נדל"ן בחו"ל: המרוץ אחר התשואה

בשיתוף משרד עורכי הדין גיא פרבמן

אפיק ההשקעה בנדל"ן בחו"ל רושם בתקופה האחרונה מגמת גידול משמעותית, זאת בשל נטישת רבים מהמשקיעים את שוק הנדל"ן למגורים בארץ. הסיבות למעברם של המשקיעים הן רבות – בין השאר, הדרתם מהשוק בעקבות תכנית מחיר למשתכן, התחושה הכוללת של מקסום אופציות ההשקעה המצומצמות בנדל"ן בישראל והאופציות המגוונות והבלתי נדלות של ההשקעות בערים מתפתחות ברחבי העולם. על היעדים הבולטים של השנים האחרונות ניתן למנות את לונדון, ברלין, בוקרשט ואטלנטה. 

התכוונו לשכונות המרוחקות יותר משוק פורטובלו, כן? שכונת נוטינג היל בלונדון צילום: JonathanWilkins

גרייטר לונדון

לונדון, עיר הבירה של הממלכה המאוחדת, שהתאפיינה במחירי דירות גבוהים ביותר לפני כעשור, רשמה צניחה במחירים בעקבות המשבר הכלכלי העולמי של 2008. מאז המשבר, מחירי הנדל"ן עלו בכ-4 אחוזים בשנה, מה שמגלם מגמת עלייה קבועה ויציבה למדי. אוכלוסיית העיר מונה מעל ל-8.7 מיליון תושבים (ובמטרופולין כ-14 מיליון נפש), עם צפיפות עירונית של 5,590 נפש לקמ"ר. כיום, רוב המשקיעים מתרחקים מאזור מרכז העיר היקר מאוד ופונים לשכונות המרוחקות במקצת, שם ניתן עדיין למצוא מציאות ולהניב תשואה שיכולה להגיע אף ל-10 אחוזים.

בילדונגס רומן למשקיעים

ברלין, בירתה של גרמניה, מהווה מזה מספר שנים אבן שואבת למשקיעי נדל"ן מישראל ומהעולם. מדובר בעיר שאוכלוסייתה מונה כ-3.6 מיליון תושבים (ובמטרופולין כ-6 מיליון תושבים ותושבות), בעלת הגירה חיובית ובה מגוון שכונות והיצע אדיר של דירות. צפיפות האוכלוסייה בעיר עומדת על 4,100 נפש לקמ"ר. יחד עם זאת, השקעה בנדל"ן בעיר נחשבת לסולידית משהו אך יציבה מאידך, שכן עליות המחירים הגדולות כבר התרחשו, ובזכות מדיניות הפדרציה הגרמנית בנושא ההגנה על שוכרי הדירות, נכון להיום, התשואות בעיר נעות סביב 5-3 אחוזים. אולי זה נשמע לא מרשים במיוחד, אבל צריך לזכור שמחירי הדירות בעיר עדיין זולים בהרבה בהשוואה למחירי דירות במרכז ישראל, כך שההזדמנויות ואיתן המציאות, קיימות.

לא לשכוח: דיני מקרקעין מקומיים

"כשעושים עסקה בחו"ל חשוב מאוד שהיא תלווה על ידי עורך דין ישראלי שמכיר את דיני המקרקעין באותה מדינה, או לחילופין מקיים שיתופי פעולה עם עורכי דין ואנשי מקצוע מקומיים באותה מדינה, כדי שהעסקה המבוקשת תיבחן ותיבדק בצורה המקצועית ביותר", אומר עו"ד גיא פרבמן, בעל משרד עורכי הדין גיא פרבמן, המתמחה בתחום המקרקעין בארץ ובחו"ל.

ביקושים לדירות להשכרה

עיר נוספת שזוכה לפריחה משמעותית היא בוקרשט. לאחר שנים של דשדוש במחירי הנדל"ן בשוק הרומני, נרשמת בשנתיים האחרונות עליית מחירים ברומניה בכלל ובבוקרשט בפרט. עיר הבירה בוקרשט, מהווה את המרכז הכלכלי, התרבותי, השלטוני-המדיני, המסחרי והתעשייתי של רומניה, ובה חיים כ-2 מיליון תושבים בצפיפות של 9,237 נפש לקמ"ר. העיר רושמת פריחה תיירותית מצד מבקרים המגיעים אליה מרחבי אירופה, כמו גם מישראל, וכן מהווה מוקד משיכה מבחינה אקדמית למאות אלפי סטודנטים המגיעים אליה ללמוד רפואה. ריבוי הצעירים יצר ביקושים רבים לדירות להשכרה בעיר והתשואה הממוצעת להשכרת דירה בעיר עומדת נכון להיום על כ-8%.

בירת הדרום החדש

גם אטלנטה, בירת מדינת ג'ורג'יה בארצות הברית, זוכה בשנים האחרונות לעדנה מצד המשקיעים הישראלים. העיר מכונה "בירת הדרום החדש" בשל היותה מרכז המסחר, התעשייה והכלכלה של דרום-מזרח ארצות הברית, וגם נהנית משילוב של הגירה חיובית, יוקר מחיה נמוך, בסיס רחב יחסית של בני מעמד הצווארון הכחול (מעמד הפועלים; י"ג) ומחירי בתים המתחילים ב-50 עד 60 אלף דולר בלבד. אוכלוסייתה של העיר מונה יותר מ-472 אלף נפש (ובמטרופולין כ-5.7 מיליון תושבים), עם צפיפות עירונית של 4,975 נפש לקמ"ר. השילוב הזה יוצר תשואות גבוהות על הנכסים. יתרון נוסף למשקיעים באטלנטה הוא שבני מעמד הפועלים נוטים יותר להשכיר ופחות לקנות. התשואות על השכרת דירות בעיר, בדגש על דרום העיר, מגיעות ל-10% ומעלה. שיעור המס המקומי (מדינת ג'ורג'יה): 4%.

עו"ד פרבמן מספר על איש עסקים ישראלי מוכר שקנה לפני מספר שנים בודדות קרקעות ברוסיה, במסגרת עסקה שנדמתה לו בזמנו כמשתלמת במיוחד. "לימים התגלה שהקרקעות הינן קרקעות חקלאיות שלא מאפשרות לתאגיד זר לעשות בהן שינוי ייעוד למגורים ומסחר, מה שהופך את העסקה ללא כלכלית ומסחרית ולהפסד צורב עבורו", הוא אומר. "זו דוגמה טובה לליווי משפטי שהוא כורח המציאות בקניית נדל"ן בחו"ל, כשהמשקיע הישראלי לא מכיר את הדין באותה מדינה ואינו יודע מהן התכניות החלות על הקרקע הנרכשת".

חשוב למשקיע להכיר את הדין באותה מדינה צילום: באדיבות משרד עורכי הדין גיא פרבמן

מה בנוגע להעברת הכסף לחו"ל?

"אכן, יש לדאוג לכך שהכסף לא יגיע לידיים הלא נכונות וצריך שיהיה גורם מוסמך שיבדוק שהכסף עובר לידי המוכר או מי מטעמו, או לבצע את התשלום בחו"ל בליווי עורך הדין שיבדוק מי אכן מקבל את הכספים".

אילו מסים משלמים על קניית נכס להשקעה בחו"ל?

"בקניית נכס להשקעה בחו"ל לא משלמים מס רכישה כי הנכס כאמור לא מצוי בשטח מדינת ישראל, אבל כן כפופים למסים החלים באותה מדינה בעבור רכישת נכס. שיעור המס משתנה כמובן ממדינה למדינה. יש מקרים המשפיעים על חישובי המס, כמו במקרה של משקיע המתגורר חלק מהזמן באותה מדינה וחלק מהזמן בישראל, לכן מומלץ להיוועץ עם עורך דין בעל מומחיות גם בתחום המס או רואה חשבון המתמחה בעסקאות נדל"ן בינלאומיות".