האם השקעות הנדל"ן בארה"ב עוברות ממגורים למרכזי מסחר ושירותים מקומיים?

בשיתוף ATS Investments

לקראת סוף השנה החולפת הצליח נשיא ארצות הברית, דונלד ג'יי טראמפ, להעביר רפורמת מס משמעותית. הרפורמה עברה אמנם בסנאט ברוב דחוק של 51 תומכים לעומת 48 מתנגדים (ובהם כל נציגי המפלגה הדמוקרטית שלקחו חלק בהצבעה) – אך הנשיא האמריקאי לא היסס להציג את העניין כניצחון גדול. גולת הכותרת של הרפורמה החדשה טמונה בהפחתת מס החברות, אם כי בתכנית שנפרשת על למעלה מ־400 עמודים קיימים עוד סעיפים רבים הצפויים להשפיע הן על הכלכלה המקומית בארצות הברית והן על זו העולמית. הציבור האמריקאי, אגב, פחות מתלהב מהנשיא שלו ולא רואה ברפורמה החדשה בשורה של ממש. על פי סקר רויטרס מאוקטובר 2017, רק 27% מקרב האמריקאים הבוגרים תומכים בה ואילו 52% מתנגדים לה. 

קניון נורת'גייט בארה"ב צילום: Aerial Photography

עיקרי הרפורמה

אז מה בדיוק כוללת הרפורמה החדשה? אם כך, במסגרת התכנית הורד מס החברות מ־15%-35% בהתאם להכנסות, ל־21% באופן קבוע – זאת במטרה להגדיל את רווחיות החברות הפועלות בתחומי ארצות הברית. כמו כן בוטל המס על רווחים שהושגו מחוץ לגבולות ארצות הברית, אך הוטל מס חד פעמי על חברות המחזיקות נכסים מחוץ לגבולות ארצות הברית: 15.5% על נכסים נזילים ו־8% על נכסים לא נזילים.

כחלק מהרפורמה, גם אופן חישוב ניכוי המס השתנה: גובה הניכוי על מסים מקומיים ומשכנתאות ירד, גובה הניכוי על הוצאות בריאותיות מסוימות עלה, השתנה מבנה הפטור על ילדים, כמו גם הרצון לעודד מעבר ממסלול ניכויים פרטניים לניכוי כולל.

צעד נוסף נוגע להורדה זמנית של מס ירושה ומס הכנסה: מס הירושה הוכפל ומספר מדרגות המס צומצמו, כשמדרגת המס העליונה צומצמה מ־39.6% ל־37%. תקנות אלו יהיו בתוקף עד שנת 2025. ברפורמה גם הסרת הדרישה לביטוח רפואי.

אזרחים אמריקאים משלמים מסים פדרליים בנוסף למסים מקומיים. עד כה, ניתן היה לבצע ניכויים על סמך מסי מדינה ומשכנתאות. במסגרת הרפורמה הוגבל גג הניכויים המותרים – גם ביחס למסים המקומיים וגם ביחס למשכנתאות. רף הניכויים על המשכנתאות ירד מסכום של מיליון דולר לסכום של 750 אלף דולר. עוד נושא חשוב ברפורמה הוא השינוי במיסוי הורשת נכסי נדל"ן, כאשר הפטור ממיסוי להורשה כזו הוכפל ועומד על 11 מיליון דולר.

המשקיעים מאירופה מתעוררים

עמוס שושן, בעל חברת ATS Investments, המתמחה ברכישה והשכרת נכסים מסחריים בארצות הברית סבור כי הרפורמה תשפיע בעיקר על חברות ועסקים צרכניים (ובעיקר בגדולים שבהם), שכבר היום מוצאים את עצמם נפגעים מאפקט אמזון ומנהלים מלחמת הישרדות יומיומית כנגד רשתות הצריכה הענקיות – וכעת עם אישור התכנית החדשה צפויים לספוג מכה קשה עוד יותר. לעומתם, דווקא נותני השירותים – רופאים, משרדים, מחסנים ושירותי שינוע למוצרים שנמכרים בעיקר דרך הרשת ופחות ברשתות – זוכים לעדנה. "המס המשולם במשכנתאות מתאזן עם לוח זמנים נדיב על חישוב פחת בנכסי נדל"ן מסחריים ואינו מהווה נטל משמעותי על חברות נדל"ן", מסביר שושן, "בעבר ניתן היה לגרור הפסדים עד שנתיים אחורה. מעכשיו אין אפשרות לעשות זאת. לעומת זאת, אם בעבר ניתן היה לקזז הפסדים קדימה עד פרק זמן של חמש שנים, הרי שעם הרפורמה החדשה הגבלת זמן אינה קיימת". להערכתו, כספים רבים בהשקעות נדל"ן יעברו ממגורים אל מרכזי מסחר ושירותים שכונתיים שאינם 'נגועים' מאמזון, דוגמת מרכזים רפואיים, משרדים ושירותים מקומיים".

גם אם הרפורמה לא משפיעה על שוק הנדל"ן הפרטי ישירות, לדעת שושן היא צפויה להביא לפגיעה בשכבות הביניים עקב השינוי במסלולי הניכוי ובמשכנתאות. חשוב לקחת בחשבון כי הבנקים הפיקו לקחים מפיצוץ בועת הנדל"ן ב־2008 והם כבר אינם מחלקים משכנתאות ללא בדיקות קפדניות של יכולת החזר והגבלת המסלולים הצמודים לריבית. היות והחברות העוסקות בנדל"ן מסחרי ערוכות לשינויים הללו ומוגבלות בחוזים, לא צפויים שינויים בתחום הזה אך ייתכן כי בשוק הפרטי תהיה האטה מסוימת בכניסה לעסקאות חדשות. עליית הריביות מטילה נטל נוסף על בעלי המשכנתאות ופוגעת ביכולת ההחזר שלהם.

עניין נוסף על רקע הרפורמה החדשה נוגע לשאלה האם עתודות המס שבעבר נשמרו לצורך תשלום מס החברות וכעת השתחררו יחזרו לקהילה? בעניין הזה אומר שושן: "כבר עכשיו רואים ניצנים של החזרת הכספים לקהילה בדמות פתיחת אתרים חדשים וחלוקת בונוסים לעובדים על ידי חברות מובילות דוגמת אפל, ג'נרל מוטורס וג'נרל אלקטריק". ומה באשר למשקיע הישראלי? שושן מסביר כי "בגלל שער הדולר הנמוך, טראמפ מקווה כי שינוי חוק המס יגרה להשקעות מבפנים ובחוץ. כבר עכשיו אנחנו רואים משקיעים מאירופה שקונים נדל"ן בגלל הפרש השערים בין הדולר לאירו."