אלה השטחים שיופקעו באבן גבירול לטובת הקו הירוק של הרכבת הקלה

נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) החלה לשלוח מכתבים לבעלי נכסים לאורך רחוב אבן גבירול בתל אביב, שבהם בישרה על הפקעת קרקעות לצורך סלילת הקו הירוק של הרכבת הקלה, כך נודע ל”כלכליסט”. “קיבלנו מכתבים רשומים לפני כשבועיים שמודיעים לנו על ההפקעה ברחוב, בלי שראינו הודעות קודם לכן בנושא”, מספר דני סער, יו”ר ועד הבית של אבן גבירול 8. “בטווח הקצר במהלך העבודות יהיו שינויים רבים לאורך הרחוב”.

הקו הירוק מצוי כיום בתכנון מפורט לקראת ביצוע, שבמסגרתו ייקבעו גם לוחות הזמנים לפרויקט. ההערכות הן כי לכל המוקדם העבודות יחלו במחצית השנייה של 2019, והקו עצמו לא יחל לפעול לפני 2025. לאורך מרבית אבן גבירול מתוכנן לרכבת מסלול תת־קרקעי, כשנקודת הכניסה אל המנהרה התת־קרקעית (הפורטל) תהיה בקטע שבין כיכר מילאנו ובין שדרות נורדאו.

על פי טבלת ההפקעות שהגיעה לידי "כלכליסט", ישנם מקרים שבהם השטח התת־הקרקעי המופקע מגיע ל־128 מ"ר לבניין. שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד קמיל טרשנסקי רפאל מסביר כי בתקופת העבודות "צפוי להיעלם קטע המדרכה שבין הכביש ועד קו עמודי הבניינים. התחום הזה, המשמש כיום הולכי רגל ושביל אופניים – יופקע". 

לאחר תקופת העבודות ייבנו המדרכות מחדש ואולי אף יורחבו, אך ההפקעה תישאר בתוקפה בשל השימוש הקבוע בתת־הקרקע. למרות מראית העין של חזרה לשגרה מעל פני הקרקע, אין מדובר במהלך שולי, שכן להפקעה תת־קרקעית מסוג זה עלולות להיות השלכות על מיזמי התחדשות עירונית, שבהם לשטחים התת־קרקעיים של הבניין חשיבות רבה. "משמעות ההפקעה היא שכ־15% משטח המגרש נלקחו, ומדובר פה בהפקעה קבועה ולא לצורך העבודות”, אמר סער.

“המשמעות היא לא המדרכה, אלא השטח שמתחת לאדמה. אם ירצו לעשות פרויקט תמ"א 38, זה מקטין בכ־115 מ"ר את תת־הקרקע. המפלס התת־קרקעי יהיה קטן יותר וישפיע על אחוזי הבנייה". לדבריו, הוא נמצא כיום בקשר עם דיירי הבניין הסמוך כדי להתאגד ולפעול בנושא: "מנסים לגייס עוד תושבים ולהבין מה יקרה. אף אחד לא סיפר לנו מה צפוי לקרות, מה יהיה עם רעש ולכלוך, לא סיפרו לנו דבר". חוסר בהירות שורר גם בנוגע לאפשרויות הכניסה לחצרות החניה, במקרים שבהם הכניסה היא מרחוב אבן גבירול.

איך בדיוק מפצים?

לצד ההפקעות שיבוצעו לאורך הציר כולו, האזורים שליד תחנות הרכבת צפויים לספוג הפקעות נרחבות יותר. הדוגמה הבולטת היא כיכר רבין, שבה צפויה הפקעת שטח של 2,200 מ"ר תת־קרקעיים לטובת תחנת הרכבת ופתחי הכניסה והיציאה של הולכי הרגל. ב־500 מ"ר נוספים ייעשה שימוש בתקופת העבודות בלבד, כך שלאורך תקופת העבודות ייעשה שימוש בכ־2,700 מ"ר משטח הכיכר, ששטחה הכולל 20 דונם.

לטובת תחנת ארלוזורוב, שתיבנה בסמוך לבניין מגדל המאה, צפוי להיהרס מבנה קטן מול למגדל, שכיום מאכלס סניף של רשת המרכולים סופר יודה, הפועל שם בשכירות ארוכת טווח. "יש פה רגשות מעורבים”, מספר מנכ”ל הרשת קובי כהן. “מצד אחד אנחנו שמחים על המהפך שיגיע לעיר עם הרכבת הקלה. מצד שני זה די מוזר שהחליטו לקחת את כל שטח הבניין לטובת תחנת רכבת. בעלי הבניין ניסו להתנגד, אבל להבנתי המבנה יופקע סופית לטובת הרכבת. הסניף שלנו קיים שם כבר כמה שנים טובות. ברור לי שנצטרך לחפש באזור חלופה ולדעת גם איך להעביר את הלקוחות. לא ברור לנו מתי נצטרך לפנות בדיוק את הסניף. מחכה ללוח הזמנים, אבל להבנתי זה יקרה בשנה הקרובה".

רחוב אבן גבירול בת"א צילום: אוראל כהן

מעברו השני של הרחוב צפויה נקודת הכניסה והיציאה מהתחנה להתמקם מעט דרומית למגדל המאה, בשטח מתחם סומייל. בימים אלה מקודמת במקום תוכנית של קבוצת חג'ג' לבניית שני מגדלי מגורים, והכניסה לרכבת התת־קרקעית תהיה בין המבנים.

"בעלי הזכויות לא יודעים מה לעשות כי המדינה נותנת להם 60 יום לקבל את השומה שהנפיקו עבורם לקבלת פיצוי על ההפקעה”, מסביר קמיל את הקושי. “אם מקבלים את ההצעה, התמורה גדלה ב־25%. אם לא, מתחיל הליך משפטי על התמורות". לטענת קמיל, ההפקעה היא רק חלק מהעניין: "נניח שמחקו שטח שמשמש כיום להצבת שולחנות של בית קפה. איך מפצים על כזה דבר? אף אחד לא הסביר לבעלי הנכסים מה המדיניות".

עוד לדבריו, ניתן ללמוד מחפירת הציר האדום כי שוכרים עסקיים שהיו ממקומים על הציר ירדו מנכסיהם ולא שרדו את תקופת החפירות. “הרשויות לא העניקו פתרון ראוי לאותם סוחרים, וסביר כי פשיטת הרגל נגרמה מהוצאות גבוהות כגון ארנונה ותחזוקה שוטפת לצד הכנסות מזעריות בגין נגישות נמוכה".

כמו כן, לדבריו, במקומות שבהם תקום תחנה, כמו ברחוב דוד המלך פינת אבן גבירול, "הפגיעה לא מסתכמת רק בלקיחת הקרקע. מגורים מעל תחנת רכבת נחשבים למטרד. מי שגר כמה רחובות מהתחנה הזו ייהנה ממנה כי ילך אליה ברגל. אבל כל הפעילות שתהיה ממש על התחנה, כל מי שגר בסמוך ייפגע ותהיה ירידת ערך שיש לשלם".

תוכנית משלימה

במקביל להליכי ההפקעה עיריית תל אביב מקדמת תוכנית משלימה, "שנועדה לשמור על היקף זכויות הבנייה במגרשים שעשויים להיפגע בעקבות הפקעות המדינה בתוואי הרכבת הקלה", לשון התוכנית. על פי מיפוי שערכה העירייה, כ־1,500 נכסים ברחבי העיר הצפויים להיפגע. התוכנית אושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביוני 2017, אך כיום מצויה בדיון נוסף בוועדת ערר וטרם אושרה סופית. בינתיים הכריזה העירייה על הקפאת בנייה כוללת במקום, בהתאם לסעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה.

מעיריית תל אביב נמסר בעניין זה כי כחלק מסל פתרונות שמציעה העירייה, גיבשה הוועדה המקומית תל אביב־יפו תוכנית משלימה שנועדה לשמור על היקף זכויות הבנייה במגרשים שעשויים להיפגע בעקבות הפקעות המדינה בתוואי הרכבת הקלה. קווי הרכבת מחייבים שינוי ייעוד במגרשים שונים לאורך התוואי, כאשר שינוי הייעוד של חלק מהמגרש משפיע במקרים רבים על היקף זכויות הבנייה במגרש, כמו גם על מיקום הבינוי המותר בו והקטנת היקף זכויות הבנייה במגרשים שבהם הזכויות נגזרות מגודל המגרש או להקשות על מימושן".

בנושא זה הסביר קמיל כי "פיצויי הפקעה מורכבים משני דברים. ראשית, מה שהמדינה משלמת על ההפקעה עצמה; שנית, ירידת ערך הנכס משינוי ייעוד הקרקע. כל הפיצויים מתחלקים בין הוועדה המקומית לרשות המפקיעה. עיריית תל אביב מנסה להימנע מהפיצוי הזה ומייצרת תוכנית שמשביחה".

מחברת נת"ע נמסר בתגובה: “הקו הירוק והקו הסגול נמצאים בתכנון מפורט לקראת ביצוע, במסגרתו ייקבעו גם לוחות הזמנים. הסדרי התנועה ברחוב, לרבות גבולות המדרכה ושבילי האופניים לתקופת העבודות ולאחריה, ייקבעו בשיתוף עם עיריית תל אביב־יפו. נת"ע מתחייבת לעשות כל מאמץ לצמצם ככל האפשר את ההפרעה לתושבים ולעסקים בתקופת ההקמה. ההפקעות ההכרחיות לביצוע הקו מתבצעות על פי התוכנית שאושרה בממשלה. נושא הפיצויים ייקבע בפגישות פרטניות עם כל אחד מבעלי הזכויות על פי כל דין".