כחלון מחפש את המטבע מתחת לפנס

בשיתוף ירון ספקטור שמאות מקרקעין

הקיפאון בענף הנדל"ן נמשך. נרשמה צניחה של 21% ברכישת דירות ברבעון השלישי, על פי סקירת האוצר, והירידה במספר העסקאות מסמנת ארבעה רבעונים של שפל ברכישת הדירות. רצף כזה נרשם רק פעם אחת בעבר – בזמן המחאה החברתית.

הקיפאון ברכישת הדירות מצביע על כך שתכניתו של שר האוצר משה כחלון להעלאת מס הרכישה בשיעור של 10-8 אחוזים פוגע במשק. המלחמה של כחלון במשקיעים באמצעות העלאת מסי הרכישה היא מלחמה מעוותת, שהקונספט שלה הוא להילחם בביקוש, במקום להגדיל את ההיצע.

ירון ספקטור צילום: ישי רונן

תוצאותיה של המלחמה, בין היתר, הוא הקיפאון בשוק רכישת הדירות אשר דוחק את המשקיעים החוצה מהשוק הישראלי אל מדינות זרות. במדינה החמה שלנו, כחלון מייצר קיפאון כלכלי. לפעולת הרחקת המשקיעים מהשוק הישראלי יש שתי השלכות עיקריות: הראשונה, המשקיעים עוברים להשקיע בחו"ל, במדינות כדוגמת גרמניה וארצות הברית, ובמקום שתהיינה השקעות בארץ כפי שכל כלכלה שואפת, ההשקעות יוצאות מהמדינה החוצה. ההשלכה השנייה היא פגיעה בשוק השכירויות. כיום יש כ־650 אלף דירות מושכרות. אלו הן דירות שאנשים קנו להשקעה ברובן לפני שנת 2010, ולפני העלאת מס הרכישה. הפתרון לשוכרים הישראלים, אלו שאינם יכולים לרכוש לעצמם דירה ונשענים על שוק השכירויות, הוא רק באמצעות המשקיעים שרוכשים דירות להשכרה. בישראל אין כמעט דיור ממשלתי וזהו הפתרון היחיד עבורם. כאשר כחלון מעלה את מס הרכישה ומרחיק את המשקיעים מרכישת דירות בישראל, שוק השכירויות נפגע, והמחירים עולים באופן משמעותי. כשחסרות דירות רבות לשכירות הביקוש עולה על ההיצע, ובכך, המחירים עולים.

המלחמה של כחלון במשקיעים באמצעות העלאת מסי הרכישה היא מלחמת שווא שפוגעת במשק הישראלי. במקום ששוק הנדל"ן הישראלי יהיה הקטר שמושך את המשק קדימה, ישנה כל הזמן ירידה בפעילות בשוק, ואנו נשלם על כך מחיר כלכלי משמעותי בעתיד כשהפעילות תרד אף יותר וייווצר מחסור. בסופו של דבר, כשמחירי השכירויות יעלו ועוד ועוד, לאנשים לא תהיה ברירה אלא לקנות דירה במקום לשכור, והשוק יתמוסס.

נדבך נוסף למלחמתו של כחלון במשקיעים באמצעות החוק שיזם למס על דירה שלישית שלא עבר בסופו של דבר, אך זה לא הרפה את ידו. לטענתו, על פי הפרסומים, החוק יוחזר לוועדת הכספים, יתוקן לפי הצורך ויוכשר מחדש. הסיבה למלחמה של כחלון במשקיעים היא החסמים הרבים העומדים בפני הגדלת היצע הדירות, כגון חסמי התכנון, הרישוי, הוועדות, הפעילים הירוקים, המימון, המחסור בפועלים וכו'. הרבה יותר קל לכחלון לתקוף את הבעיה בהיצע מתוך ארגז הכלים שלו, כלומר באמצעות המסים, מאשר לטפל בשורת בעיות החסמים. אך זה פתרון גרוטסקי. מה היה קורה לו כחלון היה מנסה לפתור את בעיית מחירי הסלולר באמצעות מס על מכשיר טלפון שלישי? בתחום הסלולר כחלון טיפל בצורה נכונה בבעיית ההיצע ולא בביקוש. הוא הכניס מפעילים סלולריים וירטואליים לשוק הסלולר שיספקו מחירים נמוכים, וכך הגדיל את התחרות. אם היו תוקפים את המשקיעים בסלולר בקנס על מכשיר סלולרי שלישי זה היה מבלבל את השוק. מדוע בנדל"ן הוא סבור כי הפתרון הזה יעבוד?

שר האוצר משה כחלון צילום: אוראל כהן

הפתרון האמיתי הוא לטפל בהגדלת ההיצע של הדירות באמצעות ייבוא עובדי בנייה זרים כפי שנעשה כעת. כך, העובדים הללו יבנו במהירות פרויקטים נוספים. כמו כן נדרש לטפל בחסמי הבנייה, וכמובן להגדיל את ההיצע ולא להילחם בביקוש.

הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, MBA, בעל משרד שמאות מקרקעין, ייעוץ כלכלי וליווי פרויקטים שדורג מספר 1 בדירוג משרדי שמאי המקרקעין Dun's 100