הקו האדום של הרכבת הקלה משנה את מפת הנדל"ן בגוש דן

בניגוד לסיוט שמחכה לו היום, התושב העתידי של שכונת אם המושבות בפתח תקווה שיעבוד, נאמר, באזור הקריה בתל אביב, ייהנה מבוקר נינוח. אחרי פיזור הילדים לבית הספר או לגנים יהיה לו די זמן ללגום קפה, לקרוא את עיתון הבוקר, להשלים כמה סידורים טלפוניים ולצאת בנחת רכוב על אופניים או ללכת לתחנת הרכבת הקלה שעל הקו האדום. אם יתפוס את הרכבת שיוצאת ב־8:50 ועתידה לדהור ב־80 קמ"ש במנהרה שנחפרת מתחת לרחוב ז'בוטינסקי, הוא יגיע ב־9:00 לתחנת שאול המלך בתל אביב, שתקום בהצטלבות הרחוב עם דרך מנחם בגין. אגב, אם יפספס את אותה רכבת, 3 וחצי דקות אחריה תגיע הרכבת הבאה.

כיום התסריט הנינוח הזה נראה בדיוני. על פי ווייז, כדי להגיע ב־9:00 ממיקומה העתידי של תחנת אם המושבות למיקומה העתידי של תחנת שאול המלך בתל אביב צריך להתניע את הרכב ב־7:25; ואורך הנתיב המהיר ביותר הוא 10 ק"מ. חישוב פשוט מעלה שהמהירות הממוצעת היא כ־7.5 קמ"ש. לא מותיר זמן לקפה או עיתון, בקושי לפרידה חפוזה מהילדים.

על פי תוכניות נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), החברה הממשלתית שאמונה על הקמת הרכבת הקלה, ייחנך הקו האדום, הראשון ברשת המתוכננת של קווי הרכבת, בשנת 2021, וישנה לבלי הכר את שעות הבוקר והערב של מאות אלפי ישראלים שחיים ועובדים לאורכו.

הקו האדום תוכנן להיות עמוד השדרה של מערכת התחבורה הציבורית החדשה בגוש דן. הוא נועד להוביל נוסעים למקום עבודתם וממנו הביתה, ומשום כך נסלל לאורך אזורי התעסוקה המרכזיים, ציר ז'בוטינסקי ודרך מנחם בגין. אורכו 24 ק"מ, ובקצהו הצפון־מזרחי יהיו לו שתי נקודות מוצא: בתחנה המרכזית בפתח תקווה, ובקריית אריה שבעיר. נקודות המוצא והסיום בקצהו הדרום־מערבי תהיה ברחוב ניסנבאום בבת ים. כך שלמעשה הוא יוביל אנשים המתגוררים בפתח תקווה, רמת גן, גבעתיים, יפו ובת ים לאזורי המשרדים שבתל אביב, רמת גן ופתח תקווה.

לפי תחזיות נת"ע, עם חנוכת הקו יֵרדו 50–100 אלף רכבים מהכבישים, וזאת משום שבכל יום יבוצעו בו כ־200 אלף נסיעות יחידות — כמות השווה לכלל הנסיעות שנעשות כיום בכל קווי רכבת ישראל באותו זמן. אבל המהפכה הזו לא תישאר בתחומי התחבורה בלבד, אלא תשפיע כמובן גם על הנדל"ן באזורים הגובלים בקו. לנגישות תחבורתית לאזורי מגורים ותעסוקה יש קשר ישיר וחיובי לערך הנכסים, ויש להניח שיגבר הביקוש לדירות או משרדים הסמוכים לתחנות. "ניתן לצפות כי באזורים שבקצות הקו תהיה עליית ערך של 10%–20%", מעריכה שמאית המקרקעין נחמה בוגין. הערכות המתבססות על מקרה הבוחן של הרכבת הקלה בירושלים מגיעות לאומדנים דומים.

באשר למסחר, חנויות הקרובות לקו, ובמיוחד לתחנות, ייהנו מתנועת נוסעים ערה. "בשנתיים מאז תחילת העבודות חל שינוי בהתייחסות של השוק לעבודות", אומר אורן גלזר מהחטיבה המסחרית באנגלו סכסון. "בהתחלה היה חשש שעומסי התנועה והשפעתם על העסקים יובילו לירידת מחירים. ככל שהקו האדום מתקדם להשלמה ויש הבנה של איך העסק הזה יעבוד, העסקים מתחילים להבין את הערך המוסף שבקרבה אליו".

הקמת הקו האדום משפיעה גם על מדיניות התכנון, ולפיכך יש לה גם השפעה עקיפה על מחיר הנדל"ן. באזורים הסמוכים לקו האדום, מוסדות התכנון מעניקים זכויות בנייה נוספות, לעתים כפולות ומשולשות, בהשוואה לאזורים מרוחקים יותר והן לתקופה שלפני תחילת העבודות על הקו. תוספת זכויות הבנייה כשלעצמה משביחה את ערך הקרקע.

לאורך 12 הקילומטרים שמקריית אריה בפתח תקווה עד מתחם התחנה בנווה צדק בתל אביב, הקו עובר במנהרה תת־קרקעית. בחלק הזה תיסע הרכבת מהר יותר מאשר בחלקים העיליים, ותצליח להעביר הרבה יותר אנשים בשעה: כעשרת אלפים לכל כיוון. משום כך, במקטע הזה מוסדות התכנון מאפשרים להגדיל את היקפי הבנייה.

"הקו האדום אושר בתחילת שנות האלפיים. כשנוצרה ודאות לגביו, התחלנו להעניק זכויות עתירות בחלק התת־קרקעי של הקו", מסבירה נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב במינהל התכנון. "בתחילת שנות האלפיים היקף הזכויות למגרש בייעוד משרדים היה כ־450% (כלומר 4,500 מ"ר על כל דונם אדמה), היום תוכנית המתאר הכוללנית של תל אביב ורמת גן מאפשרת 800%–1,000%, פי שניים ושלושה ממה שהיה בעבר".

נוסף על כך, לאורך הקו האדום, ברדיוס של כ־300 מ', יצומצמו תקני החניה בשנים הקרובות באופן דרמטי. עובדה זו עשויה לגרום בשלב ראשון לירידה בביקוש, במיוחד למשרדים. אך לאחר תקופה, אומרים המומחים שאיתם שוחחנו, יסתגל הציבור למציאות החדשה ויפנים את יתרונות המיקום בסמוך לתחנות הקו, והביקוש יזנק.

השינוי שצפוי להתחולל יהיה דרמטי וישפיע אחרת על כל אזור ואזור. האופן שבו ישנו את פניהן שכונות השינה של פתח תקווה יהיה שונה מזה של אזורי העסקים של רמת גן ותל אביב או המרכז הוותיק של בת ים. הנה השינויים המרכזיים הצפויים בכל אזור ואזור לאורך הקו. 

רמת ורבר, פתח תקווה: השכונה שתכפיל את עצמה

"העירייה והרשות להתחדשות עירונית מקדמות תוכנית שנשענת ונתמכת בתחבורה הציבורית בכלל וברכבת הקלה בפרט", אומרת ד"ר חווה ארליך, מהנדסת העיר פתח תקווה. שכונת רמת ורבר (שתחומה ברחובות ז'בוטינסקי בצפון, ארלוזורוב בדרום, קפלן במזרח ויצחק שדה במערב), תיהנה משתי תחנות של הקו האדום.

התוכנית שהעירייה מכינה מחלקת את השכונה למתחמים, שבכל אחד מהם יתאפשרו היקפי בנייה שונים, בהתאם לקירבה לרחובות הראשיים: מקבצי בתים לאורך יצחק שדה, ז'בוטינסקי, ומעט בארלוזורוב יוכלו לעבור פינוי־בינוי ובהם תתאפשר בניית מגדלים בעלי 22–33 קומות. בעורף המתחמים האלה ובלב השכונה תתאפשר בנייה לגובה של עד תשע קומות. בכל אחד מהמתחמים האלה יצטרכו הדיירים לחבור ליזמים כדי לקדם תוכנית נקודתית. בסך הכל, אם תמומש התוכנית במלואה השכונה כמעט תכפיל את עצמה, ויתווספו לה כ־3,000 דירות.

רמת ורבר כיום. יותר זכויות בנייה ופחות תקני חניה צילום: אוראל כהן

על פי חזון העירייה, השכונה תהיה מוטת הולכי רגל ורוכבי אופניים. שבילי אופניים יחצו אותה לאורך ולרוחב, ובלבה יהיה "ציר ירוק" שלאורכו ייבנו מוסדות הציבור של השכונה. השאיפה היא שהתושבים לא יזדקקו לרכב אלא יגיעו לתחנות הרכבת רכובים על אופניים או בהליכה.

"השכונה נחשבה עד לא מזמן לפחות מבוססת", אומר ליאור איצקוביץ' מאנגלו סכסון פתח תקווה. "בשנים האחרונות חלה בה עליית מחירי דירות, גם בגלל הרכבת הקלה וגם בזכות תוכניות של התחדשות עירונית. העירייה מוסיפה זכויות בנייה, אך לצד זאת מפחיתה בתקני החניה". 

צומת ז'בוטינסקי-רבין, פתח תקווה: מרכז תעסוקה ענקי חדש

בסמוך לתחנה העתידית שתיקרא בלינסון, שתקום בצומת רבין וז'בוטינסקי באזור התעסוקה מטלון וקריית אריה, נבנים בימים אלה שני פרויקטים ענקיים: של ב.ס.ר בגדה המזרחית של ציר רבין, ושל חברת מגדלי ישראל בגדה המערבית. הפרויקט של מגדלי ישראל הוא בהיקף של 105 אלף מ"ר בנויים למשרדים, ושטחי מסחר בהיקף של 10,000 מ"ר. הפרויקט של ב.ס.ר נבנה על המגרש שבו שכן מפעל אסם וכולל ארבעה מגדלים בהיקף של 160 אלף מ"ר בנוי בגובה של 32 קומות, ושטחי מסחר בהיקף של 22 אלף מ"ר. "ללא הרכבת הקלה, הפרויקטים האלה לא היו נבנים", אומר איצקוביץ מאנגלו סכסון. "ציר ז'בוטינסקי היה איום ונורא במשך השנים, ולא היו מאשרים בו פרויקטים בסדר גודל כזה".

אורן גלזר, מהמחלקה המסחרית באנגלו סכסון, מוסיף כי השיווק של שני המתחמים הצליח מצוין בזכות הנגישות התחבורתית, "אבל צריך גם לזכור שאנחנו בשוק משגשג, והביקושים מאוד גבוהים לרכישת נדל”ן עסקי ומסחרי".

העבודות בצומת רבין והדמיה של מגדלי בסר הנבנים במקום. "ללא הרכבת הקלה, הפרויקטים לא היו נבנים" צילומים: אוראל כהן, יח"צ

דרך מנחם בגין, ת"א: הציר הסואן ייהפך לשדרה קלילה

על פי חזון עיריית תל אביב־יפו, דרך מנחם בגין הסואנת תעבור מהפכה: מכביש מהיר, עמוס רכבים ומנוכר להולכי רגל ייהפך הרחוב לשדרה נעימה שלאורכה נתיבי רכיבה על אופניים, ובשוליה חנויות, ובתי קפה. הדבר יתאפשר בזכות מנהרה שנחפרת כיום מתחת לכביש ובה תעבור הרכבת הקלה. לאורך הציר נבנות שלוש תחנות, במרחקים של כקילומטר אחת מהאחרת: בצומת עם שאול המלך, בשדרות יהודית, ותחנה ענקית במפגש הרחובות קרליבך ויצחק שדה, שאליה יגיעו גם נוסעי הקו הירוק והסגול. התקווה היא שכמות הרכבים תפחת דרמטית, שכן הרכבת והשבילים יציעו אלטרנטיבה עדיפה. "היום הרכב מקבל את כל הכבוד בדרך", אומרת אורלי הראל, מנהלת אגף תכנון העיר וסגנית מהנדס העיר. "בתכנון משתנה הפירמידה: בצמרת נמצאת התחבורה הציבורית, תחתיה הולך הרגל, ובתחתית התחבורה הפרטית. יהיה רק נתיב אחד לרכב פרטי, אבל שביל אופניים רחב, ומדרכות ברוחב שמונה מטרים. הרחוב ישנה את עצמו לחלוטין מציר תנועה לרחוב".

ציר בגין כיום. "כשתגיע הרכבת יהיה כאן רק נתיב אחד לרכב פרטי, אבל שביל אופניים רחב, ומדרכות ברוחב שמונה מטרים" צילום: עמית שעל

לדבריה, העירייה מחייבת בכל פרויקט חדש ליצור חזיתות מסחריות הפונות לרחוב: "אנחנו נותנים גמישות לכל פעילות מסחרית בעלת אופי ציבורי, ובלבד שהחזיתות פתוחות, כך שהפעילות תהיה במרחב הציבורי. זה יכול להיות בית קפה, בר, חדר כושר, קופת חולים או וטרינר. זה חייב להיות מזמין, מפתה ומקום שיהיה נעים לעבור בו".

על פי הראל, כמה תוכניות, שבקרוב תחל בנייתן, כבר אימצו את הכללים: במגדל עזריאלי החדש (שייבנה במקום בית ידיעות אחרונות הישן) ובמגדל עזריאלי שרונה יהיו חזיתות מסחריות. נוסף על כך, לאחרונה החלה העירייה בשיתוף רשות מקרקעי ישראל לקדם תוכנית חדשה מול קריית הממשלה, בצומת קפלן ובגין: במקום הבסיס שיפונה יוקמו מגדלי משרדים, שיתרמו גם הם שטחי מסחר לרחוב בגין המתחדש.

מתחם חסן ערפה, תל אביב: המוסכים הולכים, המגדלים באים

במתחם המתפרס על 81 דונם בין הרחובות יצחק שדה, מנחם בגין והמסגר, החלו בשנים האחרונות עבודות להקמת 14 מגדלים, ובסך הכל כ־200 אלף מ"ר בנויים. מרבית השטח מיועד למשרדים, 20% לדירות מגורים. המגדלים ייבנו מסביב לכיכר שתוקם בלב המתחם. "המתחם ייהנה מאוד מהרכבת הקלה משום שבתחנת קרליבך, שנבנית מעבר לכביש, תהיה הצטלבות של כמה קווים שיחברו את האזור לכמה ערים ויביאו הרבה אנשים", אומר ירון שחר, מנהל מחלקת השקעות ומחקר ב־CBRE ישראל.

החפירות של חברת רובינשטיין במתחם. שני שוכרים כבר חתמו צילום: עמית שעל

תוכנית הבנייה כבר אושרה ב־2005, אך בעקבות מחלוקות משפטיות עם מחזיקי הקרקע החלו יזמים לממשה רק ב־2015. התב"ע מאפשרת לבנות עד 26 קומות, אך בזכות הקרבה לתחנת הרכבת הקלה העירייה מאשרת לבנות גבוה יותר באמצעות ניוד זכויות.

חברת רובינשטיין כבר החלה חפירות באתר שבו תקים שני מגדלים של 33 קומות, וכבר חתמה על חוזים עם שני שוכרים משמעותיים: חברת מלאנוקס (18 קומות) ומשרד עורכי הדין הרצוג, פוקס, נאמן (12 קומות). במקביל החלו גם עבודות לבניית מגדלים בעלי 31 קומות של קבוצת רכישה שארגנה אקרו, ועבודה לבניית מגדל סקיי טאואר של קבוצת רכישה שארגנה אורבן.

" בהתחלה מכרו כאן ב־8,000 שקל למ"ר, אבל היום כבר מתבצעות עסקאות יד שנייה ב־13 אלף שקל למ"ר", אומר גלזר. "זה קורה הרבה לאחר שקבוצת רכישה מקבלת היתר והחששות יורדים".

מסילת הרכבת הטורקית, דרום תל אביב: פארק ההיי־ליין הישראלי

ממסילת הרכבת הטורקית הישנה, שעליה נסעה בראשית המאה הרכבת מיפו לירושלים, נשארו היום רק שרידים בוואדי עזוב, שחוצץ בין רחובות יהודה הלוי, דרך אילת והבתים שביניהם בדרום־מערב תל אביב. כשיושלם הקו האדום, האזור הזה עתיד להיהפך לגרסה מקומית של פארק ההיי־ליין הניו יורקי: על תקרת מנהרת הרכבת הקלה בקטע שבין רחוב נחלת בנימין למתחם התחנה הישנה ומוזיאון צה"ל, בסמוך לתחנה שתקום ברחוב אליפלט, יקום פארק צר וארוך. הפארק, שישתרע על 26 דונם, יימתח לאורך 1.3 ק"מ ויעקוב אחר תוואי מסילת הרכבת הטורקית. גם 500 המטרים שמפרידים בין מוזיאון צה"ל לתחנת אליפלט ישולבו בפארק ויאפשרו להגיע לתחנה באמצעות אופניים או הליכה, אף שהמסילה הישנה לא עברה בקטע זה. ברצועה שבלב הפארק ייסללו שביל אופנים ומדרכה להולכי רגל. למכוניות, לעומת זאת, לא יתאפשר להיכנס. במסגרת הפרויקט ישומרו אלמנטים היסטוריים שהונחו בעת הקמת המסילה הטורקית, כגון עמודים שתומכים בדופנות הערוץ, וגשר שלוש ברחוב בעל שם זה בנווה צדק.

עבודות להנחת המסילה השקועה. רכבת מתחת לפארק צילום: עמית שעל

שדרות ירושלים, יפו: השדרה תחזור להולכי הרגל

בתחנת אליפלט, הרכבת הנוסעת דרומה לבת ים תצא מהמנהרה ותעלה לגובה הרחוב, מהירותה תואט לכ־50 קמ"ש והיא תיכנס לשדרות ירושלים. הרחוב ישנה את פניו, בייחוד ב־1.3 הק"מ הצפוניים מצומת סלמה עד המפגש עם רחוב ארליך, שם תישמר שדרת הפיקוסים שבלב הרחוב אך תיאסר תנועת מכוניות. על הכבישים שמשני צדי השדרה יניחו את מסילות הרכבת, ובין העצים יסללו מדרכות ושבילי אופניים. יזמים שיבנו במקום יתבקשו להותיר חזית מסחרית שתשמש לחנויות או בתי קפה.

השמאי איציק רפאל, שבחן את האזור, מעריך כי בעקבות השינויים שיתחוללו בו יתייקרו הדירות. לדבריו, שווי מ"ר בדירת שלושה חדרים בשטח ממוצע של 65 מ"ר הוא כ־18–20 אלף שקל. להערכתו, בעקבות הקו האדום, מחיר מ"ר בדירה דומה יהיה כ־24–25 אלף שקל. "מגמת ההתייקרות תתעצם ככל שתוכניות הרכבת הקלה ינועו קדימה, בשל הנגישות המרבית של התושבים למרכזי תעסוקה, פנאי ובילוי, שאליהם יגיעו בתוך דקות אחדות, ובזכות הפיתוח הניכר".

הדמיה של שדרות ירושלים המחודשות. שווי הדירות צפוי לזנק בכ־30%

מתחם ניסנבאום, בת ים: העיר הצפופה תיהפך לצפופה עוד יותר

בשנים האחרונות מתרחשת בבת ים מהפכה תכנונית: עשרות תוכניות פינוי־בינוי יובילו להחלפת בנייני רכבת ישנים במגדלים. העיר הצפופה ממילא תיהפך לצפופה בהרבה והנהיגה בה תהפוך קשה, לכן השאיפה היא להגביר את השימוש בתחבורה ציבורית, אופניים ומדרכות. "הרכבת הקלה תחולל שינוי: אנשים ירצו לגור לצד תחנות הרכבת ולאפשר לעצמם יותר ניידות", אומר שוקי פתאל, מהנדס העיר. "בת ים ובני ברק מובילות בשימוש בתחבורה ציבורית עם שימוש של כ־45% מתושבי העיר לעומת 16% בממוצע בארץ. זה בגלל המעמד הסוציו־אקונומי הנמוך והעובדה שאוכלוסיית העיר מבוגרת יחסית".

העבודות בבת ים והדמיה שלהן כשיושלמו. תנועה ברכב פרטי תהפוך כמעט בלתי אפשרית צילום: יח"צ, אוראל כהן

השינוי צפוי להוביל לעליית מחירים לאורך הקו האדום, ולעודד יזמים לבצע פרויקטים של פינוי־בינוי. נוסף על כך, ברחובות הקרובים לקו האדום העירייה מאשרת תוכניות לבניית מגדלים בעלי 30–40 קומות, מה שבעצמו מעודד התחדשות עירונית.

בת ים משוועת להכנסות מארנונה של עסקים, ובעירייה מקווים לפתח אזור עסקים חדש, ממערב לרחוב ניסנבאום וממזרח לרחוב הנביאים. תוכנית מתאר שמקדמת העירייה תאפשר להרוס מבני תעשייה ישנים ולבנות במקומם 1.4 מיליון מ"ר משרדים וכ־5,000 דירות. רחוב ניסנבאום ייהנה משלוש תחנות רכבת קלה, והתקווה היא שהן יעודדו יזמים לפתח בו מגדלי משרדים שהעובדים בהם יגיעו אליהם, איך לא, ברכבת.