נכסים ובניין מחזיקה כ־60 שנה באוצר מבטיח בחולות תל אביב

נכסים ובנייןמחזיקה ביהלום קטן בצפון תל אביב, ששוויו יותר מ־130 מיליון שקל, בעוד הוא רשום במאזניה לפי 5 מיליון שקל. בשנים 1962–1973 רכשה חברה־בת של נכסים ובניין זכויות בקרקעות בסמוך למלון מנדרין, הידועות בשם מתחם 3700, ואלה רשומות בספרים בעלותן ההיסטורית. כיום נכסים ובניין מחזיקה ב־47% בחברה־בת, שלה זכויות ל־280 יחידות דיור במתחם, שהתב"ע שלו בתוקף ובימים אלה יש מהלכים להכנת תוכנית בינוי ותוכנית לאיחוד וחלוקה של זכויות המחזיקים הרבים בו.

בנובמבר 2017 רכשה חברת קנדה ישראל משיכון ובינוי זכויות באותו מתחם, לפי שווי של כמיליון שקל לזכות ליחידת דיור. זו כבר מכרה 22% מהזכויות באותן יחידות דיור תמורת 1.65 מיליון שקל ליחידת דיור — וכך הרוויחה עוד לפני קבלת אישורי הבנייה. לפי שווי העסקאות של קנדה ישראל, שווי הנכס שבידי נכסים ובניין הוא כ־130 מיליון שקל. ואם היא תבחר ליזום את הבנייה בפועל, השווי צפוי להיות גבוה יותר.

נכס זה הוא רק חלק קטן מנכסי החברה. ערך השוק שלה, 1.88 מיליארד שקל, גבוה במעט מההון העצמי המיוחס לבעלים — 1.79 מיליארד שקל. לנכסים ובניין יש נקודות חוזק וחולשה מהותיות לעומת חברות נדל"ן מניב ויזמות נדל"ן הפועלות בעיקר בישראל.

שטח 3700 בצפון ת"א ליד מלון מנדרין צילום: יאיר שגיא

היא מחזיקה ב־51.7% ממניות גב־ים, ששוויין 1.83 מיליארד שקל. מנגד, גב־ים מאוחדת בדו"חות נכסים ובניין, ולכן התרומה שלה להון העצמי המיוחס לבעלים של נכסים ובניין היא 1.21 מיליארד שקל בלבד. פער זה נובע מכך שמניית גב־ים נסחרת לפי מכפיל הון של 1.51 (נובע מנכסים איכותיים של גב ים). בנוסף, סביר שנכסים ובניין תצליח למכור את ישפרו, חברה בבעלותה המלאה, לפי מחיר הגבוה מההון העצמי של ישפרו. בתחום הייזום בולט פרויקט פינוי ובינוי ענקי ברחוב דפנה בתל אביב, שנכסים ובניין מחזיקה ב־65% מהזכויות בו. בפרויקט צפויות להימכר יותר מ־800 יחידות דיור באחד האזורים המבוקשים בארץ.

מנגד, נקודת החולשה העיקרית של נכסים ובניין היא הריבית הגבוהה על חובה, שמקורה בגיוסים מהותיים בתקופה שהחברה היתה ממונפת מאוד. בולטות לרעה הריביות שהחברה משלמת על סדרות האג"ח ד' וו' (4.95% צמוד מדד) וז' (7.05% לא צמוד). החברה צפויה לגלגל חובות אלה בריביות נמוכות בהרבה, אך בשנים הקרובות הסדרות הללו יגרמו להוצאות מימון גבוהות. כך גם הריבית האפקטיבית שהחברה משלמת על ההלוואה למימון מגדל HSBC, שיתרתה כעת 398 מיליון דולר, 5.23%, הגבוהה מתשואת ה־NOI הנוכחית של הנכס — 4.5%. אולם, תשואת ה־NOI תעלה משנת 2020, שכן חוזה השכירות של השוכר העיקרי בנכס הוארך

במחיר גבוה בהרבה מהנוכחי.

נקודת החולשה של נכסים ובניין היא חברת IDBG, המוחזקת במשותף עם אי.די.בי ומשקיעה בעיקר בפרויקט טיבולי בלאס וגאס. השכרת שלב 2 בפרויקט היא אטית, ה־NOI הוא 2 מיליון דולר בשנה בלבד, ובניית שלב 3 נדחתה עד להתקדמות ההשכרה.

בנוסף, החברה נטלה הלוואות בריביות גבוהות למימון הפיתוח. חברה זו רשומה במאזני נכסים ובניין בשווי 441 מיליון שקל, אך יש סבירות גבוהה להפחתות נוספות של שווי החברה.

לנכסים ובניין היו בעבר נכסים בעייתיים בהודו, אך היא החלה במכירתם, וערכם המאזני כעת מהותי פחות — 132 מיליון שקל. חלק מהותי מהסכום צפוי להגיע מהסכמי מכירת הנכסים שכבר נחתמו, והתמורה תתפרס לאורך זמן.