הפלישה האמריקאית לתל אביב מתחדשת: הנכסים המונפקים יושכרו לבעלים מארה"ב

עוד חברת נדל"ן אמריקאית מצטרפת לבורסה של תל אביב, והפעם זו פוסט אקיוט (Post Acute) של שני השותפים (בחלקים שווים) וורן קול וד"ר ג'פרי רובין, שהגישה אתמול לבורסה טיוטת תשקיף לקראת ההנפקה. קול מגיע לישראל עם טרק רקורד מוכח בניהול אשראי ועם זיקה לישראל בשל היותו דירקטור בסניף הניו־יורקי של בנק לאומי וכן בשל בני משפחה שלו שחיים בארץ, שאותם הוא מבקר מפעם לפעם. רובין מביא לחברה את הידע המקצועי בתחום הרפואה והקשרים שיצר בתחום של מרכזים רפואיים. החברה צפויה לצאת בימים הקרובים לגיוס של 80-70 מיליון דולר באמצעות איגרת חוב חדשה (סדרה א') שעדיין לא קיבלה דירוג חוב.  

בתי אבות: שוק חם בארצות הברית

פוסט אקיוט עוסקת בהשכרה של מבנים – שמשמשים כבתי אבות – למרכזים רפואיים, שוק שנחשב חם בארה"ב בעקבות העלייה בתוחלת החיים. החברה צפויה לבוא לישראל בשלמותה, על כל 25 המרכזים הרפואיים שהיא מחזיקה בארה"ב, מרביתם באזור אפ־סטייט ניו יורק וכולם מוחזקים על ידי החברה בבעלות מלאה. שווי הנדל"ן של החברה הוא 593 מיליון דולר וההון העצמי שלה הוא 384 מיליון דולר, יחס של 62% הון למאזן. כל המרכזים המונפקים מושכרים לחברה פרטית שנמצאת בבעלותם של קול ורובין. מצד אחד מדובר בגורם סיכון ריכוזי מכיוון שלכל הנכסים יש שוכר אחד שאם הוא יפשוט את הרגל הדבר ישפיע רוחבית על כל הנכסים. מנגד, מכיוון שמדובר בשוכר אחד באותה בעלות, הסכם השכירות הוא שקוף וידוע לאורך טווח רחוק ומאפשר למחזיקי האג"ח לדעת את התזרים שלהם היום לעשר שנים קדימה.

מימין: וורן קול וג'פרי רובין, הבעלים של פוסט אקיוט צילום: Jim Courtney

התחזית האופטימית של פוסט אקיוט

על פי התחזית של פוסט אקיוט, היא צפויה לרשום ב־2018 הכנסות נקיות משכירות (NOI) של 30 מיליון דולר; הכנסות של 38 מיליון דולר ב־2019; הכנסות של 42.5 מיליון דולר ב־2020; וממוצע הכנסות שנתי של 47 מיליון דולר החל מ־2021. התזרים הנקי (FFO) ב־2018 צפוי לעמוד על כ־21 מיליון דולר; לעלות ל־28.5 מיליון דולר ב־2019; ול־32 מיליון דולר ב־2020. פוסט אקיוט בונה את החזרי החוב על התוצאות הנוכחיות ולא מביאה בחשבון חידוש חוזים עתידי במחירי שוק.

כמו כל חברות הנדל"ן מארה"ב שגייסו חוב בתל אביב גם פוסט אקיוט תגייס את הכסף לחברה ייעודית שהוקמה באיי הבתולה וללא ביטחונות. את תמורת ההנפקה היא מייעדת לרכישת נכסים חדשים ולפעילות שוטפת, וכן להחלפת הלוואת מזנין קיימת של 17.7 מיליון דולר. מה שעלול להשפיע לשלילה על החברה בטווח הרחוק, הוא עליית הריבית הצפויה בארה"ב. עליית ריבית משפיעה לשלילה על שוויו של נדל"ן, אולם במקרה של פוסט אקיוט, שבה הסכמי השכירות חתומים לטווח ארוך, השפעת הריבית צפויה להיות מינורית.

ההתמחות של קול במימון נדל"ן

קול נחשב לבנקאי מתוחכם שהתחיל את דרכו בתוכנית הכשרה בהתמחות של מימון נדל"ן במערכת הבנקאית האמריקאית. לאחר ההתמחות שלו במערכת הבנקאית הוא עבד בתפקידים שונים בכמה חברות נדל"ן פרטיות בניו יורק עד שהקים ב־2001 את קבוצת Care Ventures Finance – קרן ריט שמתמחה במרכזים רפואיים – שרכשה יותר מ־170 מרכזים רפואיים מקרן ריט נוספת בארה"ב והצליחה להשביח אותם. שם פגש קול את רובין, והם החליטו להקים פעילות שתהיה בבעלותם המלאה. את פוסט אקיוט הם הקימו ב־2010 על ידי ביצוע של שתי עסקאות של מרכזים רפואיים בפילדלפיה ומרכזים נוספים בצפון אפ־סטייט ניו יורק. את ההנפקה של פוסט אקיוט תבצע חברת החיתום אוריון ומי שהביא אותה לישראל הם יובל ברק, אייל ידווב ועדן עוזרי מחברת רדהאן.

פוסט אקיוט תצטרף לכ־30 חברות נדל"ן אמריקאיות שכבר הנפיקו אג"ח בישראל בהיקף שעולה על 22 מיליארד שקל. בימים הקרובים צפויות להגיע חברות אמריקאיות נוספות לגיוס בתל אביב, בהן כמה חברות אשראי חוץ־בנקאי אמריקאיות שיבצעו רישום כפול וגיוס אג"ח בתל אביב.

גיוסי החוב שבדרך מארה"ב לתל אביב

בשבוע הבא תבצע את הגיוס חברת סטארווד ריטייל (Starwood Retail), שנציגיה נמצאים כעת בישראל לפגישות עם מוסדיים לקראת ההנפקה. סטארווד תנסה לגייס 250-200 מיליון דולר באמצעות הובלה משותפת של לאומי פרטנרס ופועלים אי.בי.אי עם יועץ ההנפקות אורי אייזנברג. סטארווד מביאה לישראל פורטפוליו של שבעה קניונים מארה"ב ומגייסת את הכסף לצורך החלפה של חוב בנקאי.

חברה נוספת שצפויה לצאת לגיוס בקרוב היא אמריקן אסטס קורפוריישן (American Asset Corporation), חברת הנדל"ן של הרוזן ארקו ציננברג, נצר לשושלת אצולה מאירופה. החברה שנמצאת בבעלות משותפת של הרוזן ואשתו פועלת בשוק הדרומי של ארה"ב בכל תחומי ההשכרות, החל ממשרדים ועד מגורים ומבני לוגיסטיקה, אך עיקר הפעילות שלה הם משרדים וקמעונאות להשכרה. היא צפויה לגייס כ־100 מיליון דולר.