הגבלות בנייה בעיר הלבנה: יזמית תמ"א 38 לא תוכל להוסיף ממ"דים

ב-2003 הכריזה אונסק״ו על ״העיר הלבנה״ בתל אביב כאתר מורשת עולמית. על רקע זה פרסמה הוועדה המחוזית הגבלות בנייה באזור. יזמית נדל״ן שתכננה לבצע פרויקט תמ״א 38 בשטח ביקשה היתר לחרוג מהמגבלות אך נדחתה. המועצה הארצית דחתה לפני כשבוע ערר שהגישה וקבעה ששיקולי הוועדה המקומית מאוזנים וסבירים.

ב-2016 פרסמה הוועדה המחוזית תל אביב הודעה על הכנת תכנית מתאר מקומית לשטח בלב תל אביב בו נמצאים מרבית מבני העיר הלבנה.

בהודעה נקבעו תנאים מיוחדים והגבלות למתן היתרי בנייה באזור בזמן הביניים שעד לפרסום התוכנית. בין היתר הוגבל טווח החריגה האפשרי מקווי המתאר של הבניינים ונקבעה הגבלת גובה לתוספות בנייה.

זמן קצר לאחר פרסום ההודעה הגישה יזמית נדל״ן בקשה להיתר בנייה מכוח תמ״א 38. היא ביקשה לאפשר לה לחרוג מהתנאים המיוחדים שנקבעו הן בקווי המתאר החיצוניים והן בגובה המבנה. בקשתה נדחתה והיא הגישה ערר לוועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובניה.

היא ציינה שהחריגות מקווי המתאר הכרחיות לצורך תוספת ממ״דים לדירות ושיקולי הבטיחות מצדיקים מחיר תכנוני מסוים של בנייה מעבר לקווים. כמו כן לטענתה, החריגה נדרשת כדי למגן את יסודות הבניין, בשל המרווח הקטן הקיים בין הבניינים באזור. לטענתה, במגבלות הקיימות אין סיכוי ממשי שהדיירים יאשרו את הפרויקט החשוב.

המשיבות, הוועדה המקומית והוועדה המחוזית, התנגדו. הן ציינו שצפויה הקלה בעניין קווי המתאר הצדיים והאחוריים של המבנים, כך שהבקשה בהקשר זה מתייתרת.

ביחס לקו המבנה הקדמי לטענתן יש לדחות את הבקשה בשל החשיבות הרבה לשמירה על המרווח הקדמי בחזית הבניינים נקי מבינוי. לטענתן, אין גם לאפשר חריגה ממגבלת הגובה כדי לשמור על חזית אחידה של הרחוב.

בית באוהאוס בת"א ששופץ צילום: בלומברג

הן הדגישו שליזמית אין זכויות מוקנות לפי תמ״א 38 ובכל מקרה היתרי הבנייה מסורים לשיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית.

איזון סביר

ועדת העררים בראשות אורית קוטב דחתה את הערר. היא הבהירה שבמקרה זה עומדים לאיזון השיקולים שבבסיס תמ״א 38 אל מול הצורך בקידום תכנון כולל ואחיד במתחמים בעלי מאפיינים ארכיטקטוניים היסטוריים וייחודיים. הוועדה הדגישה שבשנים האחרונות גברה המודעות לערך שבשימור מבנים בעלי חשיבות היסטורית ובכלל זה אינטרס שימור המאפיינים הייחודיים של מבני ״העיר הלבנה״.

עוד ציינה הוועדה שלהתרשמותה המגבלות שנקבעו בהודעת הוועדה המחוזית משקפות איזון סביר בין יישום תמ״א 38 ותכליותיה לבין השיקולים התכנוניים באזור המיוחד של לב העיר. לדבריה, לקו הבניין הקדמי השלכה כבדת משקל על חזית הרחוב והמגבלות שנקבעו בעניין זה מוצדקות, גם במחיר של העדר תוספת ממ״דים לחלק מהדירות.

היא הוסיפה שגם ללא אישור ההקלות המתבקשות כלל הדיירים צפויים ליהנות מחיזוק הבניין, משדרוג חזותי, מהסדרת מקומות חניה ומהקמת מעליות, כך שאין חשש אמיתי שהם יסרבו לביצוע הפרויקט בשל המגבלות.

להחלטה

• שמות ב״כ הצדדים לא צוינו בהחלטה

* עו"ד אודליה נמיר מלווה פרויקטים של תמ"א 38

** הכותבת לא ייצגה בתיק

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

גולשים בסלולרי? לשירות מיידי מעורך דין הורידו את Get Lawyer

באדיבות אתר המשפט הישראלי "פסקדין"