבים שניתן למשוך אוכלוסיות צעירות חזקות לשטח שיפוטם. בסופו של דבר, ועדות התכנון חייבות לייצג את הפרספקטיבה המעודכנת של מדינת ישראל לגבי הבנייה, שכן לא ניתן לצפות מכל ראש עיר או ראש מועצה לשקול תכניות בנייה מתוך אחריות לאומית. כמו כן, המדינה צריכה לדאוג לקיומה של אחריות לאומית דו-קוטבית, כזו שתיצור זיקה בין ליבת המדינה לבין הפריפריה בתחום ההתחדשות העירונית. תכניות התחדשות עירונית לא יכולות לצאת אל הפועל אם לא יהיה קשר כזה. הרי ידוע שבגלל מחירי הקרקע הנמוכים ביחס למרכז אין כדאיות כלכלית להתחדשות עירונית בערי הפריפריה.

פתרון אפשרי לבעיה זו יכול להיות במתן זכויות בנייה במרכז (ליבת המדינה) ליזמים המקדמים התחדשות עירונית בפריפריה, וזאת על מנת ליצור פתרונות התחדשות ראויים ואפשריים ועדיין לעמוד במבחן הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. לא עוד מדיניות לאומית שבה יש "שתי מדינות" – מדינת המרכז ומדינת הפריפריה – כי אם מדיניות אחת בעלת ראייה לאומית אחת והיא התחדשות בפריפריה ב"עידוד" ליבת המדינה והבנה של הפריפריה כי המחסור בקרקע הוא מחסור של כולנו.