"אם חברה נשענת על מיחזור חוב בת"א, ביום סגריר הכסף יילך"

בדיוק שנה עברה מאז עזבה נגה קנז את הבית שלה בשוק ההון עד אז, חברת רוסאריו קפיטל של ראובן אבלגון. היא מכרה את מניותיה (12%) תמורת מיליוני שקלים אחדים והתפטרה מתפקידה כסגנית יו"ר החברה. קנז גם עזבה באחרונה את תפקידה כדירקטורית חיצונית בחברת המרכזים המסחריים גזית גלוב של חיים כצמן, לאחר תשע שנים בדירקטוריון - המקסימום שניתן לכהן כדירקטורית חיצונית בחברה ציבורית.

כעת קנז החליטה להמר על שוק הנדל"ן האמריקאי. הג'וב החדש שלה הוא ייצוג חברת הנדל"ן האמריקאית אקססו פרטנרס, שבבעלות ובניהול משקיעים יהודים מארה"ב. בנוסף, היא מועמדת לכהן כדירקטורית חיצונית באי.די.או של שיכון ובינוי. באחרונה ביצעה אקססו עסקה גדולה עם חברות הביטוח הראל ומנורה למכירת בניין משרדים בארה"ב ברווח אדיר של 100 מיליון דולר.

אקססו, שהוקמה ב־2003, מנהלת 40 נכסים בשטח כולל של 1.3 מיליון מ"ר, בשווי כולל של 2.6 מיליארד דולר. היא מנהלת שש קרנות השקעה בשיתוף עם בנקים, חברות ביטוח וחברות ייעוץ פנסיוני, ויש לה משרדים בשש ערים בארה"ב: הלנדייל שבפלורידה, אטלנטה, שיקגו, מיניאפוליס, יוסטון ודאלאס.

בראיון ל"כלכליסט" מספרת קנז על הסיבה לעזיבת רוסאריו, על השנים בגזית גלוב באחת התקופות הקשות שלה, ומדוע בחרה לעסוק דווקא בפעילות של נדל"ן בארה"ב למרות התזמון הגרוע של עלייה צפויה בריבית בארה"ב, שמאיימת כעת על שוק הנדל"ן המניב האמריקאי.

נגה קנז נציגה של קרן אקססו בישראל צילום: עמית שעל

"מכרתי מניות ברוסאריו כדי להימנע מניגוד עניינים"

למה החלטת לעזוב את רוסאריו?

"הצטרפתי לחברה ב־2007 כמנכ"לית, כארבע שנים לאחר שראובן אבלגון הקים אותה. מאוחר יותר מוניתי לסגנית יו"ר וליאור פייס מונה למנכ"ל. עשר שנים זה המון זמן. בנינו משהו יפה ואיכותי, אבל הרגשתי מיצוי. חגגתי יום הולדת 50, סיימתי את בניית הבית שלי בתל אביב והחלטתי שאני רוצה להתחדש. מכרתי את כל המניות שלי לשותפים והחלטתי שאני רוצה שינוי".

היו חילוקי דעות שגרמו לך לעזוב?

"ממש לא. עזבתי מרצוני ושמרתי על קשרים טובים ויחסים טובים".

למה מכרת את המניות שלך? את לא מאמינה בחברה?

"זו לא הסיבה. אני רוצה להיות דירקטורית בכל מיני חברות ציבוריות בישראל וזה היה יוצר חשש לניגוד עניינים. לכן מכרתי. בנוסף היו צריכים את המניות האלה כדי לשתף עובדים נוספים באקוויטי. הציעו לי מחיר טוב ומכרתי".

סיימת באחרונה כהונה כדירקטורית

 בגזית גלוב, שידעה משברים בשנים האחרונות - החל מהפסד של מיליארד שקל על דורי בניה ועד החולשה באירופה. איך היתה התקופה כזו?

"גזית גלוב היא חברה טובה שמנוהלת טוב. נכון שהיא עברה תקופה לא פשוטה, אבל אני מאמינה בהתחדשות שלה. היא לא סתם הגיעה לאן שהגיעה. הנפשות הפועלות שם רק החכימו והשתפרו. כיום היא בטוחה הרבה יותר מחברות נדל"ן ישראליות אחרות, כי יש לה נזילות. היא מכרה המון נכסים ומניות של חברות־בנות ציבוריות ומוכנה לכל תרחיש".

מה חשבת על הפרשה של דורי בניה, שעלתה לחברה לא מעט כסף?

"במבחן התוצאה אין ספק שזו היתה החלטה לא טובה להיכנס להשקעה בדורי בניה. ההחלטה למכור היתה טובה, אף שזה נעשה בנזיד עדשים. היא היתה טובה בעיקר לרוכש עמוס לוזון, אבל גם לגזית גלוב. היה צריך לעצור את ההפסדים".

"צריך לחשוב מה קורה כשאי אפשר למחזר חוב"

מה דעתך על גיוסי החוב של חברות אמריקאיות בתל אביב?

"אי אפשר לראות את האמריקאיות כמקשה אחת. צריך לחשוב מה קורה כשאי אפשר למחזר את החוב. יש חברות עם מניות וקווי אשראי ומרחב פעולה שמאפשרים למחזר חוב, ומנגד יכול להיות מישהו עם חברה שרשומה באיי הבתולה ואומר 'לך חפש אותי' כשצריך. אם חברה נשענת על מיחזור חוב בתל אביב, ביום סגריר הכסף יילך. בחלק מחברות הנדל"ן האמריקאיות זה המצב".

למה למוסדיים להשקיע באקססו, ובכלל ישירות בנדל"ן, כשאפשר להשקיע בחברות בתחום שנסחרות בת"א?

"נוכח תשואות האג"ח, השקעה במניות סולידיות נכונה יותר מבחינת פרופיל הסיכון־סיכוי".

למה בחרת לייצג חברת נדל"ן אמריקאית בישראל, בתקופה שבה הריבית צפויה לעלות ולהשפיע לרעה?

"אחרי שעזבתי את רוסאריו פנתה אליי מנהלת של בית השקעות קטן וסיפרה לי על אקססו ושהיא שוקלת להרחיב את הפעילות בארץ. עד עכשיו הם היו פעילים בעיקר בקרב לקוחות דרום־אמריקאים. הם כולם יהודים ובאים לפה הרבה, וחיפשו נציג פה. בדקתי לעומק. הבנתי שהם עבדו עם הראל והתייעצתי איתם. נסעתי לכנס משקיעים במיאמי ופגשתי את כל הצוות שלהם כדי לוודא שיש תשתית חזקה".

ומה מצאת?

"אקססו משמרת את הנגישות והיכולת להגיע למנהלים, ומנגד יש להם תשתית שמנהלת נכסים ב־3 מיליארד דולר ויכולות ניהול חזקות. הם ממוקדים מאוד, עוסקים רק בהשקעות במשרדים".

מה המשמעות של זה שאת מייצגת אותם בישראל?

"אני מנתחת את העסקאות ומלווה את הלקוחות בכל שלב".

מה שיעור דמי הניהול שלהם?

"כמקובל בתעשייה. בערך 0.75% מהיקף הנכסים".

איזה עסקאות הם מחפשים בישראל?

"הם מציעים למוסדיים להיכנס לקרנות השקעה גדולות שמשקיעות בבנייני משרדים, וגם מציעים עסקאות ישירות, כמו העסקה עם הראל ומנורה במיניאפוליס. יש פה מספיק גופים שמציעים עסקאות מולטי פאמילי. בתחום המרכזים המסחריים יש הרבה רעש שלילי בגלל אמזון (פוגעת ברווחיות של חנויות וקניונים עם הסחר האלקטרוני — א"פ). יש מירוץ אגרסיבי של ישראלים למולטי פאמילי, וכדי להרוויח שם צריך להיות בררן מאוד. לכן התמקדתי במשרדים".

"גם אם הריבית תעלה לא יקרה שום אסון"

ייתכן שזה תזמון גרוע להשקיע בנדל"ן בארה"ב עכשיו?

"התחזית בהקשר של נדל"ן צריכה לדבר על הקשר בין ריבית הבסיס לשיעורי ההיוון של הנדל"ן. יש לריבית הבסיס עוד הרבה לאן לעלות עד שהריבית של שיעורי ההיוון תשתנה ושווי הנכסים יושפע. אם יש תחום שאתה יכול לומר עליו בצורה הכי אמיתית וברורה שמה שאתה רואה זה מה שאתה מקבל, זה שוק ההון. השאלה היא אם זה מתומחר או לא. בשוק ההון אתה רואה שיש הרבה מקום בין הריבית לשיעורי ההיוון, כך שגם אם הריבית תעלה לא יקרה שום אסון".

נכון, ובכל זאת ראינו שעליית ריבית יכולה להפיל שווקים.

"השאלה שצריכה להישאל היא איך אנחנו מתרגלים ומעכלים את הריבית האפסית כמשהו שנמצא כאן כדי להישאר. רגשית, אנחנו לא מסוגלים להאמין לזה. למדנו באוניברסיטה שריבית חסרת סיכון היא 4%. זו אשליה, וזה תקוע לנו בנשמה. זה כבר שנים לא ב־4%, ועדיין אתה מרגיש שהרגע יצאת ואתה אמור לשוב לשם. אבל זו לא התמונה".