מה צריך לבדוק לפני שרוכשים נכס להשקעה בחו"ל, מה היתרונות, וממה צריך להיזהר
התשואה הנמוכה מהשכרת נדל"ן למגורים בישראל מביאה משקיעי נדל"ן רבים לפזול לארה"ב - שם לרוב התשואות גבוהות יותר. עם זאת, רבים מהמשקיעים הישראלים אינם מכירים את השוק האמריקאי ובכך חושפים את עצמם לעתים לסיכונים. בעלי חברת R&M השקעות, מתן פרטמן, ורן הראל מסבירים איך מצמצמים את הסיכונים, ומה צריך לבדוק לבד לפני שלב החתימה
10:0802.05.18
מדיניות הממשלה לריסון משקיעי הנדל"ן, כחלק מהמאמצים לצינון השוק, כמו גם אחוזי התשואה הנמוכים משוק ההשכרה למגורים בישראל, גורמים למשקיעים רבים לחפש אפיקי השקעה אחרים - חלקם מעבר לים. אחת המדינות הנחשקות עבור הישראלים היא האחות הגדולה, ארצות הברית, שבחלק מהאזורים בה התשואה מהשכרת נדל"ן למגורים היא גבוהה הרבה יותר מבישראל. רבים מהישראלים שהצליחו בארצות הברית "התמכרו" להשקעה, בעיקר בנדל"ן להשכרה, וחלקם מחזיקים כיום בדירות רבות, המניבות להם תשואה חודשית גבוהה מאוד.
רן הראל ומתן פרטמן
עם זאת, השקעה בחו"ל, גם כשמדובר בשוק צומח כמו השוק האמריקאי, היא מטבעה מסוכנת יותר – הן בשל חוסר הבקיאות של הישראלים בכל הנוגע לשוק הנדל"ן האמריקאי, והן בשל השונות הרבה באחוזי התשואה מהשכרת נדל"ן במדינה ענקית כמו ארצות הברית.
בעלי חברת ההשקעות R&M, מתן פרטמן ורן הראל, המחזיקים ומנהלים מאות דירות בארה"ב ובישראל, ממליצים לכל משקיע שחושב לשים את כספו על נכסים להשכרה בארץ האפשרויות הבלתי נגמרות (והם בהחלט ממליצים), שלא לסמוך רק על הבטחות ופיתויים, אלא לבדוק בעצמו, מבעוד מועד ובאופן די פשוט את מידת הסיכון והפוטנציאל של ההשקעה. כך יוכל ליהנות משני העולמות: תשואה גבוהה, וסיכון נמוך.
"יש היום הרבה חברות שמציעות שירותים כמו ליווי בהשקעה בארה"ב, למשקיעים רבים מישראל יש נטייה לסמוך על חברות השקעה וגופים אחרים הפועלים בארה"ב, שיעשו עבורם את העבודה והבדיקות, וזו גישה לא נכונה ומסוכנת", אומר פרטמן, "בהשקעה נדל"ן בכלל ובהשקעת נדל"ן מעב רלים בפרט יש גם סכנות לדוגמא בעיות תחזוקה, בעיות עם שוכרים, פיקוח מרחוק על הניהול השואף ועל השיפוצים וצריך לבדוק כיצד החברה שאתה מתקשר איתה עונה על סיכונים אלה. במציאות של היום, כשכל המידע נגיש וזמין באינטרנט, ניתן במספר שעות ואפילו פחות מכך, ללמוד כמעט הכל על אזור וסוג ההשקעה, ולהגיע להחלטות הנכונות".
רן הראל ומתן פרטמן על פי פרטמן הבדיקה הראשונה צריכה להיות ברמת המאקרו, על אודות הנתונים הכלכליים של המקום בו מוצע הנכס. "חשוב מאוד לבדוק האם המקום מבוקש, האם יש אליו הגירה חיובית או שלילית, אילו אזורי תעסוקה יש באזור, אילו מוסדות השכלה, מי קהל היעד של האזור שלו מיועד הנכס, ואפילו מה חושבים התושבים המקומיים על העיר והשכונה הספציפית", אומר פרטמן. "כמעט לכל שכונה בארצות הברית יש אתר אינטרנט מקומי, הכולל גם פורומים של תושבים, ובמספר דקות אפשר ללמוד רבות מה חושבים המקומיים על האזור, מה הבעיות והיתרונות שלו ודברים רבים נוספים. גם אתרי העירייה ואתרים אחרים כמו ויקיפדיה וגוגל יכולים למפות היטב את האזור. בסיסים צבאיים, נמלי תעופה וים, מוסדות אקדמיים גבוהים ואזורי תעסוקה גדולים הם סימנים חשובים לבדיקת פוטנציאל ההשקעה באזור מסוים".
הראל מסביר שצריך לעשות בדיקות גם ברמת המיקרו לגבי המצב התכנוני של אותו נכס ספציפי, השוואת מחירו לנכסים דומים באזור, מי הגוף שינהל את הנכס, איך מבקרים אותו ומי האנשים שעומדים מאחוריו. "הקשה פשוטה בגוגל על שמה של החברה המציעה לך את הנכס תוכל פעמים רבות ללמד אותך כמעט הכל על ההיסטוריה שלה ואמינותה", אומר הראל. "אתרי השוואת מחירים כמו מדלן ויד 2 יש בלי סוף בארצות הברית".
על פי פרטמן ניתן לנתח באופן די פשוט גם את הסיכונים הכרוכים ברכישת נכס ספציפי להשכרה. "אחרי שלמדת על האזור וידעת אילו שאלות צריך לשאול, צריך לבדוק היטב גם מה המצב המשפטי של כל נכס, מה יכול להשתבש במהלך הרכישה, מה בדיוק יהיה פרופיל השוכרים הפוטנציאליים, ולבדוק באינטרנט האם האזור חשוף לאסונות טבע ופגעי מזג אוויר, ומהי רמת השליטה מרחוק על הנכס", אומר פרטמן. "הדברים האלה חשובים מאוד כדי להגיע להחלטה מושכלת לפני רכישה".
סיכון נוסף על פי הראל היא רכישה של נכס בודד. "אם זה אפשרי, עדיף להיכנס יחד עם משקיעים נוספים ולרכוש מספר נכסים, על מנת לצמצם את רמת הסיכון. כאשר רוכשים מספר נכסים, גם אם אחד מהם לא מושכר, או שיש תיקון מסוים שצריך לעשות בבית, מאבדים רק אחוז קטן של תשואה ולא את הכל בבת אחת".
פרטמן מדגיש שחשוב מאוד לוודא שהחברה עמה אתה מתקשרים תיתן מגוון סוגי השקעות, כדי שהיא תוכל להתאים את ההשקעה המדויקת עבור כל לקוח ולקוח (תפירת חליפה). "פנייה לחברה שיש לה סוג אחד של השקעה, ושהיא דוחפת אותך רק אליה, היא מסוכנת. יש סוגים שונים של השקעות: השקעות אישיות, השקעות בקרן פול שרוכשת נכסים אישיים, פרויקטים של מולטי פמלי, בנייה יזמית ועוד, וכל השקעה כזאת מתאימה ללקוח מסוג שונה".
הראל אומר שיש מספר סימנים שצריכים להדליק אור אדום מבחינת המשקיעים כבר בשלב הראשון. "למרות שזה מפתה, מחיר זול מדי של נכס, ברמה של עד30 אלף דולר, מעידה לרוב על אזור של אוכלוסיה מוחלשת, בה על הנייר התשואה יכולה להיות גבוהה, אבל לאורך זמן יצוצו בעיות כמו שוכר שלא משלם או תיקונים גדולים, כך שהתשואה התאורטית תהיה קטנה יותר. לכן אנחנו ממליצים להתמקד באזורי הביקוש", אומר הראל. "אור אדום נוסף, שמבחינתי לפחות פוסל מראש את הרכישה, הוא הבטחה לתשואה גבוהה ומהירה. צריך להיזהר מאוד מנביאים שמבטיחים דברים כאלה, גם אם זה על בסיס הצלחות עבר או עניינים אחרים".
לסיכום, אומר פרטמן אסור להשקיע על עיוור, ולא לסמוך על הבטחות, גם לא מגורמים שנראים אמינים ומקצועיים. "השקעה בארצות הברית יכולה להיות כדאית מאוד וברמת סיכון נמוכה. בדיקה עצמית פשוטה, אפילו ברמה של חצי שעה, יכולה למנוע עגמות נפש רבות ולהפוך לחוויה נעימה ורווחית מאוד כמו שהיא אמורה להיות".
