הקבלן יקי רייסנר: "78% מהזוכים בפרויקט שלי ביטלו, זו היתה הצלחה גדולה"

בימים שבהם תגובות הקבלנים לצעדי האוצר נעות בין שתיקה רועמת במקרה הטוב לגידופים עסיסיים במקרה הרע – הקבלן הדתי יקי רייסנר דווקא מפרגן למהלכים שגרמו להאטה בענף ואף לירידת מחירים.

“אני חושב שמשה כחלון עושה מה שלא עשו פה הרבה שנים והתהליכים אורכים זמן”, הוא אומר. “אני לא מאמין שהוא רוצה שמחירי הדיור יקרסו, אלא מכוון לבלימה או ירידה קלה. ירידת מחירים חדה תסכן גם את הבנקים, ודבר כזה קשה לי להאמין ששר האוצר יכול לרצות. במצב בו תהיה ירידת מחירים משמעותית אני סבור שהמדינה תצמצם את שיווקי הקרקע".

יקי רייסנר. "אני חושב שמשה כחלון עושה מה שלא עשו פה הרבה שנים והתהליכים אורכים זמן"	צילום: אוראל כהן

מחירי הדירות ימשיכו לרדת?

"העבודה שהממשלה עשתה בתחום הדיור בשנתיים האחרונות מתחילה להניב פירות, ואנו רואים תיקון מחירים כלפי מטה. צעדים כמו מחיר למשתכן והגדלת היקפי התכנון הם פעולות שלא בוצעו הרבה שנים, וזה יכול להשפיע על מחירי הדירות.

"עם זאת, בראייתי לא תהיה קריסה של 30% במחירים אלא יהיה תיקון, ירידה של 7%-5% שתתרחש בהדרגתיות. גם 7% זו לא ירידה קלה. יזמים מרוויחים מפרויקטים של בנייה למגורים 15%-10% רווח יזמי, כלומר מדובר במחצית מהרווח. ירידות חדות יותר של 15% ומעלה כבר יכולות לחסל יזמים".

לדברי רייזנר, כבר כיום משפיעה מגמת המחיר על האופן שבו קבלנים מתמחרים את הדירות בפרויקטים: "אם עד לא מזמן היה התמחור עם צפי לעלייה של כ־3%, כעת התמחור הפוך. כשיזם יוצא לפרויקט הוא מוודא שגם אם המחירים ירדו ב־5% הוא עדיין ירוויח".

רייסנר גדל במשפחה חרדית מרובת ילדים בבני ברק, נצר לראשוני המתיישבים במקום. בשנת 2005 הקים את חברת רייסדור, שבה הוא גם מנכ"ל. החברה בונה כיום פרויקטים בהיקף של כאלף דירות בקריית גת, בחריש ובבאר שבע, וכן מרכזים מסחריים שכונתיים.

לפני כחודש זכה פרויקט מחיר למשתכן של רייסנר בבאר שבע לכותרות לא מחמיאות. מדובר בפרויקט הראשון מסוג זה בעיר, שכפי שנחשף ב”כלכליסט”, 78% מתוך 488 הנרשמים אליו ביטלו את השתתפותם, והותירו את רייסנר עם 109 רוכשים בלבד ל־319 הדירות המוזלות ששיווק. מבחינת רייסנר אין לו שום בעיה עם זה: "להוציא 320 דירות בבאר שבע ולמכור בשלושה ימים 110 דירות, זה מבחינתי לא כישלון אלא בסדר גמור. זה חלומו הרטוב של כל יזם לפתוח פרויקט למכירה, ובתוך שלושה ימים בלבד למכור למעלה ממאה דירות. אנחנו כעת מגרילים את 210 הדירות שנותרו, ויש כבר 600 נרשמים חדשים. צריך להבין שאנחנו עדיין מוכרים דירות 4 חדרים במיליון שקל בתוכנית, במקום 1.3 מיליון שקל בשוק החופשי, ואין לי כל חשש ממצב שבו יישארו דירות בפרויקט".

בונים, אבל פחות

השבוע פרסמה הלמ"ס נתונים לפיהם ב־2017 חלה צניחה במספר התחלות הבנייה. לדברי רייסנר, ההתנהלות שלו לא השתנתה, בעיקר בשל העובדה כי הוא בונה במחיר למשתכן. ובכל זאת הוא מודה: "אם היום הייתי צריך להחליט אם להתחיל פרויקט בשוק חופשי, כנראה הייתי מתחיל בנייה בהיקפים נמוכים מבעבר.

"הירידה בהתחלות הבנייה היא בעיקר בפרויקטי שוק חופשי, לא במחיר למשתכן שבה המכירה ודאית. לעומת זאת, יזם שמחזיק בקרקע לבניית 400 דירות בשוק החופשי, שלפני שנתיים היה בונה בשני שלבים, כל פעם 200 דירות, יתחיל היום עם 100 דירות בלבד".

אבל את הקרקע הוא כבר קנה. מה מרווח הנשימה שלו?

"כמה חודשים של האטה עוד לא מכניסים קבלנים ללחץ, במיוחד לאור העובדה שלפני ההאטה קצב המכירות היה גבוה. קבלן שהתחיל לשווק פרויקט לפני שנה וחצי עוד הספיק ליהנות מקצב מכירות גבוה. אצל קבלן שמתחיל בשיווק פרויקט חדש המצב שונה. יש פה פוקר אמיתי בין היזמים לקונים, זה משחק מי יישבר ראשון, אין בכך כל ספק. אני מעריך שהקבלנים יוכלו להחזיק ככה עוד כמה חודשים, אחרי זה כבר ייווצר לחץ להורדת מחיר חדה יותר".

מחירי הדיור במגזר החרדי והדתי נמוכים יותר?

"האפשרויות של הציבור החרדי לקנות דירות מוגבלת יותר מהציבור הכללי. זוג צעיר חרדי מהשורה יכול להרשות לעצמו דירת שלושה חדרים במיליון שקל גג. כך נוצר מצב שבבני ברק מחירי הדירות נמוכים יותר בכ־10% מערים פחות מרכזיות כמו גבעת שמואל וקריית אונו, אף שכמעט שלא בונים בה. כוח הבנייה של הציבור נמוך”.

יש דרכי סיוע לחרדים ברכישת דירה. איך זה עובד?

"הגמ"חים (גמילות חסדים, ע"ד) במגזר החרדי זה מנגנון בסיסי. הגמ"ח יודע להלוות כסף למשפחות חרדיות, ובמקרה של זוג צעיר ההלוואה עשויה לנוע בין 100 ל־200 אלף שקל לתקופת החזר של עד עשר שנים ללא ריבית. אבל זה כן כפוף לבדיקה של הרקע שלך, אדם שיסתייע בגמ"ח נמצא במיינסטרים החרדי. יודעים באיזו ישיבה או כולל הוא לומד ובאילו מוסדות הילדים שלו. כי בסופו של דבר כן רוצים לראות שהכסף חוזר.

"זו שיטה שמוכיחה את עצמה. באופן מפתיע, למרות רמות ההכנסה הנמוכות, יש אפס חזרות של צ'קים בגמ"חים. אנשים מחזירים את הכספים. זה מקל על הזוג שלא צריך הון עצמי כי לוקח מהגמ"ח 200-100 אלף, ויש עוד כ־700 אלף במשכנתא, וככה לאותו זוג יש 900 אלף שקל לדירה שהיא גם המוצר הקיים".

אף שהאוכלוסייה החרדית רחוקה ברובה מלהיחשב אמידה, נציגי המפלגות החרדיות מתנגדות באופן קבוע להכבדת המיסוי על רוכשי דירות להשקעה. את הדוגמה האחרונה סיפק ח"כ משה גפני, שהכריז מלחמת חורמה על מס ריבוי הדירות שיזם שר האוצר כחלון, ובסופו של דבר קיבל סיוע בנושא מבג"ץ שביטל את החוק.

לדברי רייסנר, עיקר התנגדותו של גפני נבע מכך שהמיסוי חל על כלל הדירות ללא קשר לשוויין. "יש להבין שהחרדים במשך השנים התבססו על רכישה של דירות מאוד זולות בפריפריה, כדי לרכוש דירה לילד לפני גיל נישואים. אב עם ילדה בת 12 כבר מוטרד מעתידה, ורץ לקנות דירה בערד או בחיפה ב־250 אלף שקל, כדי שלבת שלו לפחות תהיה קורת גג כשתהיה בת 18 ותתחתן. נושא הדירות אצל חרדים הוא אקוטי".

יש אפשרות שחילונים וחרדים יגורו בשילוב זה לצד זה?

"הציבור החרדי לא כל כך מעוניין להתערבב, וגם אם היה רוצה לא בטוח שהיה מצליח. אני חושב ששני הצדדים, חילונים וחרדים, מעדיפים הפרדה. סגנון החיים שונה מאוד. בכל פעם שקבוצה של כמה מאות חרדים מגיעה לעיר חילונית, יש תלונות ומאבקים. החילוני לא רוצה שיסגרו לו רחובות בשבת, ולא מעוניין באירועים המוניים של הכנסת ספר תורה. התאוריה שצריך לגור ביחד הלכה למעשה לא משרתת את הצדדים. גם כל אלה שטוענים שהם רוצים בשילוב החרדים – זה לא אצלם בבניין. כדאי לשים את הצביעות בצד, ולשים את הדברים על השולחן".

כך תפונה מודיעין עילית

אחד המאבקים הסוערים של השנים האחרונות בין חרדים וחילונים נסוב סביב נדל"ן, וליתר דיוק סביב העיר החדשה חריש בוואדי ערה, אותה ייעדה הממשלה במקור לאוכלוסייה חרדית. מחירי הדיור הגואים הביאו עמותות בנייה חילוניות לעתור לבג"ץ כדי לאפשר גם להן להתמודד במכרזי הקרקע, וסופו של הסיפור ידוע – קרקעות חריש שווקו במכרזים פתוחים, ורוב הרוכשים של אלפי הדירות הנבנות בה כיום אינם חרדים.

לרייסנר, שבעצמו בונה בעיר לא מעט דירות, יש השקפה מעניינת על הנושא.

לדבריו, מדובר בניצחון שעלול לחזור אל הציבור החילוני כבומרנג: "החילונים הצליחו לעצור את הקונספט של חריש חרדית בבג"ץ, אבל זו הצלחה שלא משרתת אותם בטווח הארוך. כי במצב הזה החרדים באים לעפולה ולחדרה וגם שם החילונים לא רוצים אותם. שכונת ענק חרדית של 5,000 דירות מוקמת באשדוד, וגם בקריית גת עשו תב"ע לשכונה חרדית של 6,000 דירות. בסופו של דבר החילונים יצטרכו להחליט – מי שלא רוצה ערים חרדיות, יצטרך להשלים עם עוד ועוד תושבים חרדיים בערים מעורבות".

פתרון נוסף זה לבנות לחרדים דירות מעבר לקו הירוק, כמו בבית"ר ובמודיעין עילית.

"נכון. במקרה הזה השיקול המרכזי של משפחות חרדיות זה המחיר. בני ברק וירושלים הפכו יקרות, אז הממשלה הקימה יישובים חדשים עם דירות שבתחילת הדרך עלו 70 אלף דולר. המדינה גם נתנה מענקים כי אף אחד לא רצה לגור בחורים האלה. בניגוד לדתיים לאומיים, החרדים ממש לא הלכו לשם מאידיאל. אף חרדי אין לו אידיאלים של ארץ ישראל אלא של תורה. לפנות את מודיעין עילית בהסכם שלום יהיה יחסית פשוט; תן לחרדים את הדירות האלה בבני ברק והם יעברו בשמחה. בציבור הדתי־לאומי היית יכול להציע דירות ברעננה ששוות פי כמה וזה לא היה עוזר".