השקעות נדל"ן בוונקובר: האם הבועה עומדת להתפוצץ?

שוק הקנאביס אינו השוק היחיד בקנדה שנמצא בתנופה. העיר ונקובר, שבקולומביה הבריטית, מראה מאפיינים של בועת נדל"ן קלאסית. סימנים ותחזיות שהבועה עלולה להתפוצץ מצויים בכל מקום, אך בינתיים המשקיעים ממשיכים לחפש הזדמנויות אטרקטיביות להשקעה בעיר.

על פי מועצת הנדל"ן של ונקובר רבתי, מחירם הממוצע של בתים פרטיים בעיר זינק מסכום של כ־400 אלף דולר קנדי ללא פחות מ־1.75 מיליון דולר קנדי מאז 2002. מדובר בגידול מרשים של 337% בפרק זמן של כ־15 שנים. לנוכח מציאות בה מחירים עולים במהירות, חלק נכבד מהאוכלוסייה בעיר עוסק בתחום הנדל"ן על נגזרותיו השונות כגון פיתוח נדל"ן, בנייה, שיפוצים או תיווך. על אף הפריחה, לא ניתן להתעלם מהדמיון בין המתרחש בעיר למה שאירע בארצות הברית בערים דוגמת פיניקס, לאס וגאס וסן דייגו של 2006.

תושבי ונקובר אופטימיים: מחירי הדיור ימשיכו לעלות

התיאוריה האוסטרית של לודוויג פון מיזס ופרידריך האייק מגדירה בועות ספקולטיביות כהגדלת היצע הכסף על ידי הממשלה, וכתוצאה מכך התפתחות שיעורי ריבית נמוכים באופן לא טבעי. התגובה לירידת הריבית הנמוכה היא השקעות בחברות עתירות הון או ברכוש. במקום שהון יזרום להיכן שיכתיב שוק בלתי מוגבל, הוא זורם להשקעות ספקולטיביות. ככל שהמצב הזה נמשך זמן רב יותר, כך הבועה הספקולטיבית גדולה יותר. תהליך שכזה התרחש בענפים שונים ובהם מניות, אג"ח, נדל"ן ואמנות.

העיר ונקובר צילום: Pixabay/the_nautilus

רובה של האוכלוסייה המקומית בוונקובר מאמין שהפעם מדובר במקרה שונה, היות והם מתייחסים אל העיר כתחומה גיאוגרפית (אוקיינוס ממערב, גבול מדרום, וההרים מצפון). התושבים מאמינים כי מחירי הדיור לא רק שלא יבלמו, אלא אף שהם יהיו גבוהים יותר. עם זאת, ניתן לומר את אותו דבר על ערי חוף רבות (כולל ניו יורק), אשר חוו זינוקים ונפילות נדל"ן לאורך השנים.

מעבר לכך, קיימים פרמטרים חדשים מהם לא ניתן להתעלם: המיסוי והריבית שעולים, כמו גם רווחי ההון מנכסים מושכרים או נכסים מסחריים נמוכים באופן קיצוני (1%־3% ברוב המקרים). למעשה, היחס בין מחיר לקנייה למחיר להשכרה בקנדה גבוה כעת בהרבה ממה שראינו בארצות הברית בקריסת הנדל"ן של 2006. על פי הבנק המרכזי של קנדה, 47% מהמשכנתאות במדינה יחודשו במהלך 12 החודשים הקרובים. בהקשר הזה יש לציין כי שיעור ממוצע של משכנתא קבועה לחמש שנים בקנדה עומד על כ־5.14%, ומדובר בגידול של 11% לעומת ממוצע של 4.64% במרבית השנתיים האחרונות.

רגישות לזעזועים

אתגר נוסף שעשוי להקשות עוד יותר על המצב הקיים טמון בכך שההשקעות הזרות בשוק הנדל"ן הקנדי נמצאות בירידה לנוכח הגברת פיקוח ההון בסין. מעבר לכך, קרן המטבע הבינלאומית אף הזהירה כי בקנדה (יחד עם אוסטרליה וסין), קיים שיעור גבוה מאוד של יחס חוב - מה שהופך את המדינות הללו לרגישות לזעזועים אם חוסר האיזון יגדל עוד יותר.

כאשר מסתכלים על כל הנתונים בצורה אובייקטיבית, מומלץ לייעץ למשקיעים בעיר ונקובר להתקדם באיטיות ובזהירות, לקחת בחשבון את תמונת המצב המלאה ולהיות ערים לסיכונים.

הכתבה תורגמה מאתר: www.forbes.com