נתוני השמאי הממשלתי קלקלו לכחלון את החגיגה

בכירי משרד האוצר וקבינט הדיור בוודאי לא רוו נחת מסקירת השמאי הממשלתי טל אלדרוטי שפורסמה אתמול ושלפיה מחירה הממוצע של דירה בישראל עלה ברבעון השני של 2016 (אפריל־יוני) ב־2.5% בהשוואה לרבעון הקודם (ינואר־מרץ). לשם השוואה, העלייה ברבעון הראשון עמדה על 1.6% בהשוואה לרבעון הרביעי של 2015 (אוקטובר־דצמבר). העליות במחצית הראשונה של השנה שומרות על קצב רבעוני ממוצע של כ־2% מזה שנתיים. במידה והמצב ישאר כך, העלייה השנתית במחירי הדירות בערים הגדולות תעמוד על 8% זו השנה השנייה.

הנתון של השמאי הממשלתי, עומד בניגוד לנתון שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) רק שלשום ולפיו מחירי הדיור ירדו ב־0.3% במאי־יוני (ראו הרחבה במסגרת). ניתן להעריך ששר האוצר משה כחלון, שחרת על דגלו את המאבק במחירי הדיור, שמח על הנתון של הלמ"ס וכעת השמאי הממשלתי מקלקל לו את החגיגה כשהוא מצביע גם על כך שבהשוואה לרבעון השני ב־2011 - רגע לפני שפרצה המחאה החברתית - המחירים ברחבי הארץ עלו בטווח של 17%־41%.

אנשי האוצר, שבלשון המעטה לא התלהבו ממועד פרסום הסקירה של השמאי הממשלתי, דרשו מאלדרוטי לפרסם הודעה שבה הוא מבהיר כיצד הוא עורך את בדיקתו. מטרת האוצר היתה להעביר לציבור את המסר שנתוניו של השמאי הממשלתי לא כוללים את תוכנית הדגל של כחלון למאבק במשבר הדיור - תוכנית מחיר למשתכן.

ואכן, אלדרוטי הוציא במהלך אתמול הודעה שבה הוא מפרט את שיטת הבדיקה שלו באופן לקוני. אלא שלא היה צורך של ממש בהודעה הזאת משום שבסקירה עצמה נכתב מלכתחילה כי "השפעות תוכנית מחיר למשתכן טרם באו לידי ביטוי ברבעון הנסקר בערים שנצפו". אך יתכן כי המשך ההודעה הוא שגרם לבכירי האוצר לעמוד על הרגליים האחוריות, משום שנכתב בה כי הסיבה לכך שהשפעות התוכנית לא באו לידי ביטוי היא "בין היתר העובדה שכמות קטנה יחסית של דירות הגיעה עד כה אל הצרכן הסופי וכן בשל מיעוט פרויקטים מסוג זה בערים הנסקרות". במילים אחרות, אלדרוטי אומר בין השורות שבכל מקרה לתוכנית אין השפעה מהותית, בינתיים.

צילום: אוראל כהן

תל אביב שברה שיא

לפי השמאי הממשלתי, עלו מחירי הדירות ב־14 מתוך 16 הערים שנסקרו. בחיפה וברחובות לא חל שינוי במחיר הממוצע של דירה, ובאף עיר לא נרשמה ירידה במחיר. כפר סבא, אשדוד ורמלה מובילות את העליות. בכל אחת מהערים נרשמה עלייה של 5% בהשוואה לרבעון הקודם.

במונחים אבסולוטיים תל אביב היא עדיין העיר היקרה ביותר. מחיר הדירה הממוצע רשם עלייה של 4% ברבעון זה וחצה לראשונה את רף 3 מיליון השקלים. לפי השמאי, מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עמד ברבעון השני על 3.09 מיליון שקל.

אילת ואשקלון רשמו עליות דומות לעלייה של תל אביב, אך המחיר הממוצע שם נמוך משמעותית - 1.14 מיליון שקל באילת ו־1.13 מיליון שקל באשקלון. בהרצליה נרשמה עלייה נמוכה יותר של 3%, אך מחיר הדירה הממוצע בעיר עמד על 2.4 מיליון שקל.

המחירים ההמוצעים ביתר הערים עלו בשיעורים של 1%—2% בהשוואה לרבעון הקודם. בכל הערים המחיר הממוצע לדירה גבוה ממיליון שקל. המחיר הממוצע הנמוך ביותר נרשם בבאר שבע: 1.06 מיליון שקל — עלייה של 1% בהשוואה לרבעון הקודם. ברבעון המקביל אשתקד עלו מחירי הדירות בעיר ב־9%.

מהשוואת הרבעון השני של השנה לרבעון השני של 2015 עולה כי העליות החדות ביותר נרשמו בתל אביב ואשקלון שבהן עלו המחירים הממוצעים ב־13%. עליות בולטות נרשמו גם במודיעין, רמלה והרצליה (10% כל אחת), ובראשון לציון, נתניה ובאר שבע (9% כל אחת). במסגרת ההשוואה הזו, העיר היחידה שבה ירדו המחירים היא ירושלים. המחיר הממוצע של דירה בעיר ירד ב־3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אך הוא עדיין גבוה ועומד על 1.94 מיליון שקל.

המרכז הביא לעליות בדרום

כשבוחנים את עליות המחירים בערים הגדולות ברחבי הארץ בפרספקטיבה של חמש שנים מגלים כמה תופעות. מחירה הממוצע של דירה באשקלון ב־2011, רגע לפני שפרצה המחאה החברתית, עמד על 811 אלף שקל. ברבעון השני של 2014 — שנתיים לאחר מבצע עמוד ענן — עלה המחיר הממוצע ל־904 אלף שקל — עלייה של 11% בלבד בשלוש שנים. היום המחיר הממוצע בעיר עומד על 1.13 מיליון שקל — עלייה של 25% בשנתיים שבמהלכן התרחש מבצע צוק איתן.

אנשי נדל"ן שפעילים באשקלון טוענים כי בשונה מבעבר, מבצע צוק איתן השפיע על העיר באופן הפוך מהמצופה והפך אותה למבוקשת יותר. על השפעות המבצע יש להוסיף את העובדה שמדובר בעיר חוף ושכיום הנסיעה למקומות התעסוקה במרכז הארץ אורכת כ־45 דקות בלבד בזכות רכבת ישראל. כמו כן, האזור כולו חווה פריחה נדל"נית ומחיר הדיור ביישובים הממוקמים במועצות האזוריות שער הנגב ובני שמעון עלו בשנתיים האחרונות בשל הביקוש של משפחות לעבור לאיזור. מהעלייה הזו נהנתה גם אשקלון.

גם בבאר שבע התרחשה עלייה חדה. מחירי הדירות בעיר זינקו ב־41% מאז 2011 ממחיר ממוצע של 755 אלף שקל ל־1.06 מיליון שקל כיום. גם באשדוד נרשמה עלייה של 31% שהוסיפה 345 אלף שקל למחירה של דירה ממוצעת.

לטענת יו"ר לשכת השמאים אוהד דנוס הסיבה המרכזית לעליות המחירים בדרום והרחבת אזורי הביקוש היא העלייה במחירי הדירות במרכז: "כל רוכשי הדירות, כולל המשקיעים, החלו לחפש אלטרנטיבות דיור זולות כשהמחירים במרכז החלו לעלות בחדות. הרוכשים נדחקו לאזורים זולים והתחילו לרכוש דירות. זה גרם לתושבי המקום לבקש קצת יותר וכשהם ראו שהם קיבלו את מבוקשם החלה עליית מחירים מתגלגלת".

התופעה הזאת אחראית גם להבדלים המהותיים בין הערים הגדולות והמבוקשות - ירושלים, תל אביב, חיפה והרצליה. בעוד שבקרב שלוש הראשונות נרשמו עליות של 17%—22% במחירי הדירות הממוצעות ברבעון השני של השנה בהשוואה לרבעון הקודם, בהרצליה נרשמה עלייה חדה של 35%. העלייה הזו הציבה את הרצליה בצמרת טבלת העליות האבסולוטיות, שכן מחירה הממוצע של דירה עלה ב־625 אלף שקל ל־2.4 מיליון שקל. ככל הנראה, גם העלייה הזו נגרמה בשל העובדה שהמחירים בתל אביב דחקו ממנה רוכשים רבים שרוצים להתגורר באזור המרכז.

ראש מטה הדיור באוצר אביגדור יצחקי. תוכנית מחיר למשתכן עוד לא משפיעה על מחירי הדיור צילום: עמית שעל

כמו כן, כשבוחנים את מדד מחירי הדיור שמפרסם הלמ"ס בחמש השנים האחרונות, ניתן לראות כי נרשמו ירידות מחירים בחודשים בודדים בלבד במהלך השנים האלו.

מרבית הירידות הן יחסיות בלבד. כלומר, מדובר בעליות נמוכות יותר בהשוואה לרבעון או לחודש הקודם. מרבית הירידות האלו נרשמו בחודשים אפריל־מאי וספטמבר־אוקטובר. בד"כ בחודשים האלו מתרחשים חגי ישראל ומועדים שונים אחרים, והם אלו שאחראים לכך שמספר העסקאות פוחת.

כמו כן, נרשמו ירידות גם בתקופה שבין אוגוסט 2011 לינואר 2012. ככל הנראה, המחאה החברתית שפרצה ביולי 2011 השפיעה במידה מסוימת על הרגלי הרכישה של הציבור ולכן ניתן להסביר באמצעותה את הירידות בתקופה הזו.

את הירידות שנרשמו בתקופה שבין מאי לספטמבר 2014 ניתן לייחס לכך שהציבור חיכה לכניסתה לתוקף של תוכניתו של שר האוצר הקודם יאיר לפיד 0% מע"מ על דירות חדשות מקבלן. את הירידה שנרשמה באוגוסט 2015 ניתן לייחס להעלאת מס הרכישה מ־5%—10% ל־8%—10% שהתרחשה חודשיים קודם לכן. העלייה גרמה למשקיעים רבים להקדים את רכישותיהם ולכן יצרה הטייה בחודשים יוני ויולי.

על אף שהנתונים שלו אינם מחמיאים לתוכניות הדיור של כחלון, אלדרוטי אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי אם הוא היה כחלון, הוא היה ממשיך לפעול כפי שהוא פועל היום: "במקומו הייתי ממשיך לעשות אותו דבר. כחלון מנסה לסייע ככל האפשר לאוכלוסיית הזוגות הצעירים שניזוקה מעליות המחירים בצורה הקשה ביותר".

מה באמת קרה למחירי הדירות?

 ביומיים האחרונים התפרסמו שני נתונים שיצרו בלבול לא קטן בציבור, ובעיקר בקרב פוליטיקאים. מצד אחד פרסמה שלשום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) כי מחירי הדירות יורדים בשיעור של כ־0.3% בעוד שהשמאי הממשלתי פרסם אתמול שהמחירים עלו ב־2.5%.

הפער ביניהם נובע מבדיקה שונה לחלוטין שכל אחד מבצע על מנת להכריע את שיעור מחירי הדירות. הלמ"ס סוקרת את כל העסקאות שדווחו לרשות המסים, והיא לא מתמקדת במדד ספציפי. הלשכה סוקרת 67 יישובים עירוניים בהם מספר התושבים עולה על 20 אלף ומספר הדירות עולה על 5,000 יחידות. יישובים שבהם לא נמדד מספר עסקאות סביר ביחס למספר הדירות מודרים מן המדד. חישובו כולל את מחיר הדירה, מספר החדרים, שטח במ"ר וגיל הדירה, גודל היישוב והרמה החברתית כלכלית בשכונה.

מנגד, השמאי הממשלתי סוקר באופן ממוקד דבר אחד בלבד — דירת 4 חדרים הנחשבת מוצר שכיח, באמצעותה ניתן לסקור מאות עסקאות. המטרה היא לבחון מוצר בעל מאפיינים הומוגניים ככל שניתן.

מאחר והשמאי בוחן דירות בגודל אחיד הוא יכול לנפות או לאמוד מחדש עסקאות חריגות, ולו היכולת להעריך עסקה אקראית שאינה מתאימה לשאר העסקאות באותו היישוב. כך הוא מקטין את טווח המחירים הקיים וכתוצאה מכך את סטיית התקן. עם זאת, הבדיקה אינה בודקת את הרמה חברתית־כלכלית בשכונה בה בוצעה העסקה, מה שדווקא מגדיל את טווח המחירים בעיקר בערים גדולות.