מה תוקע 9,000 דונם של קרקעות לבנייה בבסיסי צה"ל
אתמול אושרה תוכנית פינוי מחנה גלילות לדרום ולפני כשבוע אושרה תוכנית לשכונה במקום חלק מבסיס תל השומר. פינוי מתקנים ביטחוניים ממרכז הארץ יכול לשחרר קרקעות יקרות ולתת תנופה למאבק במחירי הדירות הגואים. אז איך זה ששמונה מתחמים שיכולים להפוך ל-80 אלף דירות לא זזים לשום מקום?
זה הפך בחודשים האחרונים לקונצנזוס: פעילי נדל"ן, שרי ממשלה, מינהל מקרקעי ישראל והרשויות המקומיות מסכימים פה אחד על בעיית המחסור בקרקעות לבנייה למגורים. הבעיה מורגשת במיוחד בציבור הרחב דרך הכיס עקב הזינוק במחירי הדירות, שנאמד על פי השמאי הממשלתי ב־21.9% בשנה האחרונה. בהתאחדות הקבלנים אומרים שהמחסור הצטבר לכ־100 אלף דירות, ושבכל שנה מתווספות למספר הזה 10,000 דירות. המחסור בולט במיוחד באזור המרכז - המבוקש ביותר למגורים.
מחנה סירקין - ויכוח על מספר הדירות צילום: טל כהן
בעוד המצוקה הולכת וגוברת מתנהלת המדינה בעצלתיים בכל הקשור לפינוי שטחים במרכז הארץ שבהם ניתן לבנות בתוך שנים ספורות כ־85 אלף דירות, וכך לאזן את הפערים בין הביקוש וההיצע בענף. לא פחות משמונה מתחמים השייכים למשרד הביטחון - מרביתם בסיסי צה"ל פעילים - מיועדים לפינוי באזור המרכז. הצבא מסכים עקרונית לפנותם, כל עוד הוא יקבל קרקע חלופית ראויה. שטחם הכולל נאמד ביותר מ־9,000 דונם, ושווי כל הקרקעות הללו במונחי נדל"ן מוערך ב־33 מיליארד שקל. בלשכת השמאים טוענים כי "אם ראש הממשלה יקבל היום החלטה לקדם את פינוי הבסיסים ב־2020, כל הדירות יהיו בנויות".
מה מבשרת הסנונית מגלילות?
בשבוע האחרון הורגשה תזוזה בתחום פינוי בסיסי הצבא מהמרכז. הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה אתמול את הפקדת תוכנית מעבר חיל המודיעין לאזור ליקית, הממוקם ממזרח לעיר באר שבע וממערב לצומת שוקת. המהלך צפוי להתבצע עד שנת 2017, ובעקבותיו יעברו לנגב כ־10,000 חיילים. במתחם גלילות, שיפונה ברובו, ישנו פוטנציאל להקמת שכונת ענק של 1,870 דונם שתוכל לכלול בין 6,000 ל־9,000 שטחי משרדים ותעסוקה של בין 500 ל־700 אלף מ"ר. תהליך מעבר אגף המודיעין לנגב צפוי להתבצע עד 2017 בעלות מוערכת של 25 מיליארד שקל. במקביל, בשבוע שעבר החליטה הוועדה המחוזית של תל אביב לאשר את בנייתה של "שכונת האקליפטוסים", שתוקם לאחר פינוי חלקו המזרחי של המחנה בתל השומר. על פי התוכנית, בשכונה ייבנו 2,445 יחידות דיור בבניינים שגובהם ינוע בין 5 ל־12 קומות.
שדה דב. אין תוכנית צילום: עמית שעל
אלא שבפני הוצאתה של התוכנית לפועל עומדים שני מכשולים: שאלת שיוך הקרקע מבחינה מוניציפאלית וחלופת מיקום לבסיס המפונה. וכך, בעוד שמדובר בצעד שאמור לדחוף קדימה את פינוי תל השומר, המקרה מהווה גם דוגמה למחסומים הביורוקרטיים שצפויים לעמוד בדרכה של המדינה "לשחרר" את הקרקעות הללו.
תעש. שכנים מתנגדים צילום: עמית שעל
במקרה של תל השומר הרשויות המקומיות השכנות רבות ביניהן מי תזכה בבעלות על השכונה החדשה - ששטחה כ־740 דונם בצמוד לשטחי קריית אונו, מול הכניסה ליישוב סביון. המדינה אף קבעה כי בעניין זה תוקם ועדת גבולות שתקבע את חלוקת השטח בין הרשויות הגובלות במחנה כיום.
"אם המדינה תקבע עובדה, זה יכול לעבוד"
ארז כהן, יו"ר לשכת השמאים, אומר כי צריך לזכור שהתוכנית בתל השומר מהווה טיפה בים. "שטחים שהופקעו לטובת המדינה לשימושים ביטחוניים ויפונו על פי התוכניות בעתיד כוללים כ־7,000 דונם", הוא מעריך. הסיפור של המאבק בתל השומר הוא רק אחד משלל מאבקים שתוקעים את הליכי הפינוי. בסיפור פינוי שדה דב, ברור כיום כי החלק הצבאי של המתחם יפונה רק כאשר יימצא תחליף לשדה כולו. פינוי השדה תקוע בשל חוסר הסכמה בעניין המיקום החלופי ומאבקים של בעלי קרקעות הצבא על גובה הפיצוי שיקבלו לאחר מכירת השטח שלו. סביב פינוי מחנה סירקין מתקיים מאבק לגבי מספר יחידות הדיור שיוקמו במקום המחנה - מינהל מקרקעי ישראל מבקש שיאושרו לבניה 12 אלף יחידות דיור, פי שניים ממספר הדירות שמבקשת לאשר במקום עיריית פתח תקווה.
השלישות. בתכנון צילום: רונן מחלב
לאורך השנים חזר ודרש משרד הביטחון למצוא פתרונות יישימים למחנות הצבא והמתקנים שלו במרכז הארץ כדי שיוכל להעבירם ממיקומם היקר. דובר משרד הביטחון מסר השבוע בשיחה עם "כלכליסט" בעניין זה, "אין למשרד שום רצון להפוך ליזם נדל"ן או לסחור בקרקעות. המדינה תוכל לקבל כל שטח שהיא תבקש מאיתנו אם נקבל תמורתו שטח הולם חליפי". אולם מלבד הוויכוחים הספציפיים על מיקום וגודל השטחים, המתנגדים לפינוי המחנות רבים, ובראשם עומדים, על פי בכירים במשרד השיכון, אנשי הצבא שלא מעוניינים במעבר המחנות שבהם הם משרתים לדרום הארץ או לכל מקום אחר. "מי בכלל רוצה לעבור לדרום?", אמר השבוע בכיר לשעבר במערכת הביטחון שלא לייחוס בשיחה עם "כלכליסט". "הרעיון של המעבר נראה דבר לא ישים כל כך, שאם הוא יקרה בהיקף גדול זו תהיה הפתעה", הוסיף אותו גורם. "אם הממשלה תקבע עובדה בעניין זה למשרד הביטחון עם תאריך יעד, זה יכול לעבוד, אך זה תלוי בעיקר ברמת הלחץ הציבורי שיופעל על המערכת הפוליטית", העריך בכיר לשעבר במערך הבינוי של צה"ל.
תל השומר. הערים מתקוטטות צילום: שאול גולן
מי ישלם על הטיהור
מגבלה נוספת שאמורה לעמוד בדרכה של המדינה לשחרור הקרקעות הללו היא זיהומה. הדבר בולט במתחם תע"ש רמת השרון אך לא רק בו. בעניין תע"ש מתקיים כיום ויכוח בין הרשויות השונות על השאלה מי ישלם עבור טיהור הקרקע. כבר ב־2007 נחתם הסכם בין הגופים הרלבנטיים; המשרד להגנת הסביבה, המינהל והאוצר, ולפיו המדינה תשלם את עבור ניקוי הקרקע, סכום עצום שצפוי לעמוד על כ־2 מיליארד שקל, ותקבל את הכסף בחזרה לאחר מכירת הקרקע לקבלנים ויזמים. אולם קביעה זו תקועה כעת בבתי המשפט עקב טענות התושבים באזור שאינם מאמינים למדינה כי אכן תבצע את הטיהור כראוי. הדיון בעניין נקבע לאוקטובר הקרוב. ויכוחים דומים בעניין זה קיימים גם לגבי קרקעות נוספות כמו הקרקע במחנה סירקין, הקרקע בשדה דב, במטווח 24 בראשון לציון ועוד.
ברור כיום שמכיוון שמרבית המתחמים מוחזקים על ידי הצבא, משרד הביטחון וגופים ממלכתיים נוספים, את ההחלטה העקרונית בעניינם אמורה לקבל הממשלה. המשמעות היא כי ממשלת ישראל אמורה לקבל, לראשונה, החלטה אסטרטגית, לגבי השאלה מה לעשות עם שטחים עצומים המפריעים, לעתים קרובות, להתפתחות האורבנית התקינה דווקא באזורי הביקוש הלוהט בסביבה: בתל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון, הרצליה, פתח תקווה, ראשון לציון, נס ציונה ובטווח שביניהן.
