פנטזיה יד שנייה

את הווילה הזו בנה עו"ד ד"ר אברהם (אבי) אלתר, שהיה אחד מעורכי הדין המובילים בישראל בתחום המיסוי. אלתר לא הספיק ליהנות מבית חלומותיו, שכן הוא הלך לעולמו בתחילת 2007, זמן קצר לפני השלמת הבנייה. כחמש שנים לאחר מותו הוצעה האחוזה למכירה על ידי מנהלת העיזבון שמונתה מטעם בית המשפט, עו"ד רונית ברונז.

עו"ד אבי אלתר צילום: צביקה טישלר

השמאי הגדיר את האחוזה "נכס מיוחד". בתחילה נאמד מחיר הבית ב־40 מיליון שקל. לפני כשנה וחצי ירדה השמאות ל־26 מיליון שקל, והמחיר המשיך וירד, כפי שמגלה מודעה באתר יד2, ל־21 מיליון שקל כיום. מתעניינים דווקא יש — נכון למועד כתיבת שורות אלה מתנהל משא ומתן למכירת הבית, אך טרם ברור אם אכן תיסגר העסקה.

בקהילה המשפטית אלתר היה שם דבר, מומחה בתחומו. ב־1990 הוא ייסד את משרד עורכי הדין אלתר ושות', וכיהן כשותף המנהל שלו. המשרד דורג במקום הראשון בתחום ייעוץ המס בישראל בספר דירוג החברות העולמי, ה־Legal 500. לפני שעבר למגזר הפרטי, אלתר כיהן כסגן נציב מס הכנסה וכיועץ משפטי לנציבות מס הכנסה. במהלך השנים הוא ישב בוועדות ציבוריות רבות, והרצה במסגרות אקדמיות שונות.

ב־2005 אלתר רכש שני מגרשים בדרום גבעתיים, על שטח של כמעט 1.5 דונם, תמורת כ־2 מיליון דולר, והשקיע עוד סכום שהוערך ב־3.5 מיליון דולר בבניית בית מידות ענקי על הקרקע. לתכנון האחוזה הוא שכר את שירותיה של האדריכלית איריס רוזנהיימר, המתמחה בעיצוב נכסי יוקרה.

צילום: אוראל כהן

לוקיישן לוקיישן לוקיישן

מדוע כל כך קשה למכור בית חלומות שכזה? הסיבה הראשונה והעיקרית במקרה זה היא המיקום. אחוזתו של אלתר, שהיא הבית הפרטי הגדול בגבעתיים, נמצאת בשכונת תל גנים, שבה בנייני דירות ובתים קטנים צמודי קרקע. זוהי אמנם אחת השכונות היוקרתיות והמבוקשות באזור, אך אין בה וילות המתקרבות לגודל, להדר ולפאר של בית אלתר, שנראה לא שייך לאיזור.

מאיר מנחם, מתווך של נכסי יוקרה ממשרד נאות שירן בעיר, שהיה מעורב בניסיונות למכירת האחוזה, מספר כי "בשכונה שבה כל הבתים הם עד 250 מ"ר, הבית של אלתר ממש מוגזם. הצעתי אותו לכמה מעשירי הארץ, אבל זה לא הלך".

יוסי מימרן, מתיווך יוקרה אסטייט, טוען גם הוא כי המחיר הנדרש גבוה מדי למיקום: "השכונה מתאימה לאנשים שיש להם תקציב דיור של עד 7 מיליון שקל; לעומת זאת, מי שרוצה להשקיע 15 מיליון שקל ומעלה מעדיף את רעננה, סביון וכפר שמריהו". לכן, סבור מימרן, "על שטח של 1.4 דונמים, עדיף היה לאלתר לבנות שני בתים נפרדים. אם היה עושה זאת, היה מצליח למכור את שניהם — אבל הוא בחר לבנות בית ענק וראוותני".

אחוזת אריסון צילום: מאיר פרטוש באמצאות אילן ארד תעופה

וילת הפאר שנמכרה כדי להיהרס

המקרה של אלתר אינו המקרה הראשון וכנראה גם לא האחרון של נכסי ענק מפוארים, שהייחוד והמיקום שלהם רק מקשים על מכירתם. נכס שנמכר לאחרונה ועלה לכותרות הוא אחוזת הענק של מוטי זיסר בשכונת בת גנים שבדרום פתח תקווה. האחוזה השתרעה על שטח של כ־5 דונמים, וכללה 2,500 מ"ר של שטח בנוי שכללו בית מגורים מפואר, בריכת שחייה, בריכת נוי, מגרש כדורסל ומבנה חד־קומתי ששימש כחדר כושר, מלתחות, חדר סאונה ומקווה.

הבית נמכר במסגרת הסדר חוב, בתום הליך מכירה של שנה. הוא נרשם בדו"חות הכספיים של חברה שבבעלות זיסר בשווי של כ־70 מיליון שקל, הוערך על ידי שמאי בשווי של 47 מיליון שקל ונמכר לבסוף ב־28 מיליון שקל. הרוכשים קנו את הנכס במטרה להרוס אותו, לפצל את השטח לחמישה מגרשים בני דונם כל אחד, ועליהם לבנות וילות למכירה.

וילה אחרת שבקרוב תעמוד למכירה היא הווילה של איש העסקים נוחי דנקנר בהרצליה פיתוח — שמשתרעת על שטח בנוי של 1,000 מ"ר וכוללת בריכת שחייה, חדר כושר, מעלית, ג'קוזי וחדר קולנוע.

ביתו של איש העסקים אביב רייז ברמת השרון, ששימש לצילומי הסדרה “הרווק”, סבל גם הוא מצניחה ניכרת במחיר: הוא הוצע למכירה ב־60 מיליון שקל, ונמכר לבסוף ב־37 מיליון שקל. הבית, בגודל 1,000 מ"ר בנוי על מגרש בשטח 2 דונמים, כלל גם בריכה, מעלית ומרתף.

אחד המקרים המוכרים של בית אלפיון עליון שהעלה אבק על המדף הוא זה של הבית המפואר ביישוב קדימה, על שטח של 600 מ"ר בנוי, שכיכב בסדרת הטלוויזיה "מסודרים" בתור בית החלומות שרכשו הגיבורים לאחר שהתעשרו באקזיט מוצלח. הוא כלל 8 חדרי שינה גדולים, ג'קוזי ובריכה גדולה בחצר. בעל הנכס היה אלון כרמל, מייסד שירות JDATE, שניסה למכור אותו במשך יותר משש שנים — אך ללא הצלחה. הסיבה לכך היתה תג המחיר הגבוה שהוצמד לבית, 15 מיליון שקל, שהיה יוצא דופן בסביבה שבה נבנה. לבסוף, ב־2013, נמצא פתרון יצירתי שאפשר את המכירה: המגרש שעליו נבנה הבית עצמו, בשטח של 2.37 דונמים, פוצל לשני מגרשים: מגרש אחד של 1.3 דונמים, שכולל את מבנה הבית, נמכר ב־6.3 מיליון שקל; ומגרש נוסף, בשטח 1.07 דונמים, נמכר ב־3 מיליון שקל.

שבעה בתים שהפכו לטירה

במקרה אחר בחר קבלן עשיר לבנות בית בכרם מהר"ל, מושב השוכן בין זכרון יעקב לבין עתלית. הבית היוקרתי, הכולל בריכה ונוף מרהיב לים, מוצע למכירה כבר שלוש שנים תמורת 18 מיליון שקל. "זה בית שראוי היה להיבנות במקום שיקבל את הערך שלו", אומרת נועה אלגר, בעלת סוכנות התיווך אל־גר נכסים הפועלת באזור קיסריה. "במקום כמו הרצליה פיתוח הוא היה שווה 15 מיליון לפחות, אבל בכרם מהר"ל, שאינו מושב יוקרתי, לא מצליחים לקבל את שוויו".

מאיר מנחם מוסיף: "אפילו אם תבנה אחוזה ענקית כמו זו של אלתר בחלק המזרחי של הרצליה פיתוח, זו תהיה טעות. גם בשכונות היוקרה קשה למכור בתים חריגים, ועל אחת כמה וכמה כשבונים מפלצת כזו בשכונה של בתים בשטח של 250 מ"ר, באזור צנוע יחסית.

הבית של זיסר צילום: עמית שעל

"את הבתים האלה בונים אנשים שרוצים להגשים חלום. כשאני מזהיר אותם שכאשר ירצו למכור את הבית הם לא יצליחו, הם אומרים לי: 'אנחנו לא רוצים למכור'. הבעיה היא שלוקח זמן רב לתכנן בתים גדולים כאלה, והבנייה דורשת עוד יותר זמן — בדרך כלל, יותר ממה שהבעלים חשבו. ואז, כשהבית גמור, המצב כבר שונה. כשקונים בית, לא רק מגשימים חלום אלא גם משקיעים כסף — ותמיד צריך להביא בחשבון את שווי המכירה של הנכס, כך שלא תפסידו ביום שתרצו למכור אותו".

מי שככל הנראה לא הטריד את עצמו בסוגיית ההחזר על ההשקעה הוא האוליגרך היהודי־רוסי ולרי קוגן, שבנה לעצמו טירת ענק בקיסריה, על שטח של 11 דונם. קוגן חיבר שבעה מגרשי ענק לטירה שהיא כפי הנראה אחת היקרות והמפוארות במזרח התיכון, בעלות מוערכת של חצי מיליארד שקל. שני מבנים עצומים בעלי שתי קומות נבנו על השטח — מבנה אחד מיועד למגורים (כולל סלון של כ־500 מ"ר עם תקרת זכוכית), והאחר מיועד לספא בגודל של קאנטרי קלאב, שיכלול בין היתר חמאם טורקי ובריכה מקורה באולם מעוטר בשיש איטלקי. "זה בית שלא יהיה אפשר למכור. אף אחד לא יוכל לשלם לו את המחיר שירצו עבורו", צופה אלגר.

גרם מדרגות כמו ב”חלף עם הרוח”

אבל לא רק טירות ענק נתקעות על המדף; יש נכסים שמחיריהם דווקא מותאמים לסביבה, אך עיצובם הייחודי מציב מכשול בפני מכירתם. ראובן שפירא, זכיין אנגלו־סכסון בסובב כנרת, נתקל בבתים רבים מסוג זה באזור שבו הוא פועל. כך למשל, במושב חד־נס שבגולן יש בית העומד למכירה כבר שנתיים. הוא בנוי על שטח של 250 מ"ר, עם מטבח קטן וסלון גדול, כשבמרכז הסלון גרם מדרגות רחב, כמו באחוזה המככבת בסרט "חלף עם הרוח", המוביל לקומה השנייה. "זו תוספת שמקשה את המכירה, כי זה בית שמתאים רק למי שבנה אותו", מסביר שפירא. המחיר ההתחלתי היה 1.9 מיליון שקל, ואולם כיום הוא ירד לפחות מ־1.5 מיליון שקל.

טירת המסודרים צילום: יחסי ציבור קשת

בית אחר שעומד על המדף כשנתיים נבנה בטבריה על שטח של דונם, עם נוף עוצר נשימה לכנרת ובריכה שצופה על הנוף. הבעלים רצו להבטיח ששום דבר לא יחסום את הנוף מהבית — ולכן בנו את הכניסה לבית בגובה של כשלוש קומות מעל הקרקע, מה שהפך את העלייה לבית לארוכה ומפותלת במיוחד. הבית עומד למכירה במחיר של 2.8 מיליון שקל, אך העיצוב הייחודי והגובה הרב מרתיעים את הקונים.

נכס אחר, בית פרטי מפואר בטבריה, נאלץ לחכות ארבע שנים לקונים. זהו בית עם 6 חדרים בשני מפלסים, בשטח בנוי של 200 מ"ר על מגרש בשטח 490 מ"ר, שנהנה גם הוא מנוף פנורמי לכנרת. הוא הוצע למכירה במחיר של 2.1 מיליון שקל, ובסופו של דבר נמכר ב־1.95 מיליון שקל. "אנשים מאוהבים במה שיש להם, הם בנו טירה כי זה מה שהם חלמו עליו, והם חושבים שהיא שווה מיליונים. כשאתה אומר להם שהמחיר לא מציאותי, קשה להם מאוד לקבל את זה", מסביר שפירא.

אמבטיה מזהב זה טעם סובייקטיבי

"בשפה ה'שמאית' קוראים לזה 'השבחת יתר'. מה נחשב להשבחת יתר? למשל, אמבטיה מזהב. אם בא לך לבנות אמבטיה מזהב, זה לא אומר שתקבל עליה יותר כשתרצה למכור אותה", אומרת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין.

"השבחת יתר יכולה להיות שימוש בחומרים יקרים מאוד, שלא חשובים כל כך בעיני הקונה הסביר, והיא יכולה להתבטא גם בעיצוב חריג שמתאים לטעם אישי סובייקטיבי מאוד".

עד כמה שאלת המיקום של הנכס משמעותית?

"מאוד. יש חיבור מסוים בין האופי של הבית ואופי הקונה לבין הסביבה. מי שחי באחוזה כמו שבנה אלתר, רוצה בדרך כלל לגור באזור שהוא פחות צפוף, שיש לידו אחוזות בגודל דומה, עם מרחקים גדולים בין הבתים ובאזורים שממותגים כאזורי יוקרה".

בוגין מציינת סיבה נוספת לקושי במכירת בתים מיוחדים כאלה. "לפעמים גם האופנה והטעם בנכסי יוקרה משתנים. אם פעם בתים צמודי קרקע היו מבוקשים יותר, כיום האלפיון העליון עובר למגדלים — ויכול להיות שבשל כך כבר יותר קשה למכור בתים צמודי קרקע".

כדוגמה לכך היא מציגה את אחוזת הפאר של שרי אריסון, בעלת השליטה בבנק הפועלים, שנבנתה במושב בני ציון ועומדת למכירה כבר יותר מעשור. "בשנה שעברה היא ביקשה 25 מיליון דולר על הבית, ואנשים לא עומדים ומחכים בתור.

"לאריסון כנראה לא בוער למכור. היא קונה נכס ומשקיעה בו עשרות מיליוני שקלים, ולא תמיד השיקול המרכזי שמטריד אותה הוא היכולת להחזיר את ההשקעה", מסבירה בוגין.

אריסון, אגב, היא לא היחידה שמחזיקה באחוזת פאר בבני ציון, שעומדת על המדף ומחכה לקונה. בבני ציון ישנם עוד כמה בתי ענק למכירה, והקונים מבוששים לבוא. זאת אף שבמושבים כמו בני ציון או רשפון קיימות אחוזות גדולות, וזה לא חריג לקנות שם משק בעשרות מיליוני שקלים.

הרוכשים והמוכרים לא גמישים

סיבה נוספת לקושי במכירת אחוזות הענק היא היעדר נקודת ייחוס אובייקטיבית לקביעת המחיר הנכון לנכס הספציפי. "ברמה הכללית, שמאי שקובע שווי של נכס מחפש דוגמאות של בתים דומים ועסקאות להשוואה", מסבירה בוגין. "כשאני צריכה להעריך שווי של דירת 5 חדרים ברמת אביב, קל מאוד לראות מה השוק מוכן לשלם עבור דירה כזו. אבל כשמדובר בנכס מיוחד, שאין אף נכס אחר שממש דומה לו, קשה לדעת מראש מה תהיה ההתייחסות של השוק אליו. ככל שעולים ברמת הייחודיות של הנכס קשה יותר להעריך — אני לא רוצה להגיד לנחש — את השווי שלו".

צריך לזכור שקשה למכור וגם לקנות חלומות, מוסיפה בוגין. "בדרך כלל המוכרים לא גמישים. הם אנשים אמידים, לא חסר להם שום דבר ולא בוער להם למכור. אם השקעת בבית 50 מיליון שקל כי זה היה החלום שלך, אז עכשיו תלך ותמכור אותו ב־30 מיליון? זה קהל מוכרים ייחודי, מצומצם מאוד ומוכר מאוד, עם פרסטיז'ה. לכן, בביצה הקטנה של ישראל קשה הרבה יותר להגיע להסכמה על המחיר".

אבל לא רק המוכרים מתקשים להיפרד מהחלום הראוותני שבנו, מסבירה בוגין. "ככל שמטפסים ברמת העושר של הרוכש המתעניין בו, הוא עצמו יותר אנין טעם ומעוניין בדבר שהוא חלם עליו במדויק. כל התגמשות מבחינתו היא גם סיבה להוריד את המחיר שהוא מוכן לשלם עבור חלום מיד שנייה".