מדוע פחות זוגות צעירים מתעניינים ברכישת דירות חדשות ויד שנייה?

בשיתוף משכנות אורבניקה

נתוני הרבעון האחרון של 2017 השלימו רצף של חמישה רבעונים שבהם נרשמה ירידה במספר העסקאות למכירת דירות. רק 21,400 עסקאות כאלו נעשו ברבעון האחרון, ומדובר בירידה של 2% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה. כל מתווך נדל"ן יודע לדקלם בחודשים האחרונים כי השוק בקיפאון מכיוון שהקונים הפוטנציאליים מהססים לבצע עסקה בזמן ששוררת תחושה שהמחירים על סף ירידה. כתוצאה מכך, הרוכשים אולי מתעניינים ובודקים, אך לוקח להם זמן רב לרדת מהגדר ולהוציא את הכסף מהכיס. הממשלה מצהירה שוב ושוב על מטרתה להוריד את מחירי הדיור ועל העבודה הרבה הנעשית בנושא, שר האוצר משה כחלון מתגאה בנתונים המראים קיפאון (או האטה) בשוק הנדל"ן והציבור מחכה לראות את התוצאות בשטח.

שר האוצר משה כחלון צילום: אלכס קולומויסקי

למצב הזה הצטרפה מגמה נוספת: מתמעט מספרם של הזוגות הצעירים בקרב המתעניינים ברכישת דירות חדשות ודירות יד שנייה. לצד הישיבה על הגדר המאפיינת את כלל הקונים הפוטנציאלים, לזוגות הצעירים מתווספת סיבה נוספת: תכנית מחיר למשתכן. תכנית הדיור השאפתנית של השר כחלון הפכה לגורם שמטלטל את שוק הדיור ומשנה בו סדרים. מבין כלל הדירות שנרכשו ברבעון האחרון של 2017, 40% (2,200 דירות מתוך 5,500) נקנו במסגרת מחיר למשתכן. כמו כן, מכירת דירות יד שנייה ירדה ב־8% בהשוואה לרבעון המקביל – נתון המהווה אינדיקציה להאטה בביצוע עסקאות של משפרי דיור.

"צעירים רבים תולים תקוות בתכנית וחולמים על זכייה בהגרלת מחיר למשתכן וקבלת הנחת ענק. רבים מהם זכאים להשתתף בהגרלה ולכן באופן אוטומטי הם משהים התעניינותם בפרויקטים אחרים", מסביר גיא גפני, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת משכנות אורבניקה. לדבריו, הממשלה הופכת את הזוגות הצעירים למשקיעים בעל כורחם. "במקרים רבים הם קונים דירה במקום שאינם רוצים לגור בו, מתוך החישוב שזו עסקה כלכלית טובה ושהם יוכלו להשכיר אותה ולשכור בעצמם דירה במקום אחר", אומר גפני. "התוצאה תהיה יצירת אזורי מגורים שבהם ישנו צבר רב של דירות להשכרה. זה יקרה למשל בראש העין, נתיבות, שדרות וטירת הכרמל – כל האזורים שבהם יש למדינה צבר של קרקעות ובהם מוקמים עיקר הפרויקטים של מחיר למשתכן. ישנם זוגות צעירים רבים שלא בהכרח רוצים לגור באזורים הללו, אלא להשכיר ולגור במקום אחר. הם קונים כדי להרוויח את ההנחה ולכן סביר להניח שרבים מהם ינסו למכור לאחר חמש שנים, כאשר יפקע איסור המכירה".

האם הזוגות הצעירים בכלל לא מוכנים לקנות דירה "רגילה", שלא במסגרת מחיר למשתכן?

"זה לא מדויק. אלו שכן מחליטים לקנות דירות בפרויקטים רגילים עושים זאת מכיוון שהם מעוניינים בדירה במיקום ספציפי שבו אין למדינה עתודות קרקע ולפיכך לא יהיה כלול בתכנית מחיר למשתכן. כשהם מבינים שבאזור המבוקש מבחינתם לא תהיה בנייה עתידית זה גורם להם להחליט לקנות כדי לא 'לפספס את הרכבת'. לעומתם, ישנן משפחות אשר הציפייה לקבל מתנה מהמדינה גורמת להן להמתין לזכייה אפשרית במחיר למשתכן. באחרונה אנו מזהים בקרב חלק מהזוגות הצעירים מגמה של ויתור על אפשרות הזכייה וחזרה לשוק הדירות הכללי. מה שמחזיר אותם לשוק זו ההבנה שהזמן הרב שהם יצטרכו להמתין עד לקבלת דירה במסגרת התכנית הממשלתית יוצר עבורם הוצאה אלטרנטיבית של דמי שכירות. לעתים קרובות, מי שיעשה את החשבון הפשוט של עלות מול תועלת יהיה מוכן לוותר בקלות יחסית על הציפייה לזכייה במסגרת תכנית מחיר למשתכן, במיוחד אם הוא רוצה להיות הבעלים של דירה באזור מסוים לבחירתו שלא נכלל במסגרת התכנית".

עד כמה זה בעייתי שהזוגות הצעירים נוהרים למחיר למשתכן?

"אני לא חושב שיש לנושא השפעה כה רבה. פלח הזוגות הצעירים אמנם נמצא הרבה בכותרות ומאוד חשוב למדינה, אך הוא מהווה כ־10% בלבד משוק הדיור. כך שגם אם מספר רוכשי הדירות החדשות מקרב הזוגות הצעירים ירד באופן דרסטי, בוא נאמר ב־30%, אזי אחרי הכל מדובר על כ־3% בלבד מהשוק".

מעבירים פעילות לחו"ל

יחד עם זאת, גפני מצביע על תוצרי לווי בעייתיים שנגרמו מה'שיפטינג' שעשה שוק הדירות: ירידה במספר מיזמי הבנייה החדשים בארץ שאינם כלולים במחיר למשתכן. לפי נתוני הלמ"ס, בחודשים אוקטובר 2016-ספטמבר 2017 נרשמה ירידה של 6.3% במספר הדירות שהוחל בבנייתן, בהשוואה ל־12 החודשים הקודמים

(אוקטובר 2015-ספטמבר 2016). לדברי גפני, יזמים רבים העבירו את רוב עבודתם להשקעה ובנייה של פרויקטים בחו"ל. "המון חברות ישראליות ויזמים ישראלים משקיעים בפרויקטי בנייה באירופה ובארצות הברית", מספר גפני. "כבר כמה שנים קשה מאוד לרכוש קרקעות בישראל שלא במסגרת תכנית מחיר למשתכן, אז בעל כורחנו אנחנו יוצאים מחוץ לישראל. הפגיעה במשק מכך היא הירידה בתוצר ובהשקעות של יזמים ישראלים בתחום הנדל"ן וכן בירידה מהכנסות ממסים של יזמים אלו שיוצאים מישראל החוצה".

צילום: אייל וקנין

ד"ר דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב מציין כי הירידה בסך התחלות הבנייה עלולה לייצר עודפי ביקוש בהמשך. "צריך לזכור שיש גידול טבעי של משקי בית בישראל בסדר גודל של כ־50 אלף דירות חדשות הנדרשות עבורם מדי שנה. מעבר לכך, קיים עדיין מחסור במלאי מהשנים האחרונות. אם התחלות הבנייה לא תתגברנה ותחזורנה לרמתן הנדרשת – קשה לראות איך לא יתפרצו עליות המחירים מחדש. לאור הירידה במספר העסקאות בשוק, נראה שקיימים ביקושים כבושים: רוכשי דירות פוטנציאליים ממתינים בתקווה שהמחירים ירדו. בסוף הם יפסיקו להמתין, ייכנסו לשוק ויביאו מחדש ללחצי ביקוש שיגררו עליית מחירים. לכן חשוב לטפל במהירות בצד ההיצע מבחינת התחלות הבנייה".

"אני מאמין ששר האוצר לא מעוניין שהמצב ישתנה", מסכם גיא גפני. "הוא מעוניין שהזוגות צעירים ייפנו למחיר למשתכן מתוך מחשבה שזה יפחית את הביקושים לפרויקטים רגילים ועל ידי כך יוריד את המחירים. אבל בינתיים המחירים לא יורדים, בטח שלא בקצב שהממשלה ציפתה לו, מכיוון שבמקביל לירידה בביקושים ישנה ירידה ניכרת של היצע, כלומר של התחלות בנייה של פרויקטים 'רגילים'. לדעתי התכנית במתכונתה הנוכחית לא תצליח לגרום לירידת מחירים, זאת אם ננטרל את ההנחות בפרויקטי מחיר למשתכן שממומנות על ידי כלל משלמי המסים. ייתכן והמצב ישתנה כאשר תכנית מחיר למשתכן תפנה בפועל גם למשפרי דיור, כפי שמתכנן משרד האוצר. גם אז המפתח להצלחה בירידת מחירי הדירות יהיה טמון בהגדלת היצע הדירות ולא בהורדה המלאכותית של הביקושים".

במשרד האוצר ובמשרד הבינוי והשיכון סירבו להתייחס לנאמר בכתבה.