חמש תחנות בדרך להשקעה בנדל"ן בפריפריה בפחות מ- 900 אלף שקלים

אז מה מחפשים המשקיעים בשוק הנדל"ן? לנוכח עליות המחירים המתמשכות בשוק הדירות והשחיקה המתמדת בתשואות על שכירות, משקיעי הנדל"ן מחפשים כיום את הנכסים שיבטיחו להם תשואה גבוהה יחסית לשוק, באזורים העומדים לפני פיתוח מהותי שיביא להשבחה משמעותית של הנכס וכמובן, מחירים הנמוכים ממיליון שקלים לדירה.

המשקיעים מחפשים היום נכסים שמאפשרים להם ליהנות מכל העולמות. שילוב זה ניתן עדיין למצוא בשוק הדיור בישראל אבל במעגל השלישי של הפריפריה: מחיפה צפונה ומזרחה ומבאר שבע דרומה, אומר גלעד יפרח – מנכ"ל חברת הנדל"ן גלעד מאי ומוסיף: "ראש ממשלת ישראל קרא לאחרונה למשקיעים לרכוש דירות בצפון הארץ אבל אין ספק כי ההזדמנויות נמצאות בצפון ובדרום כאחד ומציגות למשקיעים את התמהיל המושלם: תשואה גבוהה משכירות, השבחה מהותית לנכס ומחיר כניסה לשוק של פחות ממיליון שקלים.

לאחרונה אנו עדים לתופעה מעניינת במיוחד: למשקיעי הדירות הקבועים, המחזיקים דירה אחת או שתיים, מצטרפים לאחרונה רווקים וזוגות צעירים שטרם רכשו דירה ומתעניינים ברכישת דירה ראשונה להשקעה, במחיר של פחות ממליון שקלים. למשקיעים הצעירים יש הון התחלתי נמוך ולכן דירות חדשות במחיר הנמוך ממיליון שקלים, אטרקטיבי במיוחד עבורם. זאת בשל העובדה כי מדובר בהון התחלתי נדרש בסך של 138 אלף שקלים.

צעירים אלה מחפשים את האזורים אליהם הרכבת אמורה להגיע בקרוב משום שאזורים אלה מגלמים פוטנציאל השבחה מהותי. יתר על כן, מחירי הקניה הנמוכים והביקוש לשכירות יוצר מצב בו התשואה על שכירות עומדת על 4%-6% וגבוהה משמעותית מהתשואה הממוצעת בישראל, העומדת כיום על כ- 2.5% לשנה

עשרות כתבות בכל אמצעי המדיה ניסו לפענח בשנים האחרונות את הסיבות לפריחתה של נתיבות, במיוחד לנוכח שכנותיה – אופקים ושדרות. המחירים בנתיבות עלו בלמעלה מ- 130% בעשור האחרון אולם הם עדיין זולים באופן מהותי מבאר שבע, שם נראה כי המחירים מיצו את פוטנציאל ההשבחה שלהם.

התשואה על שכירות בנתיבות עומדת על כ- 4%, כ- 60% יותר מהתשואה הממוצעת על שכירות בארץ ולכן העיר מהווה מוקד פעילות משמעותי במפת משקיעי הנדל''ן.

אז מה הופך את נתיבות לאטרקטיבית כל כך? ראשית, העיר נהנית בשנתיים האחרונות מקו רכבת שמוביל את תושבי נתיבות והאזור ישירות לתל אביב, תוך כ- 50 דקות נסיעה. יתר על כן, העיר מהווה מוקד עירוני עבור כל ההתיישבות החקלאית של צפון הנגב ובמקביל, ממשלת ישראל תשקיע כ- 50 מיליון שקלים בפיתוח פארק התעשיות בעיר, בו עובדים כבר היום כ- 3300 עובדים. על פי תוכניות הבינוי משל העירייה, נתיבות צפויה להכפיל את גודלה בעשור הקרוב מ- 35,000 תושבים לכ- 70,000 תושבים.

פארק התעשיות נהנה ממעמד של אזור עדיפות לאומית א', דבר המעניק שורת הטבות ייחודיות למפעלים ומעסיקים גדולים במשק.

יתר על כן, תושבי נתיבות נהנים מהקלות מס משמעותיות, המגיעות לרמה של כ-25 אלף שקלים לשנה לשני בני הזוג. כל אלה מהווים אבן שואבת עבור משפחות צעירות מהמרכז, שמעוניינות להגיע לעיר וליהנות מעיר משגשגת, לצד חסכון מהותי בהוצאות משק הבית על מיסוי.

צילום: הדמיות Olin

בית שאן לפני המראה

בסוף 2016 נחנכה רכבת העמק, המחברת בין חיפה לבין עמק יזרעאל, עפולה ובית שאן. הרכבת כבר העלתה את בית שאן על מפת המשקיעים ובגדול בשל מספר יתרונות מהותיים. גורמים בתחום מעריכים כי חיבורה של בית שאן לרכבת יביא לעליה של כ- 20% במחירי הנדל"ן בשנתיים הראשונה לחיבור לרכבת.

במקביל, התשואה על שכירות של דירה חדשה בעיר עומדת על כ- 4.5%, שהם כ- 80% יותר מהתשואה הממוצעת הארצית. עם זאת, כבר היום מורגשת מצוקת מלאי לדירות בשכירות, דבר שימשוך לבטח את המחירים מעלה וישפר את התשואה השנתית הממוצעת

חיבורה של בית שאן לרכבת יאפשר לראשונה מזה שנים ארוכות לאוכלוסייה צעירה לעבור להתגורר בעיר, ליהנות מהנוף והטבע שמקיף אותה ומיכולת לרכוש דירה במחירים אטרקטיביים במיוחד. במקביל לרכבת העמק פותחו גם הכבישים המובילים לעיר: כביש 71 הורחב ופוצל ונבנו מחלפים חדשים המאפשרים תנועה נוחה ומהירה יותר.

בית שאן, בדומה לנתיבות, נהנית גם היא ממעמד של אזור עדיפות לאומי א, המאפשר חסכון מהותי בהוצאות המשפחתיות על מיסים.

פרויקט MY בית שאן בקרית רבין המבוקשת בעיר מציע דירות במחיר של החל מ- 690 אלף שקלים. הפרויקט שאכלוסו צפוי תוך זמן קצר יאפשר לרוכשים ליהנות מההשבחה המהותית של הנכס בשנה הראשונה לפעילות הרכבת, כמו גם מביקושים גבוהים לשכירות בעיר.

המועצה המקומית חצור הגלילית מוכרת לרובנו מהטיולים לצפון אבל מעטים אלה המתעכבים לגלות מה התחדש באחד הישובים היפים בישראל ומה ההזדמנויות שניתן למצוא בו.

לאחר שנים של מחסור תקציבי, הצליחה המועצה המקומית לגייס כ- 30 מיליון שקלים לפיתוח המועצה. בתי הספר במועצה זוכים לאותות הצטיינות בשנים האחרונות ובמקביל לכל אלה נבנה שוק איכרים חדשני בעיר.

לאחר מאבק שהחל בתום שנת 2016, גם הטבות המס שלהן זכו תושבי חצור הגלילית עד כה הוארכו וכיום, זוג המתגורר בישוב יכול לחסוך עד 46 אלף שקלים בשנה מתשלומי מס ההכנסה של שני בני הזוג העובדים.

שכונת הבוסתן החדשה שהוקמה בשנים האחרונות משכה אוכלוסייה איכותית מכל רחבי הצפון. כבישים 77, 85 ו-65 שהורחבו וסלילת כביש הגישה החדש לשכונה ישירות מצומת מחניים שיפרו משמעותית את הנגישות לישוב ולשכונה, והם תורמים לעליית הביקושים מצד שוכרים ורוכשי דירות כאחד.כל אלה הביאו בשנתיים האחרונות לעליית מחירים בשיעור ממוצע של כ- 20% ולתשואה שנתית של כ- 4.5% על שכירות.

קו הרכבת עכו – כרמיאל, שיושלם לקראת סוף השנה יאפשר לתושבי חצור הגלילית ליהנות מרכבת לעכו, חיפה ומרכז הארץ. זאת באמצעות נסיעה של פחות מחצי שעה לכרמיאל ומשם – לרכבת. בשנת 2020 צפויה להיבנות תחנת רכבת בישוב שתחבר אותה לקו עכו כרמיאל.

גלעד יפרח מעיד: "בנינו ושיווקנו בהצלחה שלושה פרויקטים בשכונה ואנחנו עדיין עוקבים אחר הדירות שמכרנו. לשמחתנו, רוכשי הדירות בפרויקטים שלנו כבר השביחו את נכסיהםבמאות אלפי שקלים, שהם עשרות אחוזים ביחס למחיר הקניה ולתשואה גבוהה ביותר".

משקיעי הנדל"ן מגלים בקצרין עניין מיוחד בשל מספר סיבות עיקריות:

לאחר שנים של מחסור בבנייה ביישוב, העיירה הצפונית נכנסת לשוק הנדל"ן הארצי עם תנופת בנייה רשות מקרקעי ישראל אישרה בניית 3000 יחידות דיור בשתי שכונות חדשות, בתי ספר, גנים, מרכזים קהילתיים ומרכזי מסחר. תנופה זו תביא בעקבותיה משפחות צעירות וחזקות לאזור ותחולל מעגלי פיתוח נוספים.

השנייה היא עובדת היות קצרין אזור עדיפות לאומית א'. משמעות הדבר היא שתושבי קצרין נהנים מהטבת מס משמעותית העשויה להסתכם בכ- 18 אלף שקלים למשק בית לשנה.

אופיו הייחודי של היישוב מהלך קסם על המתעניינים ביישוב, קהילה איכותית, חינוך ברמה גבוהה, תרבות פנאי עשירה, טבע ייחודי, שטחי ציבור ויישוב נקי ומטופח הופכים את קצרין לסביון של הצפון.

אלו ועוד הופכים את קצרין לעיירה עם שוק נדל"ן תוסס עם ביקושים ערים לשכירות בתשואה של כ- 4.5%.

חברת גלעד מאי בונה את פרויקט MY קצרין בישוב, הכולל 51 דירות גן, דופלקסים ודירות גג ברובע 10 המבוקש בקצרין. רוכשי הדירות בפרויקט ייהנו לא רק מהסטנדרטים הגבוהים של החברה ומהמפרט היוקרתי, אלא גם ממחיר חסר תקדים של החל מ- 869 אלף שקלים.

מצפה רמון הנו אחד הישובים הבודדים במדינת ישראל בהם ניתן ליהנות מתשואה שנתית ממוצעת של 5% על שכירות, כמעט פי 2 מהממוצע הארצי.

מצפה רמון הפכה לאבן שואבת עבור אוכלוסיות איכותיות ומגוונות בשנים האחרונות: עיר הבה"דים בנגב הביאה אליה משקיעים פוטנציאליים, לצד שוכרים מקרב הקצונה הצעירה בצה"ל. במקביל פורחת בעיר מלונאות מדבר, חממות טכנולוגיות ויזמות עסקית חברתית.

גם תשתיות התחבורה בעיר זוכות לתנופה מהותית: לצד תגבור האוטובוסים ובניית תשתית לתחבורה שתוביל את התושבים ישירות למרכז, מתקדמת הנחת פסי הרכבת עד לצומת הנגב, מרחק דקות נסיעה ממצפה רמון.

למרות כל האמור לעיל, לא ניתן לרכוש דירות חדשות ביישוב, למרות הביקושים הגואים בו. דוגמא לכך היא העובדה כי חברת גלעד מאי הצליחה לשווק בהצלחה 21 מתוך 29 היחידות בפרויקט MY בשכונת ספיר במצפה רמון,

הפרויקט כולל דירות 3,4 ו-5 חדרים עם מרפסות וגינות רחבות ידיים, במחיר של החל מ- 795 אלף שקלים ומהווה אבן שואבת לדיירי מצפה רמון הוותיקים, כמו גם לחדשים ולמשקיעי נדל"ן שמכירים בפוטנציאל של הישוב.