תמ״א 38: לא מרוצים מהקבלן? יש מה לעשות

פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ״א 38) כרוכים באתגרים לא מבוטלים. מדובר בתהליך מורכב הדורש רוב מיוחד של בעלי הדירות ובמסגרתו הבניין משופץ או נהרס ונבנה מחדש, מתווספות אליו קומות חדשות והדירות הקיימות מתרחבות. לכושר המיקוח של הדיירים ולבחירת בעלי המקצוע הנכונים השפעה מכרעת על הצלחת הפרויקט ועל קבלת התמורה הגבוהה ביותר עבור בעלי הנכסים.

לעתים במהלך הדרך מגלים הדיירים כי אחד מבעלי המקצוע שבחרו – הקבלן, המפקח, האדריכל ואפילו עורך הדין – אינו מתפקד לשביעות רצונם. במקרים אלה מתעוררת השאלה איך ניתן להשתחרר מהמחויבות לאותו בעל מקצוע ולהחליפו באחר.

מה הרוב הדרוש להחלפה?

באופן עקרוני, החלטות של הבית המשותף צריכות להתקבל ברוב רגיל כך ש51% מבעלי הדירות בבניין יכולים להחליף את המנקה ואו את חברת האחזקה.

רבים סבורים כי אם לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 נדרש רוב של 66% (לשיפוץ והרחבת הבניין) או 80% (להריסה ובנייה מחדש) אז כדי להחליף את עורך הדין המייצג או את הקבלן נדרש אותו רוב. ואולם, מדובר בהנחה מוטעית והחלטות מסוג זה מחייבות רוב רגיל של הדיירים.

כך לדוגמא, בחלק מהמקרים הדיירים מאבדים אמון בעורך הדין שבחרו במהלך הפרויקט. יכול להיווצר מצב למשל בו עורך הדין חתם מול הדיירים על שכר טרחה מסוים אך מול הקבלן (שמשלם את שכרו) הוא מבקש שכר טרחה גבוה פי שלוש. הדבר עלול לפגוע בכדאיות הפרויקט עבור היזמים ובאובייקטיביות של עורך הדין.

במקרה כזה, על הדיירים לקיים אסיפה וברוב רגיל הם יכולים להחליט להחליף את עורך הדין. באופן דומה ניתן להחליף גורם מארגן שפועל בניגוד עניינים ובניגוד לחוק או מפקח מטעם הדיירים ששוכח לבוא ולפקח על הבנייה ואף את היזם שמבצע את הפרויקט.

פרויקט תמ"א 38 בתל אביב (ארכיון) צילום: דוד הכהן

מה עם העבודה שכבר נעשתה?

אחת השאלות שמטרידות דיירים היא איך להתייחס לעבודה שבעל המקצוע כבר ביצע והאם הוא לא יבקש תמורה מלאה באופן שיחייב אותם לשאת בתשלום כפול.

התשובה תלויה בהסכם שנחתם מול בעל המקצוע. אם הדיירים התחייבו לשלם לבעל המקצוע לפי שלבי התקדמות הפרויקט אז מגיע לו שכר טרחה עד אותו שלב בו הוחלף. במקרה כזה, על הדיירים להבהיר את התמונה בפני מי שמחליף את בעל המקצוע, כי שידע כיצד לנהוג ולטפל בעניין.

רבים מעורכי הדין הפעילים בעסקאות התחדשות עירונית מאפשרים בשלב הראשוני להשתחרר מההסכם עמם ללא כל תמורה. עם זאת, כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו.

החלפת היזם

מה קורה כאשר הדיירים מעוניינים להחליף את היזם אחרי שכבר התחייבו כלפיו לבלעדיות בהסכם ראשוני ואולי אפילו בהסכם סופי?

במקרה שכזה יכולותיו של עורך הדין המייצג את הדיירים והתנאים עליהם התעקש בהסכם מול היזם הם אלו שיקבעו האם ניתן יהיה להשתחרר ממנו בקלות יחסית.

חשוב לדעת כי בהסכמים של התחדשות עירונית חייבים להימצא תנאים מקדמיים שיקבעו האם ההסכם יכנס לפועל או לא. מדובר בתנאים המחייבים את הצדדים לבצע מספר פעולות כתנאי לכניסת ההסכם לתוקף.

כשאותם תנאים, למשל השגת הסכמת הרוב הדרוש מהדיירים, מוגבלים בהסכם בזמן, הדבר יכול לסייע להשתחרר מיזם שאינו מקדם את הפרויקט. ואולם, גם אם התנאים המקדימים התקיימו וההסכם נכנס לתוקף ניתן למצוא ברוב הסכמי התמ"א 38 תנאים נוספים בהם הצדדים צריכים לעמוד על מנת לאפשר את קיומו של ההסכם.

בין היתר, מדובר בהגבלה על לוח הזמנים להגשת הבקשות להיתרי בניה, קביעת לוח הזמנים לתחילת העבודות בשטח לאחר קבלת ההיתר, קביעת תאריכי יעד למסירת ביטחונות וביטוחים ועוד. אי עמידה בתנאים אלה תאפשר לדיירים להתנתק מהיזם ולכן חשוב להקפיד כי הם יופיעו בהסכם.

כך למשל, באחד הפרויקטים שהתבצעו בקריית אונו הדיירים התקשרו עם חברה שפשטה רגל בסמוך לחתימה על ההסכם. סעיף בהסכם שאפשר את ביטולו במקרה של פשיטת רגל של היזם אפשר לדיירים להתנתק מהחברה באופן כמעט מידי ולהמשיך את הפרויקט עם יזם חדש.

אין להסיק מהאמור כי ביטול הסכם הוא דבר של מה בכך, אך התנתקות מבעל מקצוע היא אפשרית והדבר תלוי פעמים רבות באיכות הייצוג המשפטי של הדיירים.

* עו"ד דורון תמיר עוסק בתמ״א 38

המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר/ת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים,

ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.