בדרך להפוך למדינה הצפופה ביותר במערב: הבעיות שעולות מהצעת חוק קומה מבונה

בשיתוף ויתניה

ועדת הפנים של הכנסת דנה באחרונה בהצעת חוק חדשה הנוגעת לשוק הדיור – קומה מבונה – שאותה משרד האוצר ביקש לקדם כחלק מחוק ההסדרים, ומטרתה לאפשר למוסדות התכנון לכלול בתכנית בנייה מפורטת הוראות על ייעוד חלק ממבנה לצורך ציבורי, ולרשום אותו על שם הרשות המקומית, בכפוף לתשלום עלויות בנייה מצדה. ההצעה פוצלה מחוק ההסדרים והדיון עליה ימשיך במושב הקיץ של הכנסת (29 באפריל 2018 עד 22 ביולי 2018).

עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה צילום: עזרא לוי

"ראשית, לגבי צפי הצפיפות בישראל בשנת 2050, אני מקווה שפתרונות התחבורה העתידית יהיו מתקדמים וטובים בהרבה מהיום, כך שתהיה אפשרות להגיע לכל הארץ ולצאת מאזור המרכז", אומר עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה. "בנייני משרדים ומגורים רבים ייבנו בין השאר גם בחדרה, חיפה ובאר שבע, ואם מערך התחבורה יאפשר להגיע לשם ביתר קלות ובמהירות, זה יפתור את בעיית הצפיפות במרכז, ויאזן את העומס מהמרכז לפריפריה. בנוסף לכך, אני לא חושב שמדינת ישראל היא הצפופה ביותר, בלונדון למשל הצפיפות בעייתית הרבה יותר. בישראל יש הרבה שטחים פתוחים לא מנוצלים, כגון הנגב, שאותם ניתן לפתח ולבנות בהם. הכל כמובן, תלוי בפתרונות התחבורה אל המקום".

"אין כל סיבה שלא לאפשר הקמת מעונות יום לילדי עובדים בבנייני משרדים"

לפי הצעת החוק, ההגדרה "חלק ציבורי" מתייחסת לשטח מתוך המבנה (קומה שלמה או חלקית), או שטח בתחום המגרש שעליו עומד הבניין, שניתן להקנות לרשות המקומית, למשל לטובת גן ילדים. ההסדר לא יחול על תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38).

בעניין תשלום עלויות הבנייה, מוצע לקבוע כלל שלפיו עלויות הבנייה ישולמו לבעלים בתוך 90 ימים ממועד השלמת הבנייה וכן לאפשר לרשות המקומית לשלם עד 50% מעלויות הבנייה במועד מוקדם יותר, לאחר שנערכה שומת עלויות הבנייה בידי שמאי מקרקעין שתמנה הוועדה המקומית. הרשות המקומית תהיה רשאית לקזז את סכום התשלום האמור מהיטל השבחה, ככל שהוטל במסגרת התכנית.

"מגמות התכנון המודרני והשאיפה לצמצם ולצופף ככל האפשר את השימושים בקרקע הזמינה לבנייה, מצביעות על כך שיש לעודד ולקדם, ככל האפשר, עירוב שימושים בקרקע, כלומר לאפשר מגוון שימושים באותה קרקע ולא לייחד כל מגרש לשימוש מסוים", אומר יו"ר ועדת הפנים, ח"כ יואב קיש (ליכוד). "כיום, כולנו מבינים שנכון ורצוי לאפשר בנייה של בניינים שישמשו בעת ובעונה אחת למספר שימושים. למשל, אין כל סיבה שלא לאפשר הקמת מעונות יום לילדי עובדים בבנייני משרדים. נכון ורצוי לאפשר שירותים ציבוריים בכפיפה אחת עם מגורים, וכיוצא באלה. הפרק בחוק שאישרנו ועבר במליאה, כחלק מחוק התכנית הכלכלית, מאפשר להרחיב את האפשרויות הקיימות כיום בחוק התכנון והבנייה לעירוב שימושים שונים בקרקע, וזאת על ידי הרחבת הסמכויות של הוועדות המקומיות לתכנן תכנון הכולל עירוב שימושים".

ח"כ יואב קיש צילום: אלעד זמיר

"ההצעה הזו לא מחדשת דבר"

לדברי זיו, כל עוד הצעת החוק מהווה פתרון לשימושים מסחריים, אין בה חדש. "גם היום, אנו היזמים בונים ומקבלים זכויות בנייה בזמן שהעיריות 'משלמות' לנו עבור בניית שטחים ציבוריים – שטחים לטובת הציבור", הוא מסביר. "זה יותר מאפיין בנייני משרדים או פרויקטים של עירוב שימושים מאשר פרויקט המיועד רק למגורים – שם נכנס לתמונה דיור בר השגה שבאמצעותו היזם לכאורה מקבל תשלום. בגדול, ההצעה הזו לא ממציאה או מחדשת דבר, למשל בתל אביב, כי כבר עכשיו קיימים משרדים של רשות הדואר או של המוסד לביטוח לאומי בקומות קרקע של בניינים. במידה ותכנית קומה מבונה תיושם בכל הארץ אז יהיה חידוש. היתרון האמיתי בהצעת החוק הוא עיגון נושא תשלום העיריות ליזמים בחוק. כיום אסור לעיריות לקבל תשלום תמורת שטח אלא באמצעות היטלי השבחה. הצעת החוק המדוברת יכולה לאפשר לעירייה לקבל שטחים לשימושה תמורת הוספת שטחי בנייה".

האם לדעתך תכנית קומה מבונה תשרת את הציבור?

"לדעתי יש לעניין כמה השלכות. ראשית, אם יפזרו את שירותי העירייה לבניינים שונים זו תהיה בעיה. כתושב, אתה מעדיף ללכת לעירייה ולקבל שירות מכל המחלקות העירוניות במקום אחד, במקום לסרבל את התהליך. שנית, שילוב במבנה גני ילדים, לדוגמה, עשוי להוות מוקד של רעש עבור חלק מהדיירים ואף גורם לבעיות חניה ופקקים. מלבד זה, אם נוטלים שטחים ציבוריים, כגון גינה או פארק, והופכים אותם לגני ילדים, זה בא על חשבון התושבים".

זיו מוסיף: "אם בהמשך יצרפו לעניין בית ספר, זה בכלל בעיה. ילדים בבית ספר צריכים שטח גדול בהפסקות. מה הם יעשו כשבית הספר נמצא בבניין מגורים? יבלו את ההפסקה שלהם בחדרי המדרגות? גם שילוב בית כנסת בבניין מגורים עלול להיות בעייתי, ולהחריף את המחלוקות הקיימות כבר עכשיו בין תושבים חילוניים ודתיים. כנ"ל לגבי תפילות, אירועים, שמחות – אלו גורמי רעש והמון שאינם מתאימים לכל הדיירים בבניין".

מהו הפתרון לדעתך לצפיפות האוכלוסייה ולמחסור בשטחי בנייה, מלבד הצעת החוק קומה מבונה?

"הפתרון לדעתי, כאמור, הוא חיזוק נושא התחבורה בישראל. נדרשים אמצעי תחבורה מתקדמים, זולים ונוחים, כך שאנשים יוכלו לעבור מהמרכז לפריפריה במהירות ובקלות וכך ניתן יהיה לנצל טוב יותר את שטחי הפריפריה כמו במרכז".

מוועדת הפנים של הכנסת נמסר: "במהלך הדיונים בפרק התכנון והבנייה של חוק התוכנית הכלכלית, הגיעה הוועדה למסקנה כי מספר נושאים אינם ראויים לדיון בזק במסגרת חוק התכנית הכלכלית, וכי יש לפצלם מן החוק ולדון בהם באופן נפרד, בשל מורכבותם והשינויים המהותיים שאותם הם מבקשים להחיל. אחד מהנושאים הללו הוא הסדר לעניין הקנייה לרשות מקומית של חלק ממבנה שישמש לצורכי ציבור בתוך מבנה המשמש גם למטרה אחרת, זאת לשם הסדרת הייעוד הציבורי בתכנית גם בהיבט הקנייני. הנושא יידון בוועדה כהצעת חוק העומדת בפני עצמה, ואז תוכל הוועדה לרדת לעומק הצעת החוק, ולברר את מהות השינוי המוצע והשלכותיו. טרם נקבע מועד לדיון".