הבשורה של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה)

בתחילת נובמבר 2016 המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה הצעה חשובה ומהותית לתוכנית תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2). ההצעה, תיקון 3 א' לתמ"א 38, מהווה לדעת גורמים בענף בשורה של ממש עבור כל המעורבים בתחום. מהדיירים והרוכשים ועד היזמים והקבלנים. זאת בעיקר משום שהיא מרחיבה במידה ניכרת את היקף זכויות הבנייה בבניין חדש שנבנה בפרויקט תמ"א 38/2, וכפועל יוצא מכך מגדילה את הכדאיות הכלכלית של המהלך.  

"שלא כמו השיטה שהייתה נהוגה עד היום, לפיה חישוב תוספת הקומות היה תלוי בתוכניות בניין עיר ישנות החלות על המגרש, השיטה החדשה, שיטת המדרג, קובעת שתוספת הקומות תחושב בקורלציה לשטח המבנה הקיים", מסביר עו"ד רוני א. כהן, בעל משרד עורכי דין העוסק בין היתר בליווי פרויקטים שונים של התחדשות עירונית,

"המשמעות בסופו של היום היא הגדלת ההיתכנות הכלכלית לתמ"א 38 במתכונת של הריסה ובנייה מחדש".

"36% מהבקשות שהוגשו לתמ"א 38 הן למסלול הריסה ובנייה מחדש"

לדברי עו"ד רוני א. כהן, הצעת ההחלטה של המועצה משפרת את הכדאיות הכלכלית בכך שהיא מאפשרת פרשנות לא מצמצמת לסוגיית זכויות הבנייה. "על פי דו"ח עדכני שפורסם בתחילת השנה על ידי מנהל התכנון, מאז שתמ"א 38 אושרה לראשונה בשנת 2005 נבנו במסגרת התוכנית כ-27,400 יחידות דיור", אומרת עו"ד לירון שיר (ממשרד עו"ד רוני א. כהן), "החל משנת 2010, עם כניסתו לתוקף של תיקון 2 לתוכנית המאפשר הריסה ובנייה מחדש, ולא רק הרחבה ושיפוץ, יותר ויותר ישראלים מחפשים את הפתרון הזה. ניתן לראות שבין השנים 2013-2015 כ-36% מהבקשות שהוגשו לתמ"א 38 היו במסלול של הריסה ובנייה מחדש".

בענף ההתחדשות העירונית המתינו רבות להחלטה שאושרה במועצה הארצית. נוכח ההמתנה וחוסר הוודאות, חלה ירידה קלה בכמות הבקשות לתמ"א 38/2 מתוך רצון לראות מה יוליד יום.

תמ"א 38. יותר כדאי עכשיו צילום: עמית שעל

"עכשיו, עם קבלת ההצעה ואישורה, נפתח צוואר בקבוק שיפשיר את הקיפאון הזמני שנוצר בהליך תמ"א 38/2", מסבירה עו"ד לירון שיר, "יש לקוות לטובת כלל הציבור ובמיוחד למען מצוקת הדיור שהקיפאון שאפיין את ההתחדשות העירונית בשנה האחרונה הגיע לקצו ונוכל להמשיך לקבל פרויקטים חדשים ולקדם פרויקטים קיימים".

עיקרי ההחלטה - מטיבה עם בניינים גבוהים בני 4 קומות ומעלה

מטרתו של תיקון 3 א' לתמ"א 38 הינה לשים קץ לחוסר הוודאות בקשר לאופן חישוב זכויות הבניה במסלול של הריסה ובניה מחדש. ההחלטה התקבלה ברוב של 16 תומכים ולמרות התנגדות מצד 10 נציגי השלטון המקומי אשר לא הצליחו להביא לקבלת דרישותיהם.

על פי ההחלטה שאושרה ניתן יהיה לבנות במסגרת תמ"א 38/2 תוספת של 4.5 קומות לבניינים בני 4 קומות שייהרסו, תוספת של 3.5 קומות לבניינים בני 3 קומות, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני 2 קומות ותוספת של קומה וחצי לבניין חד קומתי. עו"ד רוני א. כהן אומר ש"כפי שניתן לראות ההחלטה דווקא מטיבה עם בניינים גבוהים של מעל 4 קומות ומטיבה פחות עם בניינים נמוכים יותר".

מימין: עו"ד רוני א. כהן ועו"ד לירון שיר צילום: אבישי פינקלשטיין

אופן חישוב התוספת ייעשה על בסיס גודל הבניין הקיים - בהתאם לגודל הקומה הטיפוסית של הבניין. "שיטת המדרג החדשה צפויה לשנות את המגמה בשוק ההתחדשות העירונית על ידי הגדלה משמעותית של מספר אישורי הפרויקטים במסלולים של תמ"א 38 להריסה ובנייה מחדש", מסכם עו"ד רוני א. כהן, "משרדנו מאמין כי ייתכן וההחלטה אף תסייע להגשים מטרה נוספת של הרחבת הביקוש הגיאוגרפי לתוכנית והגעת תמ"א 38 לאזורים פריפריאליים בהיקפים גדולים".