אותה דירה, אותו שמאי: 120 אלף שקל פער בהערכת השווי

רמי ואורית (השמות האמיתיים שמורים במערכת) היו נרגשים מאוד כשבאחד מבקריו של פברואר האחרון ניגשו אל סניף הבנק בעיר מגוריהם חיפה כדי ליטול לראשונה בחייהם משכנתא לרכישת דירה, דירת ארבעה חדרים שהם רכשו במסגרת מחיר למשתכן בחיפה. אלא שנכונה להם הפתעה ברגע שהפקידה הגישה להם את רשימת השמאים המורשים מטעם הבנק לבצע הערכות שווי לצורך נטילת משכנתא: הרשימה כללה שמאי אחד בלבד, שאותו הם היו חייבים לבחור כדי לקבל את המשכנתא המיוחלת.

לדברי רמי, הדבר חזר על עצמו בשני הבנקים הגדולים למשכנתאות שאליהם פנו – מזרחי טפחות ולאומי: "בכל אחד מהמקרים ניתנה לי רשימת שמאים המתמחים בחיפה, אך נאמר לי כי רק אחד מהם עוסק בדירות מחיר למשתכן ושאליו עליי לפנות. בבנק מזרחי טפחות, שעמו המשכתי בתהליך, קיבלתי שמאות לא הוגנת, עם הערכת השווי נמוכה בכ־20% משווי השוק האמיתי של הדירה, אבל זה היה השמאי היחיד שאפשר היה לפנות אליו".

שמאים הנכללים ברשימות הבנקים נוטים לתת הערכות שווי נמוכות, המסייעים לבנק לצמצם את היקף המשכנתא שהם נותנים, מהלך שמאלץ את רוכשי הדירות להגדיל את שיעור ההון העצמי. הדבר נוגד את אחת המטרות של תוכנית מחיר למשתכן לצמצם את היקף ההון העצמי שהרוכשים נדרשים להעמיד.

"אין אפשרות בחירה"

בדיקת “כלכליסט” מעלה כי רבים מרוכשי מחיר למשתכן ויועצי המשכנתאות המלווים אותם נתקלו בבנקים שמאפשרים פנייה לשמאי אחד בלבד. התופעה הזו נרשמה בערים חיפה, ראשון לציון, ראש העין, שדרות וחריש. כך למשל מתאר ל' (השם המלא שמור במערכת), שזכה ברכישת דירה מוזלת בחריש, את הביקור בבנק מזרחי טפחות: "קיבלנו הצעה של שמאי אחד ללא אפשרות בחירה. חלק קיבלו דף שכלל עוד שני שמות שנמחקו. אני אישית קיבלתי מהבנקאית רק טלפון ואת שם השמאי, והתבקשתי לפנות אליו שכן הוא היחיד שמטפל בזה. לא הסבירו למה אין עוד אופציה". לדבריו, מדיניות זו ננקטה רק על ידי מזרחי טפחות, בעוד שבשאר הבנקים ניתנו אפשרויות נוספות. "היו מקרים בפרויקט שלי שאנשים התעקשו לא ללכת לשמאי היחיד שהוצע ולבסוף קיבלו אפשרות לפנות לשמאי אחר. אך זאת רק לאחר ביקורת משמעותית על אותו השמאי", הוסיף ל’.

בנייה בחריש. שמאי המקרקעין נכפה על נוטלי המשכנתאות	צילום: עמית שעל

”כלכליסט” מצא כי לעתים אותו שמאי מעניק הערכות שונות לדירות זהות שנבדקו על ידו בהפרש של שבועיים. ר', רוכש דירה בחיפה, מספר: "בדירה שרכשתי קיבלתי הערכת שווי נמוכה ב־90 אלף שקל מזו שקיבל זוכה אחר שבועיים קודם, אף שלשתי הדירות אותו השטח, אותו מספר החדרים ומפרט זהה, והפרש של קומה בלבד (הבדל קומה מביא על פי רוב להבדל 15 אלף שקל, ע"ד)". לדברי ר', הגדילו הבנקים לעשות, כשמזרחי טפחות ולאומי הפנו אותו אל אותו משרד שמאים שהעניק את הערכת השווי הבעייתית: "זה פשוט לא הוגן. כפו עליי שמאי שחייב אותי בתוספת משמעותית להון העצמי שיש להעמיד למשכנתא".

מקרה דומה אירע בפרויקט מחיר למשתכן בשכונת קריית אליעזר בחיפה. שם השמאי נתן שתי הערכות שווי הנבדלות זו מזו ב־120 אלף שקל לשתי דירות 4 חדרים בשטח זהה: אחת לכיוון צפון מזרח בקומה 18 ושנייה לכיוון דרום מזרח בקומה 19, 1.31 מיליון שקל ו־1.43 מיליון שקל בהתאמה.

גיא פרודניקוב, מנכ"ל חברת מסלולים ייעוץ משכנתאות, מספר: “באחד הפרויקטים שליווינו נדרשו הזוכים להשתמש רק בחוות דעת של שמאי אחד, אם כי במקרים אחרים הם יכלו לבחור מתוך רשימה של שלושה". לדבריו, רוכש שהוא ליווה בפרויקט בחיפה, שזכה בדירה שמחירה 800 אלף שקל, ציפה לקבל הערכת שווי של מיליון שקל, כפי שקיבל רוכש אחר בפרויקט עבור אותה דירה, אך קיבל הערכת שווי של 900 אלף שקל בלבד, שאילצה אותו להגדיל את היקף ההון העצמי שיעמיד: "הרוכש נדרש להשלים הון עצמי נוסף בהלוואה משלימה שמעמידה את העסקה בסיכון בשל יחס החזר. זה יכול להגיע לתוספת של כ־1,000 שקל בחודש, מה שיקשה עליו מאוד ברמה החודשית".

לדברי עו"ד ליאור לוי, שמייצג זוכים בפרויקט בחיפה שטענו שמזרחי טפחות ולאומי הפנו אותם לאותו שמאי, "ברגע שלא היתה לזוכים אפשרות לבחור מרשימת השמאים, הם היו תלויים בחוות דעת של שמאי אחד בלבד. במקרה שהערכה לא טובה או נמוכה הם נפגעו מכך במימון הרכישה ובקבלת המשכנתא שנגזרת מן השווי. נוצר מצב שיש פחות אפשרויות לזוכים במקום שיהיו להם יותר אפשרויות". 

מימין: המפקחת על הבנקים חדוה בר ומנכ"ל מזרחי טפחות אלדד פרשר

כיצד ניתן להסביר הבדלים כה משמעותיים בשומות של נכסים זהים? לדברי שמאי המקרקעין אוהד דנוס, קשה מאוד להסביר זאת: "במצב שבו שתי הדירות זהות וההבדל הוא רק של קומה, זה ממש לא תקין שיש הבדל כה משמעותי בשומות. זה לא נשמע סביר, זו כנראה תקלה במשרד הזה שיד ימין לא ידעה מה יד שמאל עושה. זה לא אמור להיות כך וזה דורש בדיקה מעמיקה".

”קובעים שמאי ייעודי”

מבנק מזרחי טפחות נמסר: "לכל פרויקט הבנק קובע שמאי ייעודי שבקיא באזור ומתמחה בסוגי הדירות בפרויקט. התמחות זו מאפשרת קביעת שווי אחיד לדירות זהות באותו פרויקט, וזאת כדי למנוע מצב בלתי הגיוני מבחינת הבנק והלווים, שבו מחיר נכס זהה מושפע בצורה זו או אחרת מבחירת השמאי. כל שמאי הבנק מחויבים לתעריף אחיד ולכן אין כל פגיעה בלווים. בפרויקטים במחיר למשתכן קבע בנק ישראל הוראות מיוחדות לצורך קביעת שווי הנכס. בהתאם להוראות אלו שווי הנכס נקבע על פי הערכת השמאי ולא על פי השווי בחוזה, כדי לאפשר ללקוחות לקבל הלוואה גדולה יותר בהתבסס על שווי השוק של הדירה הגבוה ממחיר החוזה".

מבנק לאומי נמסר: "כל לקוחות פרויקטי מחיר למשתכן רשאים לבחור שמאי מתוך רשימת השמאים של הבנק, כמקובל בכל פרויקטי הנדל"ן".

מבנק ישראל נמסר: “הפרקטיקה הראויה המצופה מהמערכת הבנקאית בנושא השמאים הותוותה ב־2003 על ידי משרד האוצר והשיכון במכתב המופנה לבנקים ומתייחס להלוואות זכאות, לפיו המספר המקסימלי של שמאים לא יעלה על שלושה. הבנקים נוהגים בהתאם לפרקטיקה זו גם לגבי הלוואות לדיור מכספי הבנק. מכיוון שפרקטיקה זו הונהגה לפני שנים רבות, הפיקוח על הבנקים יבחן אם יש מקום לשינויה ובמידת הצורך ישנה את ההנחיות לבנקים בנושא זה”.

ממשרד האוצר נמסר: “לא יצאה מטעמנו כל הוראה ספציפית לעניין שומות תוכנית מחיר למשתכן במתכונתה הנוכחית. לעניין ההנחיה שפורסמה על ידנו בעניין הלוואות תקציביות, מבחינה שערכנו עולה כי מדובר בהנחיה ישנה הרלוונטית להלוואות לצורכי משכנתאות שהועמדו ממקורות תקציביים בלבד ופורסמה לפני כ־15 שנים. למיטב ידיעתנו, המצב הנהוג כיום בבנקים על כלל המשכנתאות כולל מנגנון במסגרתו מתוך רשימה ארוכה של עשרות שמאים בוחרת מערכת ממוחשבת באופן רנדומלי שלושה שמאים לבחירת הלווה בהתאם לאזור בו נרכשת הדירה. לפיכך הנחייתנו אינה יוצרת מגבלה אפקטיבית”.

מה יוצא מזה לבנקים

רוכש דירה ראשונה רשאי ליטול משכנתא בשיעור של עד 75% משווי הנכס. אך מה כאשר מחיר הרכישה המופיע בחוזה אינו תואם את שווי השוק של הנכס, כפי שקורה במחיר למשתכן? במקרה זה קבע הפיקוח על הבנקים כי שמאי יבצע הערכת שווי שוק לנכס, והיקף המימון המקסימלי ייוותר על 75% משווי השוק, ולא ממחיר הרכישה (תקף רק לדירות שעלותן בחוזה היא עד 1.8 מיליון שקל).

כך למשל במקרה שעלות דירה בחוזה היא 800 אלף שקל, והערכת השווי שלה בשוק החופשי היא מיליון שקל, יוכל הרוכש לקבל משכנתא של עד 75% משווי השוק שלה, כלומר 750 אלף שקל. מאחר שהוראות הפיקוח מחייבות את רוכשי מחיר למשתכן להעמיד הון של 100 אלף שקל לפחות, במקרה זה ייטול הרוכש הלוואה של 700 אלף שקל, ויעמיד את יתרת הסכום כהון עצמי.

אבל אם השמאי של הבנק יחליט להעריך את אותה דירה ב־900 אלף שקל, ולא במיליון שקל, אזי תעמוד המשכנתא שייתן הבנק על 675 אלף שקל בלבד, והרוכש ייאלץ להגדיל את ההון העצמי ל־125 אלף שקל. מסיבה זו כששמאי נותן הערכת שווי נמוכה, הדבר מיטיב עם הבנקים, ומקשה על רוכשי הדירות.