השינוי המשמעותי במדידת מחירי הדיור

בשבוע שעבר עבר מתחת לרדאר של התקשורת ומקבלי ההחלטות פרסום שיכולות להיות לו השלכות כספיות מאוד גדולות.

התקשורת הייתה עסוקה במסקנות הוועדה למדידת מחירי הדיור. מעתה מדידת מחירי הדירות צפויה להיות מדויקת ומפורטת יותר, ותיתן לאזרחים ולרגולטורים תמונה גם ברמה האזורית ולא רק ברמה הארצית. מסקנות הוועדה בתחום זה חשובות, אך ספק אם הן ישנו החלטות או ישפיעו בצורה משמעותית על ההערכות.

לעומת זאת, לא הוקדשה תשומת לב להתייחסות של הוועדה לשינוי הצפוי במדידת שכר דירה, שדווקא לו עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת.

מדוע שכר דירה חשוב יותר ממחירי הדירות? השינויים בשכר דירה משמשים למדידת סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן. לא משנה בכמה יעלו או ירדו מחירי הדירות, מדד המחירים יושפע רק אם יהיו שינויים בשכר דירה. משקל סעיף שכר דירה במדד די גבוה, קרוב ל-6%, ולכן כל שינוי בו יכול להשפיע על האינפלציה במשק בצורה חזקה.

כעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומדת לשנות את שיטת איסוף הנתונים לגבי השינויים בשכר דירה.

צילום: שאטרסטוק

עד היום מדדה הלשכה שינויים בשכר דירה רק לשוכרים שממשיכים לגור באותה דירה. שוכרי דירות שנמצאים במאגר של הלמ"ס היו מדווחים ללשכה לסטטיסטיקה פעם בשנה - בחודש של חידוש חוזה השכירות - באיזה מחיר ובאילו תנאים התחדש החוזה. אם השוכר היה עוזב את הדירה ובמקומו נכנס שוכר חדש, הפער בין גובה שכר דירה לפי החוזה החדש לבין החוזה של השוכר הקודם לא נכלל בחישוב השינוי בשכר דירה.

אולם, לפי הממצאים של הלמ"ס עצמה, הקפיצות הגדולות בשכר דירה מתרחשות דווקא בחילופי שוכרים. בעשור האחרון שכר הדירה בחוזים חדשים היה גבוה ב-6.6% בממוצע משכר הדירה בחוזים מתחדשים. האמת שזה גם די הגיוני, משכירי דירות בדרך כלל לא יעלו את שכר הדירה בצורה חדה בעת חידוש חוזה לשוכר שהם כבר מכירים. לעומת זאת, כשנכנס שוכר חדש ולא מוכר, יש להם הזדמנות ואולי הצדקה להעלות את המחיר.

לפי הדו"ח שפורסם, הלמ"ס מתחילה כעת להכניס גם השינויים בשכר דירה בחוזים חדשים לחישוב סעיף הדיור במדד המחירים, כמו שמקובל גם בארה"ב ובבריטניה.

בהתחשב בעובדה שהשוכרים מחליפים דירה בממוצע פעם בחמש שנים, כך שכל שנה מתחלפים כ-20% מהשוכרים, הכנסת חוזים יקרים יותר ב-6.6% לחישוב סעיף שכר דירה, אמורה לייקר אותו בכ-1.3% בשנה, מעבר לעלייה בשיטת המדידה הקודמת. מכאן, ההשפעה על האינפלציה כללית, בהתאם למשקל סעיף הדיור במדד המחירים הכללי, היא כ-0.1% בשנה.

מדובר בהשפעה משמעותית. ראשית, זה אומר שהאינפלציה שהייתה קיימת לפני השינוי בשיטת המדינה, הייתה למעשה גבוהה יותר ממה שדווח. שנית, ישנה השפעה על החוב הצמוד של הממשלה העומד על כ-400 מיליארד שקל. תוספת תשלומי הצמדה בסך 0.1% בשנה תגרום לגידול בהוצאות הממשלה בסך של כ-400 מיליון שקל. שלישית, המשק הישראלי עדיין מתנהל עם הצמדות רבות למדד המחירים. חוזים עסקיים רבים צמודים למדד המחירים, וכך גם הסכמי השכר. עלייה פרמננטית באינפלציה, בגלל שינוי בשיטת איסוף הנתונים בסעיף הדיור במדד המחירים, עומדת להשפיע על כל ההסכמים והחוזים הללו. אפילו קצב צמיחת התמ"ג במשק יהיה נמוך יותר, כי הוא מציג צמיחה ריאלית בניכוי האינפלציה. אינפלציה גבוהה יותר עשויה לקרב את מועד העלאת הריבית ע"י בנק ישראל.

לסיכום, השינוי הקטן שהכניסה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה עומד לעשות שינוי גדול, שלא ברור עדיין האם קובעי המדיניות והציבור מודעים למלוא המשמעויות שלו.

אלכס זבז'ינסקי הוא הכלכלן הראשי במיטב דש השקעות