מיחזור משכנתא: איך לעשות את זה בחוכמה?

בשיתוף זירת הנדל"ן

רכישת דירה למגורים הינה ההשקעה הכלכלית הגדולה ביותר בחייו של כל אדם. אם בטרם הגאות הגדולה במחירי הדירות בישראל, משלהי 2007, האדם הממוצע יכול היה לרכוש דירה מחסכונותיו הפרטיים, הרי שכיום אין כמעט משפחות בישראל שלא משתמשות במסלולי המשכנתאות בבנקים לצורך רכישת הדירה הנכספת.

אילוסטרציה צילום: Myhrama

לאור הסכומים הגדולים של המשכנתאות, הנעים בין מאות אלפי שקלים לבין מיליון שקלים ומעלה, שנות ההחזר של המשכנתא הן רבות ויכולות להיפרס במקרים מסוימים גם על פני 40-30 שנה. במהלך תקופת חיים ממושכת זו מצבן הכלכלי של המשפחות משתנה לטוב ולרע, וכך גם התנאים הפיננסיים בשוק, בראשם הריבית על המשכנתאות. אחת הדרכים העיקריות להתאמת המשכנתאות לתנאים המשתנים של השוק ושל חיי הלווים הינה מיחזור משכנתאות.

המיחזור מאפשר ללווים לקחת משכנתא חדשה המתאימה לתנאים החדשים שנוצרו ובמקביל לסלק את המשכנתא הקודמת (או לפחות להאיץ את סילוקה). ההבדלים בין מאפייני ההלוואה לפני ואחרי מיחזור משכנתא יכולים להיות בהרכב המסלול, בתנאי ההלוואה עצמם (ריביות, מועד שינוי הריבית וכיו"ב), באורך תקופת ההלוואה ובגובה המשכנתא.

למיחזור המשכנתא יש יתרונות רבים וכדאי לשקול אותו במצבים הבאים:

חוסר יכולת לעמוד בתשלומי המשכנתא – ללווים שמרגישים שהם לא מצליחים לעמוד בהחזרי המשכנתא מומלץ מאוד למחזר אותה לצורך פריסת המשכנתא לתקופה ארוכה יותר עם תשלומים חודשיים קטנים יותר. הסיבות להיקלעות למצב כזה מקורן (לפחות בחלק ממשקי הבית) בתכנון לא נכון של התקציב המשפחתי או לחילופין תוספת ילדים למשפחה, קיצוצים בשכר, הידרדרות במצב הבריאותי וכיו"ב.

הטבה במצב הכלכלי – מומלץ לבצע מיחזור משכנתא בעקבות קבלה פתאומית של סכום כסף גדול. בין אם מדובר בחיסכון שנפרע, קרן השתלמות שהשתחררה, זכייה בהגרלה, כספי ירושה ועוד. במצב זה כדאי במקרים רבים להחזיר חלק גדול מהמשכנתא מיד, או להקטין את תקופת המשכנתא ולהגדיל את ההחזרים החודשיים.

שינויי הריבית בשוק – אם לקחתם משכנתא שהריביות בה היו בגובה ממוצע של 5% (לדוגמה) וכיום הן עומדות בממוצע על 4%, זו כבר סיבה טובה למחזר את המשכנתא. הדרך לגלות אם הריביות עלו או ירדו מהתקופה שבה נלקחה המשכנתא היא די פשוטה: נכנסים לאתר בנק ישראל ובודקים מה הייתה ריבית הפריים בתקופה שבה ניטלה המשכנתא ומה גובהה היום. במידה והריבית כיום נמוכה יותר, ניתן להסיק מכך שגם ריביות המשכנתא ירדו.

יחד עם זאת, לא תמיד ריבית הפריים (ריבית שנקבעת על ידי הבנקים ומשמשת בסיס לתמחור עסקאות, כגון הלוואות ופיקדונות) היא הפרמטר היחיד לבדיקה. כידוע, בריבית בנק ישראל לא חל כל שינוי מזה זמן רב, אך בחודשים האחרונים על רקע גורמים נוספים, כמו חוסר הוודאות בשוק הדיור וסוגיית מיסוי דירה שלישית שהותירו רוכשים רבים בהמתנה, נוצר מצב שבו הביקוש למשכנתאות ירד והבנקים החלו להציע ללווים ריביות קצת יותר נמוכות. גם אם מדובר על שינויים מזעריים צריך לזכור שבמשכנתאות בהיקפים גדולים של כמיליון שקל גם אלו יכולים להתבטא בחיסכון של עשרות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא הכוללים.

שימוש נפוץ ועמלת פירעון מוקדם

אחד השימושים הנפוצים למיחזור המשכנתא הוא לצורך הגדלת סכום ההלוואה בכדי לעבור לדירה חדשה וגדולה יותר או לשדרג את הנכס הקיים. הדבר החשוב ביותר בעשיית צעד שכזה הוא לתכנן את המיחזור במבט לעתיד כדי לקחת בחשבון עלייה במדד או עלייה במשכורת, ולשמור על כך שההחזרים החודשיים יהיו עדיין עד שליש מההכנסה הפנויה. במידה ומבקשים תוספת לסכום המשכנתא, תמיד כלכלי יותר להקטין את אחוז המימון וניתן לברר על קיצור תקופת המשכנתא לפי הנחיות בנק ישראל.

בכל מקרה, לפני שמחליטים למחזר את המשכנתא חשוב לבדוק אם במסגרת המשכנתא שנלקחה יש לשלם עמלת פירעון מוקדם (מעין קנס שנדרש לשלם אם רוצים להחזיר את ההלוואה לפני המועד שסוכם בתנאי ההלוואה). אמנם עמלות הפירעון הולכות וקטנות במשך השנים ומעבר לכך הן מתייחסות למסלולי המשכנתאות בעלי הריבית הקבועה (ולא הריבית המשתנה), אך עדיין הן מהוות פרמטר לבדיקה. לכן, יש לבדוק אם מיחזור המשכנתא משתלם למרות עמלת הפירעון המוקדם (שיכולה להגיע לכמה אלפי שקלים), והאם אכן הרווח כתוצאה מהמיחזור עולה על עלות העמלה.

אילוסטרציה צילום: architecture

לבסוף, חשוב לציין כי את מיחזור המשכנתא אפשר לעשות בכל בנק, ולאו דווקא בבנק שבו נלקחה ההלוואה המקורית, לכן בבואנו למחזר את המשכנתא מומלץ לעשות סקר שוק בין הבנקים ולבחור בבנק בעל התנאים הטובים ביותר, גם אם הבנק שלכם כביכול יבוא לקראתכם. לפעמים זה אמנם די מתיש אבל בסופו של יום תגלו שחסכתם בדרך הזו סכומים משמעותיים לאורך השנים.