עירוב שימושים: פעיל ביום, חי בלילה

קניון וילה איטליה בלייקווד קולורדו ניצב על כ־140 אלף מ"ר משנת 1965 עד 2001. בשנותיו האחרונות, כאשר השיא נרשם בקיץ 2001, כאשר וילה איטליה איבד את תפקודו הייעודי כקניון וחדל מלייצר רווחים כלכליים. כמעט 100% משטחו המסחרי נותר ריק ותיוגו כפיל לבן בעיר החמישית בגודלה במדינה השוכנת ממערב לדנוור הושלם. ב־2002 המתחם נהרס בעקבות יוזמה של חברת קונטיניום פרטנרס (Continuum Partners) שהפכה אותו למבנה של עירוב שימושים בשם בלמר (Belmar) הכולל כיום שטחי משרדים, מסחר ו־2,400 יחידות דיור וארבעה דונם של פארקים וחלל פתוח.

אורלנדו, פלורידה צילום: BradyP/Pixabay

הפתרון של וילה איטליה הוא פתרון דגל בתחום הנדל"ן המסחרי, כאשר עירוב שימושים במתחמי בנייה הוא מודל כלכלי רווחי שמטרתו להציל שטחים "גוססים" ולהפכם למניבי רווחים ותשואות. בעולם האינטנסיבי והמקוון של היום שבו המסחר באינטרנט פורח, קניונים גדולים עלולים להפוך במהירות לנחלת העבר. וכך, על רקע ההתעצמות המשמעותית בשיעור הקונים אונליין התפתח טרנד שנקרא De-malling – קניונים שמשנים את ייעודם לטובת עירוב שימושים. המונח De-malling מתייחס למעבר ממבנה מקורה טיפוסי הכולל מספר חנויות עוגן, לחוויית קניות חדשנית באוויר הפתוח, שבה לכל קמעונאי יש חנות חזיתית עם גישה לחניה ולמדרכות.

ענף הבנייה בארצות הברית, למשל, ראה גל של פיתוח מחדש של קניונים במהלך העשור האחרון, עם פרויקטים רבים של De-malling, כדוגמת קניון CenterPoint בעיר גרנד רפידס במערב מישיגן שהראה שיפור בהכנסות ובתפוסה מאז פתיחתו מחדש כמרכז קניות חוצות בשנת 2013, או קניוןWinter Park באורלנדו, פלורידה, אשר שופץ מחדש בשנות התשעים והפך למרכז פתוח בשם Winter Park Village. משנת 2007 עד 2015 הוקמו בארצות הברית 412 מרכזי מסחר פתוחים, שאף אחד מהם לא נבנה בצורה המסורתית של קניון סגור.

על פי אתר טיים מגזין, עד סוף שנת 2017, צפויות להיסגר בארצות הברית למעלה מ־8,600 חנויות. 5,300 חנויות קמעונאיות כבר נסגרו השנה, כולל סירס, ג'יי.סי פני, מייסיז וחנויות קיי-מארט. בחודש אפריל האחרון, הודיעה רשת חנויות ההנעלה Payless Inc על סגירת 400 חנויות כחלק מתכנית פשיטת רגל.

קניונים הופכים למתחמי עירוב שימושים

מי שיבקר בימים אלו במרכז הסחר העולמי בניו יורק ששינה את אפיונו מאז מתקפת הטרור של ה־11 בספטמבר, 2001, יגלה הרבה יותר מארכיטקטורה מרשימה. מלבד מרכז מסחרי הכולל יותר מ־100 חנויות, המתחם מחבר בין בנייני משרדים בברוקפילד פלייס (Brookfield Place) לבין מרכז הסחר העולמי באמצעות 11 קווי רכבת המשרתים כ־50 אלף נוסעים מדי יום. זהו מצב אופטימלי לטענת גורמים בחברת וסטפילד (Westfield), בעלת מרכז הקניות הנמצא תחת קורת גג אחת עם המשרדים ובתי המלון במתחם.

מה קורה בישראל?

רחוב אבן גבירול בתל אביב הוא דוגמה קלאסית למודל של עירוב שימושים כאשר על פני 310 אלף מ"ר בנוי, משולבים שטחי משרדים, שטחי מסחר, עסקים קטנים (קיוסקים וחנויות שונות), לצד מבני מגורים. דוגמה בולטת נוספת תהיה הפרויקט הענק של חברת ויתניה ברחוב לה גוארדיה בתל אביב, שבמסגרתו יוקמו שני מגדלים במודל עירוב שימושים, לשימושי משרדים, מגורים ומלונאות.

"היתרונות במודל עירוב שימושים הם רבים. מדובר באיזור שהוא 'חי' כל הזמן", אומר עפר זיו, מנכ"ל חברת ויתניה. "לצורך העניין, אזור משרדים הוא פעיל ביום ושקט בלילה, ולחילופין אזור מגורים שומם ביום ופעיל בלילה – אך כשמשלבים את אזורי המגורים והעסקים אפשר לנצל את התשתיות באזור טוב יותר. לדוגמה, חניון אחד שישמש ביום למשרדים ובלילה למגורים. או בתי קפה ומסעדות שישרתו את עובדי המשרדים ביום ואת הדיירים בלילה, כמו לדוגמה ברמת החייל בצפון תל אביב, שם המסעדות ובתי הקפה ברמה גבוהה ורווחיים יותר, כיוון שמשרתים אנשים לאורך כל היום. זאת לעומת מתחם הבורסה ברמת גן, שפעיל רק ביום והמסעדות נראות בהתאם".

בית דלק מוטורס, משרדים, מגורים ומלונאות: אתר הבנייה של ויתניה בדרום תל אביב צילום: ויתניה

בקניון Sino Ocean Taikoo בסין הציג האדריכל כריס לאו כבר בשנת 2000 את חזונו למרכז פתוח, בזמן שיתר הקניונים נבנו במתכונת סגורה. הוא עיצב את החנויות והמסעדות בקניון סביב שתי כיכרות נפרדות והכניס אותן לתוך השטח האורבני, כך הוא למעשה הפך את העיר לקניון. הרעיון היומרני הפך להצלחה גדולה, כאשר המטיילים ברחוב השתלבו בחנויות הקניון והחנויות גדשו והתמלאו. כדי להבטיח את הצלחת המרכז המסחרי, האדריכל לאו הוסיף מלון, מתחם דירות שירות ומגדל משרדים בתוך אזור הקניון, כדי ליצור רובע של עירוב שימושים להבטחת הרווחים הכלכליים של החנויות.

"אם מוסיפים את עניין המלונות לנושא, אלה מהווים תרומה נוספת למסחר", מציין זיו. "מלונות עסקיים משרתים את המשרדים ומספקים שירות לאנשי העסקים שמגיעים אליהם, בתי קפה ומסעדות פועלים גם ביום וגם בלילה".