דירות מתנה – החסכון במס מצטמצם

עזרה של הורים לילדיהם בעת רכישת דירה ואף הענקת דירה במתנה נחשבת למצב רצוי ומקובל, ובכלל זה אף הענקת דירות במתנה. חוקי המס בקשו להקל על בני משפחה שהעבירו ביניהם דירות במתנה ופטרו אותם מתשלום מס שבח מקרקעין ובאופן חלקי גם מתשלום מס רכישה. 

חלוקת ההון המשפחתי באמצעות מתן דירות במתנה לקרובי משפחה (כמוגדר בחוק) ומכירתן לאחר מכן על-ידי מקבלי המתנה, אפשרה במקרים רבים לקצר את טווח המכירות במשפחה מרובת דירות, למקסם את ההנאה מסכומי המכירה ולמזער את תשלומי המסים בגין עסקאות אלה.

על מנת למנוע ניצול לרעה של הפטור, נקבעו תקופות צינון אותן נדרש מקבל המתנה להמתין לפני שיהיה זכאי למכור את דירת המתנה בפטור ממס.

בעבר, ניתן היה למכור דירה בפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים. אדם שהיו לו חמש דירות ורצה למכור אותן בפטור ממס, יכול לעשות זאת על פני 16 שנים במכירת דירה אחת בכל 4 שנים. אילו רצה למכור את הדירות כולן בתוך זמן קצר מ–4 שנים, היה נדרש לשלם מס שבח בסכומים נכבדים על מכירת 4 מהן. אותו אדם יכול היה לממש את הדירות תוך 4 שנים ובתשלום מס מופחת ע"י הענקת חלק מהדירות במתנה לילדיו (הבגירים). כך, למשל, יכול היה להעניק 3 דירות לשלושת ילדיו, לקבל על העברה זו פטור ממס שבח לפי הוראת הפטור המיוחדת שבסעיף 62, ולמכור דירה אחת בפטור "רגיל". לאחר תקופת צינון של שנה עד שלוש שנים יכול היה כל אחד מהילדים למכור את דירתו בפטור ממס שבח ובתום השנה הרביעית מאז המכירה בפטור "רגיל", יכול היה האב למכור דירה נוספת בפטור ממס. מבחינת מיסוי "עלו" כל העסקאות הללו תשלום של שליש ממס הרכישה בגין העברת הדירות לילדים.

כאשר לילדים יש דירה נוספת, אין כל יתרון בהענקת דירות מתנה לצורך מכירתן לאחר מכן. צילום: bigstock

בסוף שנת 2013 נערך תיקון בחוקי המס. תכלית השינוי היתה לגרום לכך שדירות המשמשות להשקעה יהוו נכס בר מיסוי ככל השקעה אחרת, ובכך לתרום להורדת מחירי הדירות.

השינוי המהותי ביותר היה ביטול הפטור ממס שבח, למעט במקרה שמדובר בדירה יחידה של המוכר. משמעות הדבר היא שכל אדם המחזיק ביותר מדירה אחת איננו זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה.

בהתחשב בציפיית הציבור בעבר, כי ניתן יהיה למכור דירות בפטור ממס אחת ל-4 שנים, ניתן בחוק פטור חלקי ממס לגבי התקופה שעד 31/12/2013 (חישוב מוטב), אך נקבע כי בתקופת מעבר שתחול בין 1/1/2014 ועד 31/12/2017, יוגבל מספר הדירות אותן יוכל אדם למכור בחישוב מוטב לעד שתי דירות בלבד. לגבי כל דירה נוספת שתימכר יערך חישוב רגיל של מס השבח, שעלול להגיע לעשרות אחוזים ממחיר הדירה.

בעקבות תיקון זה, החל מתחילת שנת 2014 הכדאיות הכלכלית בהענקת דירה במתנה לצרכי חסכון במס במכירות הבאות הצטמצמה מאוד.

כאשר העברת דירה במתנה נעשית על מנת להביא לחסכון במס חשוב לזכור כללים עיקריים אלה:

מקבל המתנה לא יוכל למכור אותה בפטור ממס שבח אלא לאחר חלוף תקופת הצינון (3-4 שנים ממועד קבלת המתנה ולגבי קטין מיום הגיעו לגיל 18).

כאשר לילדים, אין דירות משל עצמם, הם אינם מתכוונים לרכוש דירה ואין דחיפות במכירת דירות המתנה – לאחר תום תקופת הצינון יוכלו הילדים למכור את דירת המתנה בפטור ממס. לכאורה ניתן יהיה לחזור על סבב זה שוב לאחר מכירת הדירות ע"י הילדים וכל עוד מדובר בדירתו היחידה של כל ילד.

כאשר לילדים יש דירה נוספת, אין כל יתרון בהענקת דירות מתנה לצורך מכירתן לאחר מכן – גם הם לא יקבלו פטור ממס. במקרה כזה אין הגיון כלכלי לשלם מס רכישה בגין ההעברה לילדים.

על מנת למנוע מצב בו הוראת המעבר המגבילה את מכירת הדירות במס מוטב תעקף באמצעות הענקת מתנות, במהלך תקופת המעבר תוכל המשפחה למכור בחישוב מוטב עד שתי דירות בלבד מכלל הדירות שהיו לנותן המתנה. זהו מצב זהה למצב שהיה חל לו המשיך נותן המתנה להחזיק בדירות בעצמו.

אם ההורה מבקש להחליף את דירת מגוריו ויש לו דירה נוספת, העברתה של הדירה הנוספת במתנה לילדיו תביא לחסכון ניכר במס השבח שישולם בגין מכירת דירת המגורים ובמס הרכישה שישולם בגין רכישת הדירה החדשה.

כאשר יש כוונה לרכוש דירה נוספת, לעתים כדאי למוכר להקדים ולתת את דירתו במתנה לילד/הורה על מנת שיוכל לרכוש את הדירה בתשלום מס רכישה מופחת. מובן, כי עניין זה איננו כדאי בכל מצב, ויש לחשב את שיעורי החסכון במס אל מול שיקולים נוספים, כגון הצורך במכירת הדירה לצורך מימון הרכישה, השפעת העברת הדירה על חבויות המס העתידיות של מקבל המתנה ועוד.

עו"ד לילך עתני, עוסקת בדיני מקרקעין, מנהלת את פורום נדל"ן  באתר הפורומים המשפטיים