שופטת: אין לנשל חוכרים מחלקם היחסי בזכויות בנייה פוטנציאליות

בני זוג רכשו ב-1974 זכויות חכירה למשך 999 שנה בדירה שנמצאת במבנה בן שלוש קומות בחיפה. לפני כ-3 שנים החלו בעלי השטח לקדם פרויקט בנייה במתחם. בני הזוג הגישו נגדם תביעה בה ביקשו להצהיר כי יש להם חלק בזכויות הבנייה העתידיות שיאושרו. תביעתם התקבלה ונקבע כי זכותם בדירה שקולה לבעלות.

דירת החוכרים נמצאת במתחם בו שני מבנים לשימור. ב-1991-1990 נרכש המתחם והקונים רכשו גם את רוב הזכויות בדירות שבמבנים, למעט דירת בני הזוג. ב-2015 החלו בעלי המתחם לקדם מהלך תכנוני של איחוד שלוש החלקות שבו באופן שיאפשר להם לבנות מספר רב של דירות חדשות, בנוסף לשני המבנים הקיימים.

בתגובה הגישו נגדם בני הזוג תביעה באמצעות עוה״ד משה כהן ועפרה וולקוב בה טענו כי זכותם בדירה שקולה לבעלות כך שיש להם חלק בזכויות הבנייה הפוטנציאליות של החלקה שעליה נמצא המבנה. לדבריהם, הנתבעים מתכוונים ״לנשל״ אותם מזכויות אלה במסגרת פרויקט הבנייה, מבלי לשלם להם את החלק היחסי המגיע להם, אותו העריכו בכ-3 מיליון שקל.

התובעים ביקשו מבית המשפט להצהיר כי הם זכאים להירשם כבעלי הדירה וכי יש להם חלק בשיעור של כ-26% בזכויות הבנייה שיאושרו לחלקה. הם הסבירו כי כשרכשו את הדירה נוסח ההסכם כחוזה חכירה ארוך טווח בשל קושי טכני ומכיוון שהבעלות בקרקע הייתה ״במושע״.

הנתבעים, שיוצגו על ידי עו״ד יוסף מילר, טענו מנגד כי אין לתובעים זכויות בנייה ״עתידיות״ כלשהן שכן לא ניתן להצמיד זכויות בנייה לזכויות חכירה אלא רק לזכויות בעלות. מעבר לכך לטענתם, במבנה הספציפי בו נמצאת דירת התובעים אין זכויות בנייה עתידיות.

השופטת תמר נאות פרי, בית המשפט המחוזי חיפה

הם הוסיפו שחוזי החכירה לא הקנו לתובעים יותר מאשר זכויות חכירה ומעולם לא הייתה ״מניעה טכנית״ לרישום הבעלות.

זכויות השקולות לבעלות

אך שופטת בית המשפט המחוזי בחיפה, תמר נאות פרי, קיבלה את עמדת התובעים. היא כתבה כי מחוזה החכירה עולה שכוונת הצדדים הייתה להקנות לתובעים זכויות שמבחינה מהותית הן זכויות בעלות. היא הדגישה כי על פי הפסיקה תקופת חכירה ארוכה מאוד היא סמן לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לבעלות.

עוד ציינה השופטת שלפי חוזה החכירה הבעלים אינם יכולים לבטל את זכות התובעים בנכס או לדרוש את הפינוי לעולם, מכל סיבה שהיא, והדבר תומך במסקנה שזכויות התובעים חורגות בהרבה מזכויות שכירות ארוכת טווח.

השופטת קבעה שזכויות התובעים בדירה מעניקות להם גם זכויות בחלק היחסי של הרכוש המשותף, ובכלל זה בזכויות הבנייה הפוטנציאליות המשותפות לכל בעלי הדירות. היא ציינה שאין בחוזה החכירה כל הוראה המלמדת על כוונה לשלול מהתובעים זכויות אלה.

בסיכומו של דבר פסקה השופטת כי יש לראות בתובעים כבעלים של הדירה כך שהם יהיו זכאים להירשם ככאלה במועד רישום המבנה כבית משותף. עוד קבעה כי התובעים זכאים לחלק של 26.7% מזכויות בנייה עתידיות שיאושרו לגבי המבנה, ככל שתהיינה כאלה בפועל.

הנתבעים חויבו בהוצאות של 7,000 שקל ובשכ"ט עו״ד של 6,000 שקל נוספים.

לפסק הדין 

• ב״כ התובעים: עוה״ד משה כהן ועפרה וולקוב  

• ב״כ הנתבעים: עו״ד יוסף מילר

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"