אלפי דירות? התחנה המרכזית החדשה תישאר עד 2042

משרד התחבורה וחברת הנדל"ן נצבא של קובי מימון נמצאים במגעים מתקדמים לקראת חתימה על חוזה שכירות חדש לתחנה המרכזית החדשה בשכונת נווה שאנן בתל אביב לתקופה של 24 שנים, כך נודע ל"כלכליסט".

המשמעות: מסוף התחבורה העצום, שנחשב לאסון תכנוני ולמפגע הסביבתי החמור ביותר בתל אביב, יישאר במקומו עד שנת 2042 לפחות; זאת בניגוד לאמירות שליוו את הסדר הנושים שעליו חתמה נצבא בעת שרכשה את התחנה ב־2015, ובניגוד גמור לתוכנית המתאר החדשה של תל אביב שאושרה לפני כשנה ושקובעת כי יש לפנות את התחנה ולבנות על שטחה מגדלי מגורים ומשרדים. עבור נצבא מדובר בעסקה בטוחה: המדינה משלמת לנצבא 40 מיליון שקל בשנה עבור פעילות האוטובוסים ללא כל השקעה מצד נצבא, בעוד שקידום פינוי־בינוי על שטח התחנה ידרוש ממנה השקעות בהיקף גדול.

מה מתרחש בקופה של התחנה המרכזית הכנסות גבוהות חרף מיעוט שוכרים מצבה של התחנה המרכזית החדשה בתל אביב שבבעלות נצבא רחוק מלהיות מזהיר מבחינות רבות, אך מדובר בנכס שמהווה מקור לא מבוטל להכנסות שמסתכמות בעשרות מיליוני שקלים בשנה נמרוד בוסו, 2 תגובות לכתבה המלאה 

אז מה אם נחתם הסדר נושים

במאי 2015 הפכה נצבא לבעלת הרוב המכריע של שטחי המסחר בתחנה המרכזית החדשה, לאחר שזכתה בהתמחרות לרכישת נכסיה של חברת התמח"ת (שהחזיקה בכ־52% מכלל שטחי המסחר בתחנה המרכזית החדשה) במסגרת הליך של כינוס נכסים. נצבא שילמה עבור השטחים 320 מיליון שקל. במסגרת הסכם הנושים התחייבה נצבא לקדם תכנון מחודש של שטח התחנה. בנוסף התחייבה נצבא לרשום את הזכויות של מאות רוכשי חנויות בשטח התחנה שטרם קיבלו לידיהם את הנכסים שאותם רכשו לפני עשרות שנים.

מימין קובי מימון מבעלי נצבא ושר התחבורה ישראל כץ על רקע התחנה המרכזית בתל אביב צילום: אוראל כהן, אלכס קולומויסקי, טל שחר

במקביל, במהלך 2016 אושרה סופית תוכנית המתאר החדשה של תל אביב - תל אביב 5000 - שקבעה כי השטח שבו ממוקמת כיום התחנה ישנה את ייעודו ממסוף אוטובוסים לשטח שמיועד למבני ציבור, עסקים ומגורים. לפי התוכנית, 40% משטח התחנה ישמשו למגורים, וגובה המגדלים שייבנו יוגבל ל־25 קומות. כמו כן נקבע כי פעילות התחנה המרכזית החדשה תעבור לשתי תחנות מרכזיות חדשות שיוקמו במתחם ארלוזורוב בעיר ובסמוך למחלף חולון.

לטענת בעלי הנכסים, שמיוצגים על ידי עו"ד מוטי קניאל והשמאי אריה קמיל ואחרים, נצבא לא פעלה לרישום זכויותיהם ולא פעלה לקידום תכנון מחודש של המתחם, אף שעברו שנתיים מאז קיבלה לידיה את התחנה. בחודש יולי האחרון פנו בעלי הנכסים אל בית המשפט המחוזי מרכז בבקשה שיוציא צו שמחייב את נצבא לפעול בעניין. "בעלי העסקים הנם אנשים מבוגרים שבמשך עשרות שנים לא זכו ליהנות מפירות השקעתם כתוצאה ממחדלים על גבי מחדלים העולים כדי שערורייה של ממש. לכן כל יום שחולף ללא עשייה בנושא זה מגדיל את נזקם וגורם לכך שחלק נוסף מהם לא יזכה לראות את פירות השקעתו. התערבותו של בית משפט זה נדרשת כדי לאכוף את קיומו של הסדר הנושים", לשון הבקשה.

לפני שבוע הגישה נצבא את תגובתה שהיכתה את בעלי הנכסים בהלם. מתשובת החברה עולה שלא רק שאין בכוונתה לקדם בקרוב תכנון מחודש למתחם, אלא שבימים אלה היא אף מצויה בעיצומו של משא ומתן עם משרד התחבורה על חוזה שכירות חדש שיביא להארכת פעילות מסוף האוטובוסים. לטענת עורכי דינה של החברה ממשרד גורניצקי ושות', הסיבה לכך היא בראש וראשונה התעקשות של משרד התחבורה על המשך הפעילות במקום.

כנספח צירפה נצבא מכתב ששלח לה מנהל אגף התחבורה הציבורית במשרד התחבורה דרור גנון שבו הוא מביא את עמדת המשרד שלפיה המשך פעילות המקום כמסוף אוטובוסים הנו חיוני. מהמכתב שנכתב בנובמבר 2017 עולה כי המשא ומתן בין הצדדים נמשך זה תקופה ארוכה: "מרשתך מנהלת זה תקופה ארוכה משא ומתן עם משרד התחבורה כדי לחתום על הסכם מסגרת המסדיר את השימוש בתחנה המרכזית החדשה לתקופה של עד 24 שנים". לגבי חשיבות התחנה המרכזית מבחינת משרד התחבורה כתב גנון כי "התחנה נקבעה והוגדרה כמתקן תחבורתי חיוני לצורך הפעלת קווי השירות בתחבורה הציבורית. מיקומה של התחנה נותן מענה הן לקווי השירות הבין־עירוניים וכמובן לשירות העירוני".

לנצבא נוח שהמצב הנוכחי יישאר על כנו

גורמים שעמם שוחחנו מקרב בעלי הנכסים העריכו כי אף שנצבא טוענת כי משרד התחבורה הוא שכופה עליה להאריך את חוזה השכירות, הדבר נוח לה מאוד, משום שדמי השימוש שהחברה מקבלת מהמדינה עבור פעילות האוטובוסים בלבד עומדים על 40 מיליון שקל בשנה. לטענת אותם גורמים, המשך הפעלת התחנה במצבה הנוכחי מהווה מקור רווח לא מבוטל לחברה, שאינה נדרשת להשקעה כלשהי במתחם. בניגוד לכך, ייזום פרויקט של פינוי־בינוי בשטח התחנה הוא הליך שצפוי להיות מורכב, ממושך ויקר עבור נצבא. אותם גורמים טוענים כי גם עיריית תל אביב מפגינה אדישות בכל הנוגע לקידום בפועל של העתקת התחנה ממקומה, חרף אישור תוכנית המתאר העירונית.

עו"ד קניאל תקף במהלך שיחה עם "כלכליסט" את התנהלות נצבא. לדבריו, "מאות בעלי חנויות במתחם קנו זכויות במקום עוד בשנות השבעים ולא זכו לקבל את החנויות שלהם או להתפרנס מהן עד עצם היום הזה. תוכנית המתאר תל אביב 5000 נתנה להם סוג של תקווה. אם יתברר שהמהלך של נצבא להותרת מסוף האוטובוסים במקומו לעוד עשרות שנים יצליח, הדבר יביא לאובדן רכישת הזכויות של בעלי החנויות ולפגיעה חמורה בקניינם הפרטי".

מנכ"ל נצבא פריאל אטיאס מסר כי "אנו מצויים בשלב מתקדם של משא ומתן מול משרד התחבורה. לא ניתנה כל התחייבות של נצבא לקידום פינוי־בינוי במסגרת הסדר הנושים".

ממשרד התחבורה נמסר כי "המשרד קבע כי ככל שאין מתקן חלופי, מתקן התחנה המרכזית חיוני לקיום והפעלה של התחבורה הציבורית בתל אביב. בית המשפט קבע כי שרי האוצר והתחבורה יקבעו את דמי השימוש. בהתאם להוראה ולאחר הליך מוסדר שנמשך כמה חודשים, לרבות העסקת יועצים ושמאים, הוגדרו שטחי התחבורה הציבורית מתוך כלל המבנה ונקבעו גם דמי השימוש בעבורם. לכן, קביעה זו קיבלה תוקף של פסק דין במסגרת ההליך המשפטי. לפיכך, הצדדים (מדינת ישראל ובעלי התחנה) נועדו להתקשר בהסכם מסגרת התחנה במטרה להסדיר את התפעול בתחנה ולעגן את הזכויות והחבות של מי מהצדדים, הכוללות העלאת רמת השירות והניהול לרבות אי־תשלום בשירותים, שיפור הנגישות לנוסעים ומנגנון פיצוי מוסכם בגין הפרות, לצד ודאות לבעל הנכס".

מעיריית תל אביב נמסר: "הנושא אינו מוכר לעירייה. אם יתברר כי כך הם פני הדברים, העירייה תדון עם משרד התחבורה בנושא".