מוסדות ציבור ייבנו במגדלי מגורים

דמיינו לעצמכם בוקר שבו תצאו מדלת דירתכם שבקומה ה־20 במגדל, ותקחו את המעלית לקומת הגג לתפילה קצרה בבית הכנסת, לאחר מכן תשובו הביתה כדי לאסוף את הילדים אל בית הספר שבמפלס הקרקע, ותסיימו עם קפיצה לדואר שבקומה מעל לאסוף חבילה.

התסריט שכיום נשמע דמיוני לגמרי עשוי להפוך למציאות החיים של כולנו בעשורים הבאים. "התכנון הוורטיקלי" (אנכי), שמשלב שימושים שונים בבנייה לגובה על אותו תא שטח, מתפשט ועושה את צעדיו הראשונים גם כאן. זה לא השילוב המוכר של קומת קרקע המוקדשת למסחר, כי אם בעוד שימושים ומוסדות המשולבים בבנייני משרדים ומגורים: בתי ספר ומשרדי עירייה וממשלה. לטווח ארוך זה הכרח שכן מדינה שבה הקרקע היא משאב המצוי במחסור ובה הגידול הדמוגרפי גבוה, לא תוכל להמשיך להקצות מתחמי קרקע נפרדים לשימושים כמו גני ילדים או בתי כנסת.

לאחרונה דנה ועדת הפנים של הכנסת בהצעת חוק חדשה: "קומה מבונה", שמשרדי האוצר והמשפטים ביקשו לקדם כחלק מחוק ההסדרים, ומטרתה לאפשר את התכנון הוורטיקלי בצורה פשוטה יותר מבעבר, במתן אפשרות למוסדות התכנון לכלול בתוכנית מפורטת הוראות על ייעוד חלק ממבנה לצורך ציבורי, ולרשום אותו על שם הרשות המקומית, בכפוף לתשלום עלויות בנייה מצדה.

"על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והערכות ארגון ה־OECD, בשנת 2050 מדינת ישראל צפויה להפוך למדינה הצפופה בעולם המערבי", נכתב בדברי ההסבר, "כחלק מההיערכות לתחזיות אלה מוצע לאפשר ניצול יעיל יותר של המקרקעין בישראל באמצעות שילוב שימושים שונים באותו המתחם".

ועדת הפנים אישרה את ההצעה באופן חלקי בלבד. על פי החלטתה יוסמכו גופי התכנון להחליט על עירוב שימושים בעצמם, אך כל הקשור להעברת חלק מהבעלות בקרקע לרשות המקומית פוצל מחוק ההסדרים ויקודם במסלול של חקיקה רגילה.

לדברי יו"ר הוועדה, ח"כ יואב קיש, הוא אינו נגד החוק "אבל בסיטואציה שבה הרשות המקומית מצד אחד מכתיבה את הזכויות ונותנת את ההיתר ומצד שני היא לקוח של היזם - יש חשש להליך בעייתי ונשארו חלקים לא פתורים כמו נושא המימון, ולכן החלטנו לפצל את החלק הזה בחוק".

בית ספר על הגג

מחקר משותף לטכניון ולמרכז הבינתחומי בהרצליה שכתבו החוקרים ד"ר ניר מועלם, ד"ר איל סלינג'ר וגל נויהאוז־פוירשטיין, בוחן את מגמת השילוב של שטחי ציבור כחלק מהתפיסה התכנונית העתידית. ישראל אולי עדיין רחוקה ממקומות צפופים כמו הונג קונג וסינגפור, שבהם פתרונות כאלה הכרחיים כבר היום, אבל היא בהחלט בדרך לשם בשל צמיחה דמוגרפית הנחשבת לשיאנית העולם המערבי.

קניון גינדי fashion mall צילום: טל שחר

על פי המחקר, בסך הכל תוכננו עד היום מבנים בשטח בנייה כולל של 2.9 מיליון מ"ר בעירוב שימושים. עם זאת שיעור שטחי הציבור המשולבים במבנים אלה עומד על 60 אלף מ"ר בלבד - שיעור זעום של 2%. עם זאת לדברי החוקרים, "בבחינה של תוכניות מובילות, רואים שהיקף מבני הציבור אשר ייבנו כשימוש מעורב הולך וגדל בהתמדה והוא משמעותי יותר כבר היום".

מיפוי התוכניות בהן נעשה שימוש נרחב בתכנון ורטיקלי מעלה כי שלוש הערים המובילות בתחום הן תל אביב, רמת גן ובת ים. בין המתחמים הבולטים שבהם נעשה שימוש שכזה: מגדל אלקטרה בתל אביב, שבמפלס הקרקע שלו שוכנים משרדי עירייה, פרויקט השוק הסיטונאי של של גינדי, פרויקט מידטאון שבו נבנה אולם ספורט על גג מרכז מסחרי, וכן מתחם המבדיל ומגדל ספיר ברמת גן, מתחם כנרית בתל אביב, מתחם קולנוע סביון בבת ים, מתחם בראשית בגבעתיים ומתחם ביאליק בבית שמש.

לדברי מועלם, "ככל שמתקרבים למרכז הארץ ערכי הקרקע הגבוהים מקשים על המשך המגמה של הפקעת הקרקעות מצד אחד, ומצד שני קיים קושי אמיתי למצוא 'שטחים חומים' המיועדים למוסדות ציבור, ולכן נראה גידול מתמיד בתוכניות כאלה".

בתל אביב נהפכה הפרקטיקה של שילוב מבני ציבור במבנים מחויבת המציאות. "כשמשאב הקרקע מצומצם, שילוב של מבני ציבור בעירוב שימושים הוא מהלך בלתי נמנע", מסבירה אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר. "היום אנחנו בונים בתי ספר בשטחי קרקע מאוד מצומצמים. בנינו עכשיו בית ספר של 24 כיתות ואולם ספורט על מגרש של 4.5 דונם, וזו מגמה שתלך ותתעצם כי אין לנו עודפי קרקע. המשמעות היא לשלב כמה שיותר שטחי ציבור יחד עם שימושים נוספים בבנייה לגובה".

לדבריה המתחם הבולט ביותר בהקשר זה בתל אביב הוא השוק הסיטונאי שכולל בתוכו מגורים, מסחר ומשרדים ולצדם בית ספר, גני ילדים ומעונות יום. דוגמה נוספת שמתהווה בימים אלה היא במתחם חסן ערפה, בסמוך לצומת מעריב, שבו אישרו תוכנית לבית ספר של 4 קומות עם גן משחקים על הגג של פרויקט מגורים.

מי ישא בעלויות

לצד הצורך, המחקר מעלה גם לא מעט בעיות ושאלות שנותרות פתוחות: מי יממן את עלות הבנייה, כיצד קובעים איזה שימוש ציבורי מתאים לדור בכפיפה אחת עם מגורים ואיזה עם תעסוקה או מסחר, והאם שילובים מסוימים מורידים את ערך הדירות.

כמו כן מדובר בפרקטיקה שמחייבת את הרשות המקומית להעריך את הצרכים שלה כבר בשלבי התכנון המוקדמים. המודל הנפוץ הוא מודל האשכולות, המאפשר לרשות לקבוע שורה של שימושים ומאפשר לה לדלג ביניהם לפי הצורך. דוגמה לאשכולות: נופש וספורט, דת, חינוך, בריאות, רווחה ותרבות. יחד עם זאת, המחקר מגלה, כי ב־14% מהתוכניות יש גמישות רבה מדי וחסרה ודאות בתכנון, כיוון שהרשות לא מציינת מהו השימוש המיועד.

בהיעדר חקיקה מסודרת, שומרות חלק מהרשויות על עמימות בסוגיית מימון עלויות הבנייה של השטחים הציבוריים. "במתחם המלבן בבני ברק התנאי להיתר הוא רישום השטחים הציבוריים על שם העירייה, וכך גם במתחם ארלוזרוב ברמת גן, מבלי להתייחס לסוגיית התשלום עבור הבנייה", אומר מועלם. "זה לא אומר שבהמשך הרשויות לא ידרשו מהיזמים לשאת בהוצאות. לעומת זאת, במתחם כנרית קבעה עיריית תל אביב מראש כי היזם ישא בעלויות,

וכן נקבע הסטנדרט לבנייה. במחקר נמצא כי בת ים נוקטת במדיניות של עמימות ו־93% מהתוכניות שלה מותירות חוסר ודאות בנושא, לעומת 53% מהתוכניות שעושות כן ברמת גן, ורק 14% בתל אביב".

עוד אומר מועלם, כי במהלך המחקר התברר כי הנושא מהווה פתח לשחיתויות שלטוניות, "ראינו מקרים שבהם הרשות ויתרה על שטח חום וצירפה אותו לשטח המגדל, כך שהשטח נבלע בפרויקט הפרטי. תל אביב חריגה בהיבט זה ויש לה יותר מנגנוני פיקוח, ומדיניות ברורה".

העירייה בוועד הבית

גם לאחר סיום ההקמה עולות לא מעט שאלות. למשל, האם בבניין מגורים שבו משולבים שטחים עירוניים צריכה העירייה לשלם דמי ועד בית ולהשתתף בישיבות דיירים? המחקר מצא כי הרשויות מעדיפות לבצע הפרדה מלאה מבחינה ארגונית בינן ובין משתמשי השטחים הסחירים.

כמו כן עולה שאלת ההשפעה על ערכי הנכסים. שמאי המקרקעין ד"ר אייל סלינג'ר אומר כי המערכת השמאית בישראל חסרת ניסיון בנושא, ולעתים קיים קושי לקבוע האם גן ילדים בקומה הראשונה פוגע בערך הנכס או דווקא משביח אותו. "לשימושים כמו ספרייה ומוזיאון תהיה השפעה חיובית על פרויקט מגורים, אבל גן ילדים ובית ספר בתוך הבניין לא תמיד יצרו השפעה חיובית". עוד אומר סלינג'ר כי השילוב בין השימושים יוצר שותפות בין העירייה לדיירים, "העירייה רשומה כבעלים של חלק מהבניין, וזה לא תורם להערכת שווי, וזה מורכב. מבחינה שמאית קשה לכמת את זה אבל כשמדברים על בעלות משותפת נהוג לקבוע הפחתה של עד 10%".