"דחיית פינוי שדה דב תעכב בניית 28 אלף דירות בתל אביב"

טענה ידועה בשוק הדיור היא שבגוש דן, לב אזורי הביקוש, המדינה מתקשה לשווק קרקעות למגורים שכן מלאי הקרקעות הפנויות דל יחסית, ומרביתו מצוי בבעלות פרטית. אך למרות תנאי הפתיחה הקשים, יש מי שסובר כי פוטנציאל השיווק רחוק ממיצוי. “בגוש דן יש פוטנציאל קרקעות לבניית 150 אלף דירות”, מצהיר צחי דוד, מנהל מרחב תל אביב של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), האחראי על מציאת קרקעות לדיור באזור הצפוף ביותר במדינה.

עם זאת, הוא מסייג: “אבל זה פוטנציאל קשה למימוש. הקרקע הזו ברובה תפוסה על ידי תע”ש, בסיסים צבאיים, בתי חולים ושדות תעופה, וכל פינוי מצריך הסדרים ייחודיים והסכמים יקרים מאוד. מלבד זאת, בשל ריבוי האוכלוסין, יש צורך בפיתוח תשתיות מורכב, כמו הקמת מחלפים, הרחבת כבישים, סלילת קווי רכבת קלה וחפירת מנהרות תשתית. עיכוב בביצוע העבודות מעכב את בניית הדירות”.

שימוש רב בוותמ”ל

בשנים האחרונות אכן החלו להיחתם הסכמים לפינוי קרקעות מבסיסי צה"ל, מבית החולים שיבא ומשדה דב - שזוכה למרב הכותרות ולמרב ההתנגדות מצד גופים שונים. בסוגיית שדה דב הצדדים נחלקים לשניים: רמ”י ומשרד האוצר, הדוחפים לפינוי, ומנגד כל העולם פחות או יותר: הכנסת, משרד התחבורה, חברת ארקיע, ראש עיריית תל אביב ועיריית אילת.

על רקע ההתנגדויות הרבות לפינוי שדה דב, מה יעלה בגורל השדה?

“החלטת הממשלה על פינוי השדה בינואר 2019 עודנה בתוקף. השינוי היחיד שנעשה על ידי הכנסת הוא הצמדת מועד הפינוי של החלק האזרחי של השדה למועד פינוי החלק הצבאי. אותו חוק קובע שהבעלים הפרטיים יהיו זכאים לפיצויי הפקעה על תקופת הדחייה”.

בעבר הצליחו המתנגדים לדחות את מועד פינוי השדה, וברור שככל שנתקדם לינואר 2019 הם יפעלו שוב.

“כל אחד יכול לבקש מה שהוא רוצה, אבל התאריך ינואר 19 לא השתנה. התוכנית שמקדמים עיריית תל אביב, מנהלי הגוש הגדול ורמ”י היא מצוינת: 16 אלף דירות ייבנו בשדה דב, 12 אלף דירות ייבנו בפי גלילות, 2,400 דירות ייבנו להשכרה בהישג יד, יוקם פארק חופי של 300 דונם, והקו הירוק של הרכבת הקלה עובר בלב התוכנית. זה שינוי טקטוני בשוק הדיור, אירוע סופר־חשוב”.

נניח שהמתנגדים ינצחו והשדה לא יפונה. מה יהיו ההשלכות?

"חמורות מאוד. מלבד 16 אלף דירות שאמורות להיבנות בשטח השדה עצמו, אי הפינוי יעכב גם את ביצוע תוכנית פי גלילות. התוכנית הופקדה בההנחה שהשדה יתפנה בינואר 2019, ואם המועד ישתנה נצטרך להחזיר אותה לשולחן השרטוטים, וארבע שנות עבודה הלכו לאיבוד. בסך הכל תהיה לכך השפעה ישירה ועקיפה על היכולת שלנו לקדם בניית 28 אלף דירות בתל אביב".

לדברי דוד, עיכוב בפינוי שדה דב מסכן גם את הסכם שוהם 3 לפינוי מחנות צה”ל: “קשה למינהל מבחינה תזרימית. פינוי הבסיסים מקדים את שיווק הקרקע, ולכן המינהל מעמיד קודם מימון למערכת הביטחון. הקרקע של שדה דב מאוד יקרה, וזו תוכנית בהיקף גדול, שאמורה היתה להכניס לנו מיליארדים רבים לשם מימון המהלך. אם היא לא תתרחש, נצטרך לבחון מחדש את ההסכם”.

חולדאי טוען שמשיקולי רווח קצרי טווח אתם מוכנים לחסל תשתית תחבורתית חיונית לאזור המרכז ולאילת. 

“אני לא מקבל את האמירה הזו. תוכנית שדה דב חיונית מאוד קודם כל לתל אביב ולגוש דן. היא משנה את האופי של אזור צפון העיר מאזור לעשירים בלבד לכזה שמיועד לאוכלוסייה מגוונת עם מסה של דיור בהישג יד, כשבמקביל רמ”י מימנה הוספת מסלול והקמת חניות נוספות בנתב”ג”. 

צחי דוד צילום: עמית שעל

בחודשים הקרובים צפויה לעלות לאישור הממשלה הארכת פעילות הוותמ”ל. אתה בעד ההארכה?

“בהחלט. רק לאחרונה אישרתי שם את תוכנית תל השומר דרום לבניית 3,000 דירות ברמת גן, תוכניות לבניית 2,000 דירות בבני ברק ו־2,000 דירות באור יהודה יקבלו תוקף בקרוב, ובהמשך השנה יש לנו תוכניות בסדר גודל דומה ברמת השרון והרצליה".

יש הטוענים שהתוכניות שמאשרת הוותמ”ל פגומות.

"קצת משונה שבכל פעם שרוצים לבקר את הוותמ"ל, מציגים שכונות שלא הוותמ"ל תכננה ואומרים 'תראו איזה תכנון גרוע יש בוותמ"ל. הוותמ"ל היא ועדה לא פחות דמוקרטית מהוועדות המחוזיות, ויש בה ויכוחים סוערים ויש ניסיון להגיע להבנות. זה פופולרי להציג את הוותמ"ל ככזו שבה הממשלה לקחה את סמכויות התכנון אליה מעל הראש של השלטון המקומי, אבל בסופו של דבר רוב התוכניות שעברו בוותמ"ל קיבלו תמיכה מלאה של הרשות המקומית. עם זאת, אם יש רשויות שאומרות 'אצלי לא יהיו מגורים' כשאנחנו נמצאים בעיצומו של משבר דיור, אז זו אמירה לא סבירה. במקרה כזה טוב שיש כלי כמו הוותמ"ל שלא מאפשר לרשות זכות וטו".

מבחינה סטטיסטית הוותמ”ל כמעט ולא מקבלת את ההתנגדויות שמגיש הציבור.

"עובדה שיש תוכניות שלא עברו את הוותמ"ל או תוכניות ששונו מהותית. גם אני כשאני מגיש תוכנית, היא לא נותרת כפי שהיא. מחזירים לי אותה עם הערות ודרישות שינוי. ועדיין, במסלול הרגיל אני צריך לעבור את הוועדה המקומית משם למחוזית, משם לוולחו"ף (הוועדה להגנה על הסביבה החופית), לוולקחש"פ (הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים) וחזרה למחוזית, ולמועצה הארצית, ובינתיים התוכנית כבר הופכת לא רלוונטית".

מבחינתך, הוותמ"ל צריכה להישאר מכאן והלאה, ולא רק כהוראת שעה?

"בתנאים הקיימים יהיה מאוד קשה ליישם את מדיניות הממשלה ללא הוותמ"ל. הוועדות המחוזיות עושות היום עבודה מצוינת, אבל נוצרה מערכת שיש בה גם את המחוזיות וגם את הוותמ"ל וביחד היא מביאה תפוקות מצוינות".

החקלאים טוענים כי התכנון המואץ בשטחים הפתוחים מחסל להם את הפרנסה.

"רבים מדברים בגנות הוותמ"ל בשם החקלאות והשמירה על השטחים החקלאיים, אבל בסוף הכל מסתכם בגובה הפיצוי וכולם מנהלים משא ומתן על תנאי הפדיון שלהם. הרי לפני בג"ץ הקשת המזרחית, כשהחקלאים קיבלו 27% מהערך של הקרקע אחרי הפשרה, הם באו אלינו בריצה כדי שנתכנן להם את הקרקע. יש פה דיון שהוא בעיקרו כלכלי, ולא תמיד נעים להגיד שרוצים כסף, אז נותנים לו כותרת של הרס החקלאות. בסופו של דבר הליך הפדיון נעשה בהסכמה, למעט מקרים ספורים”.

מימון לפריפריה

בתחילת החודש פרסם דוד את המכרז הגדול ביותר שפורסם עד כה למחיר למשתכן בתל אביב – 1,200 דירות בשטח אצטדיון גאון (מכבי יפו), ולדבריו ישנם בקנה מכרזים נוספים כאלה במתחם תע”ש השלום ובפלורנטין.

טוענים נגד רמ”י שהיא נמנעת ממחיר למשתכן בתל אביב כדי למקסם רווחים מהשטח הכי יקר במדינה.

"עלתה טענה נגדנו בעקבות מכרז אחד של כמה עשרו תדירות בקו ראשון לים. עלות הדירות בה תהיה 4 ו־5 מיליון שקל, ולא הגיוני להוציא תוכנית כזו במחיר למשתכן. לגבי הקרקע במתחם רשות השידור בשרונה, היא נמכרה ממש כשהתחילה יוזמת מחיר למשתכן, ושר האוצר אמר אז ש'שרונה תממן את דימונה'. המינהל קיבל בזמנו 3 מיליון שקל שווי קרקע לדירה וכמיליארד שקל בסך הכל, וזה מה שמאפשר למינהל להעמיק את ההנחות בפריפריה ולהשקיע שם בתשתיות”.

בני המזל שזוכים בדירה מוזלת באזור המרכז מקבלים למעשה מהמדינה צ'ק של כ־750 אלף שקל ביד. לא היה עדיף לפעול לשכירות מוזלת באזורים האלה ולחלק את ההטבה בין רבים?

"עושים גם וגם. דירה להשכיר משווקת גם באור יהודה וגם במכבי יפו. אנחנו פועלים לפי יעדי הממשלה. היה יעד של 100 אלף דירות במחיר למשתכן, ורמ"י ומשרד השיכון עמדו בו בכבוד עד סוף 2017. ברמה הכלכלית תוכנית מחיר למשתכן עובדת מצוין. על כל שקל שהממשלה משקיעה בהנחות, מקבל הצרכן הסופי הנחה של כ־2.5 שקלים.

בנייה גירעונית

מתח קשה שורר כיום בין הממשלה, ובפרט מטה הדיור באוצר, ובין הרשויות המקומיות, שרבות מהן אינן ששות להגדיל את היקפי הבנייה למגורים. הסיבה לכך היא שבמונחי הכנסה מארנונה הבנייה למגורים היא גירעונית, בעוד בניית משרדים ומסחר היא רווחית.

האם הרשויות המקומיות צריכות לקבל תגמול גבוה יותר על הגדלת היקפי הבנייה בתחומן?

“שיקולי הארנונה מעוותים את שיקולי התכנון. בסוף ברמת המקרו ישראל צריכה כמות מסוימת של דירות וכמות מסוימת של תעסוקה ומסחר. העיוות נוצר כשרשות מקומית חזקה ועצמאית יותר יכולה לשנות את התמהיל לטובתה, ואז בהכרח רשויות מקומיות חלשות יותר יישארו עם תמהיל לא מאוזן. הן לא יוכלו לבנות הרבה תעסוקה כי החזקות ישאבו את כל התעסוקה. זה לפתחם של משרדי האוצר והפנים לעשות רפורמה בתחום הזה”.

אילו רשויות מקומיות במרחב שלך עושות לך בעיות מיוחדות?

“אני לא אחלק ציונים לראשי רשויות. אני יכול להגיד שאנחנו מאוד נהנים מהעבודה עם עיריות בני ברק ואור יהודה. לפעמים תדמית זה לא הכל”.

תל אביב נחשבת לעיר חזקה עם שטחי תעסוקה רבים. האם לאור זאת היית מצפה לראות בה יותר התחלות בנייה לדירות?

"אנו עובדים עם עיריית תל אביב בשיתוף פעולה מלא, וזו עירייה עם יכולות רבות ומגוונות. באופן עקרוני, וזה מתחיל לחלחל לשיח הציבורי וגם לממשלה, אנחנו מבינים שהמטרופולינים בישראל לא נבנים צפוף מספיק, ולכן אין לנו עירוניות מספיק אינטנסיבית. ציפוף זה דבר טוב. כדי להקים רכבות תחתיות ורכבות קלות צריך מסה של אוכלוסייה. מטרופולין תל אביב משמעותית פחות צפופה מהמטרופולינים המקבילות אליה בעולם. ציפוף זה לא רק מגדלים. ברור שהמספרים פה צריכים לעלות. זה שיח אדריכלי שהולך ומתפתח”.

מה אתה צופה בנוגע למחירי הדירות?

“אנו רואים את גרף עליית המחירים הולך ויורד. עלייה שנתית של 2% במחירי הדירות ב־2017, כשיש צמיחה של כ־3% במשק וכוח הקנייה לא נשחק, זה נתון מאוד משמעותי. אם תהיה ירידה נומינלית במחירי הדירות, או שמחיריהן יתחילו להישחק ביחס לכוח הקנייה, נדע שעברנו איזו נקודת מפנה. כשהמשבר התחיל היינו סביב 34 אלף התחלות בנייה בשנה, התייצבנו על סביב 50 אלף. המינהל בשנתיים האחרונות משווק כ־70 אלף דירות בשנה”.