נדל"ן מסחרי או נדל"ן למגורים: מה יותר משתלם?

בשיתוף זירת הנדל"ן

מחירי הדיור שרק עולים, עבודות הרכבת הקלה שגורמות ללא מעט פקקים ועצבים והמדינה שמקשה על מקבלי הקצבאות גורמים ליותר ויותר אנשים לחשוב על רכישת נדל"ן מסחרי שיניב להם רווחים ויציבות לאורך שנים רבות מאשר נכס למגורים. הסיבה למגמה זו עשויה להיות נטועה בשחיקת מעמדו של הנדל"ן למגורים בשנים האחרונות, זאת הודות לפטור ממס שבח על דירת מגורים אחת לארבע שנים.

חלל מסחרי בבנייה, אילוסטרציה צילום: Dreamstime

למה עדיף לקנות נכס מסחרי?

מחירי הדירות הנוסקים גורמים ללא מעט אנשים לחשוב ברצינות על רכישת נדל"ן מסחרי, כגון חנויות, חניונים, מבנים תעשייתיים, בתי מלון ומשרדים. נדל"ן מסחרי יכול להניב רווח גבוה יותר מאשר נדל"ן למגורים, ולרכישה כזאת יש לא מעט יתרונות.

רווח הון ויציבות לאורך זמן. עם נדל"ן מסחרי אנו מקבלים רווח לאורך זמן רב על הנכס שאנו מוכרים או משכירים. כלומר במידה ונחליט למכור את הנכס בעתיד המחיר עליו יהיה גבוה יותר מאשר המחיר ההתחלתי אשר רכשנו אותו. עד כאן כביכול נראה שאין יתרון משמעותי על פני נדל"ן למגורים – חכו, יש עוד.

תשואה גבוהה יותר. דמי השכירות החודשיים שנגבים מנכס מסחרי גבוהים יותר מאשר נכס למגורים. כלומר, התשואה השנתית מנדל"ן מסחרי מגיעה ל-10% לעומת נדל"ן למגורים שמגיע ל-3%.

מחיר לא גבוה בהכרח. מציאת עסקה לרכישת נדל"ן מסחרי בשטח קטן ובמחיר סביר קלה יחסית, וככל שהאזור מבוקש יותר כך התשואה שתקבלו על הנכס גבוהה יותר. יחד עם זאת, אין צורך להשקיע סכומים גדולים כמו שאנו בדרך כלל משקיעים בנדל"ן למגורים. בעסקת נדל"ן עסקי תקבלו נכס במחיר שפוי ומשתלם יחסית לעומת דירות מגורים. אם לדוגמה תרכשו משרד בתל אביב, באזור שוקק חיים ומרכזי, רמות המחירים ינועו בין 13-10 אלף שקלים למטר רבוע. ואילו רמות המחירים של דירות למגורים ינוע בין 50-40 אלף שקלים למטר רבוע. כלומר, מדובר על הבדל גדול מאוד ומשמעותי מבחינה כלכלית.

חוזה ארוך יותר. בבעלות נכס מסחרי חוזי השכירות שלכם מול השוכרים לרוב ארוכים יותר, לעומת נכס למגורים. בדירת מגורים כידוע יש לחדש חוזה מול הדיירים מדי שנה, שעלולים במסגרת החוזה לקצר את תקופת השכירות או לחילופין שאתם לא תמצאו שוכרים חדשים במשך מספר חודשים וכך תפסידו הכנסה חודשית שבניתם עליה. לעומת זאת, בנכס מסחרי החוזה עם השוכרים לרוב נקבע לחמש שנים עם אופציה להארכה, כך שצפוי להיות לכם שקט נפשי לכמה שנים טובות.

מימון בנקאי עם ריבית נמוכה. הבנקים מעניקים למשקיעים בנדל"ן מסחרי מימון שכולל הלוואות לרכישת נכסים מסחריים. מדובר על מימון עם ריבית נמוכה שניתן לעמוד בה. כך לדוגמה, אם רכשתם משרד במיליון שקלים, כאשר 300 אלף מהונכם העצמי והיתרה, 700 אלף שקלים, כהלוואה מהבנק, תוכלו להניב מהעסקה הכנסה חודשית קבועה של 10,000-8,000 שקלים.

קחו בחשבון: שלושה יתרונות וחסרון אחד ברכישת נכס למגורים

רכישת נכס באזור זול בפריפריה. השקעה בנכס למגורים בפריפריה היא מחשבה חכמה לטווח הארוך. בהשקעה בנכס זול ניתן להשכיר אותו במחיר יקר יותר מהמחיר ששולם עליו קודם לכן, בוודאי לאחר השבחתו, וכך גם בעת מכירתו. בדרך זו אנו למעשה מכניסים אוכלוסייה צעירה וחזקה לאזור, שתסייע למיצוב השכונה גבוה במפת הנדל"ן המקומית והארצית. המגמה כיום היא פיתוח של ערים רבות בפריפריה ועידוד הג'נטריפיקציה. השקעה במקומות כאלו היא מהלך נכון לטווח הארוך.

אחוז תשואה. על נכס מגורים ניתן לקבל תשואה של 3% ללא כל מאמץ.

השקעה למטרת פיתוח. נדל"ן למגורים מתאים יותר להשקעה עתידית של פיתוח ומכירה. כלומר, יש להשקיע בנכס בטרם אנו מחליטים למכור אותו או להשכיר אותו. דבר זה גורם לנו לבזבז כסף נוסף על הנכס מעבר למחיר קניית הנכס.

דירת מגורים, מראה מבפנים. אילוסטרציה צילום: Dreamstime

למי מתאים נכס מסחרי?

נכס מסחרי מתאים לאנשים אשר מחפשים הכנסה קבועה ומניבה לאורך זמן רב, כדוגמת פנסיונרים, עצמאים ובעלי חסכונות שמחפשים נכס שיניב הכנסה חודשית קבועה למשך שנים רבות. מעבר לכך, גם אנשים בעלי קרן השתלמות עם 300-200 אלף שקלים שקיבלו מירושה, או קרן השתלמות שהפכה לזמינה מהווים קהל יעד למהלך שכזה.

לסיכום: מה עדיף יותר, נכס מסחרי או נכס למגורים?

לאור מצב שוק הנדל"ן בתקופה האחרון נראה כי מומלץ מאוד להשקיע בנכס מסחרי לעומת נכס למגורים. אחוז התשואה הגבוה אשר נע בין 10-8 אחוזים, המחירים השפויים של המשרדים, החוזים הארוכים עד חמש שנים והרווח היציבות לאורך זמן רב עושים את הנכס המסחרי משתלם יותר לעומת נכס למגורים, וזו ככל הנראה המגמה שנראה בשנים הקרובות. יחד עם זאת, כדאי לקחת בחשבון את המס השולי על רכישת נדל"ן מסחרי שמתחיל ב-30% (לעומת מס רכישה של 10% בנדל"ן למגורים) ואת המימון מהבנקים שישווקו הלוואות עם ריבית נמוכה יחסית. מעבר לזה, נראה גם שוק קשיח בשל ההיצע והביקוש, במיוחד בערים המרכזיות והסואנות בישראל, מה שתורם לעלייה משמעותית במחיר הנכס.