תמריצים סחירים - פתרון לתמ"א 38 בפריפריה

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יצאה לדרך כבר בשנת 2005, אך עד היום כמעט שלא יושמה בערי הפריפריה, בעיקר משום ששווי הקרקע הנמוך בפריפריה גורם לכך שהפרויקטים אינם כדאיים מבחינה כלכלית.

רבות דובר בסיכוייה של בית שאן להיקלע לרעידת אדמה בעוצמות הרסניות, אולם תמ"א ברמת גן - יש, ובבית שאן - אין.

הצעות שונות שעלו בשנים האחרונות במטרה לקדם פרויקטים בערי הפריפריה, כגון הצעות לנייד זכויות מפרויקטים לשטחים ציבוריים בערים אלה ותמריצים בתחום המיסוי ליזמים שיפעלו לחיזוק מבנים כאמור - נכשלו כשלון חרוץ.

הסיבות לכישלון ברורות - ניוד זכויות בין רשויות שונות 'זוכה' להתנגדות עקבית (ובצדק) מצד הרשויות החזקות שבהן שווי הקרקע גבוה; תמריצי מיסוי לקבלני התמ"א לא גורמים לפרויקטים בפריפריה להיות רווחיים, היזמים הגדולים לא יכולים (ולא רוצים) לפתור את בעיות התמ"א בפריפריה, בתמורה לתמריצים שהם עצמם יקבלו במקומות אחרים ועוד. 

לנסות לחשוב 'מחוץ לקופסה'

לטעמנו, יש מקום לנסות לחשוב 'מחוץ לקופסה'. נניח לשם הדוגמה, שעלות חיזוק בניין בן שלוש קומות בבית שאן, הוספת מעלית ושיפוץ חיצוני קל, ללא הוספת יחידות דיור חדשות, היא 1.2 מיליון שקל. עבודות בהיקף זה יכולות להתבצע על ידי קבלנים מקומיים בעלי סיווג נמוך, בקלות יחסית, ואם לא יוספו יחידות דיור נוספות (לב העניין) ולא יידרשו פתרונות חניה, ניתן יהיה לסיים את ביצוע הפרויקט בתוך מספר חודשים, ולא יותר משנת עבודה אחת. אנו מניחים כי בעלי הדירות בבית שאן לא יתנגדו להוספת ממ"ד, חיזוק ושיפוץ הבניין, בייחוד אם הקבלן לא מוסיף דירות מגורים על גבי הבניין הקיים.

שיכונים בית שאן צילום: ערן יופי כהן

את המימון לעבודת הקבלן המקומי אפשר להעניק לו על דרך של "קופון", סחיר, אשר יעניק לקבלן הטבה בסכום של 1.2 מיליון שקל או יותר, או הטבה שוות ערך, כגון אחוזי בניה נוספים בפרויקטים של "מחיר למשתכן", "דיור בהישג יד", "מעונות סטודנטים", מבני ציבור בעלי שימושים מעורבים או כל פרויקט בניה אחר בו מעורבים מוסדות השלטון. בעולם תיאורטי, בניטרול ערך הזמן ועלויות המימון, אם סכום זה כולל את הרווח הקבלני המקובל, אזי כל הטבה השווה לסכום זה או יותר, תתמרץ את הקבלן לבצע את העבודה.

הקבלן המקומי, שכאמור קיבל 'קופון' שניתן לסיחור, יוכל למכור אותו לכל המרבה במחיר. כך למשל, נניח שחברת "אזורי שיכון ודהר" מעוניינת לבצע פרויקט של "מחיר למשתכן" בראש העין, סביר להניח שעל מנת להגדיל את אחוזי הבניה בפרויקט היא תתקשר מראש עם מספר קבלנים כאלה, ותתחייב לרכוש מהם מראש את הקופונים שהם עתידים לקבל עם השלמת עבודות החיזוק. זכויות הבניה הנוספות יוגבלו (נניח ל- 10%), ולכן במקרה כזה, לא בלתי סביר להניח שגם הרשות המקומית תתמוך (או למצער - לא תתנגד) בהוספת זכויות בפרויקטים רחבי היקף, שהם ממילא בחסות "המדינה", הדורשים פתרונות כגון בתי ספר, כבישים ומוסדות ציבור, ללא תלות בזכויות הנוספות.

הקבלנים, מצדם, יאיצו את ביצוע הפרויקטים, ולבעלי הדירות בבית שאן תהיה וודאות גבוה יותר ביחס לעצם ביצוע הפרויקט, וקל וחומר ללוחות הזמנים לביצועו.

אנו מניחים, ששוק משוכלל יגרום לכניסתם של שחקנים נוספים כגון בעלי הדירות בבית שאן, שמבינים שיש בידם כלי מסחרי, הקבלן המקומי, שמתומרץ לבצע פרויקט מהר וביעילות, יזמים שונים שעשויים למצוא עניין ברכישת 'קופונים' כאמור, מתווכים שימצאו עניין בשידוך בין קבלנים, יזמים וקופונים ועוד.

באותו עניין אפשר לחשוב גם על הטבה סחירה במס, כגון הסבה של פטורים ממס שבח ואפילו במס הכנסה. ברור שרעיונות אלה מורכבים ליישום וקשים לעיכול (בעיקר לרשויות המס), אך ייתכן שעבודה מקיפה בנושא תניב תובנות עמוקות וישימות יותר.