רוכשים דירה בפרויקט? בידקו למי שייכת הבריכה

אדם רוכש דירה בפרויקט יוקרתי הכולל בריכת שחיה, חדר כושר, סאונה ומתקנים נוספים. שמח וטוב לב הוא מקבל את המפתח לדירתו היוקרתית, נוטל מגבת, לובש בגד ים ושם פעמיו למתקני הפרויקט. מה רבה תדהמתו כאשר הוא מגלה כי כל המתקנים בבניין נמצאים בבעלותו של דייר אחר, וכי לו אין זכות להשתמש במתקנים אלה. כך קרה לעשרות דיירים בפרויקט "המרינה" באשקלון, אשר פנו לאחרונה לבית המשפט בדרישה לאפשר להם להשתמש במתקני הפרויקט שרכשו, לטענתם, יחד עם דירה בפרויקט.

הפרשה החלה בסוף שנות ה-90: חברה יזמית הקימה את הפרויקט הכולל 140 דירות. מדובר בפרויקט שכולל בריכת שחיה, חדר כושר וסאונה, קפיטריה, משרד קבלה ובית כנסת. במהלך בניית הפרויקט מכרה היזמית כ-100 דירות ואילו יתרת הדירות נמכרו בהדרגה החל מ-2010. היזמית מינתה עצמה כחברת הניהול של הפרויקט מאז אכלוסו ב-2000 ועד ל-2010, וככזו, היתה אחראית על תחזוקת כלל השטחים הציבוריים ולהפעלת המתקנים.

בעלים של 20 דירות

אחד מבעלי הזכויות בפרויקט, רכש 20 דירות בפרויקט כאשר האחרונה בהן נרכשה על ידו בשנת 2013. אותו רוכש הצמיד לדירותיו שטחים שונים בפרויקט, שכללו את בריכת השחיה, חדר הכושר, הסאונה והקפיטריה.

מספר חודשים לאחר השלמת הרכישות, התעוררה מחלוקת חריפה בין אותו רוכש, לבין נציגות הבית המשותף, שטען כי השטחים במחלוקת מצויים בבעלותו, לאחר שהוצמדו כדין לדירות שרכש מהחברה היזמית. הנציגות טענה מנגד, כי השטחים במחלוקת מהווים חלק מהרכוש המשותף ועל כן, שייכים לכלל דיירי הבית.

בעקבות המחלוקת, הגיש רוכש הדירות תביעה לבית המשפט למתן סעד הצהרתי, לפיו השטחים במחלוקת שייכים לו. השאלה המשפטית העיקרית שהתעוררה היתה האם השטחים במחלוקת הם חלק מהרכוש המשותף בפרויקט, ולכן שייכים לכלל בעלי הזכויות בפרויקט, או שמא מדובר בשטחים שאינם חלק מן הרכוש המשותף, שכן הוצמדו לדירות שרכש התובע, ועל כן הם קניינו הפרטי של הרוכש.

פרוספקט מהודר ומושקע

טענתם העיקרית של הנתבעים היתה כי טרם רכישת הדירות, מסר להם הקבלן פרוספקט מהודר ומושקע, שצייר תמונה של פרויקט יוקרתי בעיר אשקלון, הכיל תצלומים מפתים שיצרו אווירת חופש ונופש, וכן כלל תיאורים של מתקני הפרויקט השונים, ביניהם, חדר כושר, בריכה, סאונה ועוד. לטענת הנתבעים, מדובר במסמך משפטי מחייב, שקיבל משקל מכריע (יחד עם מצגים של אנשי המכירות), בשיקולים שהביאו את הרוכשים לרכוש דירות דווקא בפרויקט זה, על אף מחירן הגבוה.

למי שייכת הסאונה? צילום: Ingo Peters

לצורך הכרעתו, נדרש בית המשפט לתנאים שבחוק המתייחסים להוצאת חלקים מהרכוש המשותף. החוק קובע, בין היתר, שהוצאת חלק מהרכוש המשותף, מחייבת ציון שיעורו של אותו חלק, וצריכה להיעשות על ידי מי שמוכר דירה בבית משותף על דרך של תיאור במפרט הטכני וצירוף פרטים מתאימים לחוזה המכר של הדירה הנמכרת.

מטרת החוק בהקשר זה היא להטיל על המוכר חובת גילוי, ביחס לרכוש המשותף, הכוללת חובת פירוט בכתב (ולא בעל פה!), במטרה להעניק לקונה הדירה מידע מלא, מפורט ובהיר, בכל הנוגע לשינויים שהמוכר מתעתד לבצע ברכוש המשותף. המחוקק ביקש הלכה למעשה להבטיח מתן הסכמה מודעת, מלאה ומפורשת מצד הקונה, להוצאת חלק מהרכוש המשותף.

"השטחים הוצאו כדת וכדין מהרכוש המשותף"

בית המשפט בחן את הראיות שהוצגו בפניו, בעיקר, את הוראותיו המפורשות של המפרט שצורף להסכם המכר. מבדיקת המפרט שצורף כנספח להסכמי רכישת הדירות בפרויקט "המרינה", שבו פורטו פרטי הדירה הנמכרת, התברר כי הותנה בו במפורש: "חלקים המוצאים מהרכוש המשותף: מתקני ספורט ורווחה, בריכת שחיה". המפרט גם ציין, באופן מדויק וברור, אילו שטחים נוספים הוצאו מהרכוש המשותף ואינם נכללים בו.

על יסוד כך, הכריע בית המשפט כי השטחים שבמחלוקת הוצאו כדת וכדין מהרכוש המשותף ביחס לכל דיירי הפרויקט, ועל כן הם נותרו בבעלות החברה היזמית, שרשאית היתה למכור זכויות אלה, לתובע. בנסיבות אלה, לא נותר לביה"מ אלא לקבוע כי השטחים שבמחלוקת הוצאו מהרכוש המשותף באופן חוקי, מפורש, מפורט, ברור ושקוף.

לסיכום: לאורו של פסק הדין, חשוב שכל רוכש דירה יבחן היטב את חוזה הרכישה שהוא מקבל מהקבלן, ובפרויקטים המשווקים כ"יוקרתיים", יבחן בקפידה רבתי את ההוראות הנוגעות להוצאת שטחים מהרכוש המשותף כפי שמופיעות בחוזה ובמפרט הנספח לו; 'שטח', כך למדים מפסק הדין, פירושו, גם 'בריכת שחיה', 'סאונה', 'חדר ספא', ו'חדר כושר'.

אם ביקשתם לרכוש דירה בפרויקט יוקרתי והובטח לכם שהפרויקט כולל מתקנים כאלה, אך הלכה למעשה הם הוחרגו מהרכוש המשותף במסגרת החוזה שחתמתם עליו, סופכם שלא תוכלו ליהנות מהם, וחבל. ערנות מוקדמת, תמנע תקלה כזאת.

הכותבים הם שותפים במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי