אתגרי המימון של יזמי הנדל"ן
אתגרי המימון של יזמי הנדל"ן
בדרך להגשמת חלומותיהם, ניצבת בפני יזמי נדל"ן משוכה גבוהה למדי: הכסף הגדול שיש לגייס כדי להוציא את תוכניות הפרויקטים אל הפועל. חברת רובי קפיטל, המתמחה במימון פרויקטים עם האתגרים והפתרונות
מאת רובי קפיטל, בית פיננסי לקידום יזמויות נדל"ן
בעוד מחירי הדירות בישראל ממשיכים לטפס, הכלכלה העולמית בכלל ועולם מימון הנדל"ן בפרט ידעו בשנה האחרונה תמורות רבות משמעות. המציאות החדשה אילצה את הבנקים לשנות מדיניות בכל הקשור לחשיפה שלהם לשוק הנדל"ן, ולברור בקפדנות יתירה את מתן ההלוואות.
בתווך נמצאים היזמים, שלא אחת נאלצים לזנוח את חלומם בהיעדר אופציית מימון נגישה. על הרקע הזה צמחו בשנים האחרונות, גופי מימון חוץ-בנקאיים, המציעים ליזמים פתרונות מימון נוחים ולא יקרים בהכרח. הנה אם כן סיכום של כמה מאירועי השנה האחרונה בעולם הנדל"ן, והפתרונות שעשויים לספק להם גופי האשראי החוץ-בנקאיים.
מחנק האשראי בבנקים
לאחר שנים ארוכות שבהן הבנקים העניקו ליזמים מימון במינוף גבוה, ועם הגעתם של כמה מהם למגבלת החשיפה לנדל"ן שהתיר להם בנק ישראל, החליט הפיקוח על הבנקים לסיים את החגיגה, עם הטלת מגבלות אשראי חדשות.
אלא שבמקביל להצרת צעדיהם של הבנקים, הביקוש לנדל"ן – בשוק המגורים כמו גם בענפי המסחר, המשרדים והלוגיסטיקה – ממשיך לנסוק. עוד ועוד יזמים נכנסים לזירה הנדלנית, לרבות בתחום הכי רותח ורווחי כיום – ההתחדשות העירונית. התוצאה – יזמים רבים נותרים ללא מענה בבואם לבקש מימון שיבטיח את הקמת הפרויקט או יסייע להם לגשת למכרזי קרקעות.
על רקע מציאות זו עלתה קרנם של גופי מימון חוץ בנקאיים בעלי איתנות פיננסית, המהווים חלופה איכותית למקורות המימון המסורתיים. בהיבטים מסוימים, אותן חברות מימון אף עולות לעיתים על הבנקים באיכות המוצר שלהן, למשל בשקיפות הנוגעת לתנאי המימון, במהירות, בגמישות וביצירתיות שבה ההלוואה מתאפיינת, ובעיקר בתחושה שקיימת אצל שני הצדדים לעסקה, המלווה והלווה – של חבירה אמיתית וחתירה ליעד משותף.
מימון טרום היתר וחילוצי עודפים
אין עוררין כי בעשור האחרון, התחדשות עירונית היא הדבר החם ביותר בענף הנדל"ן בישראל, ויש שיאמרו גם בענף ההשקעות בכלל. מדובר בתחום רווחי ומתגמל, בעיקר אם הוא מתרחש באזורי הביקוש – אלא שהשגת פרויקטים במקומות אלה היא קשה ומאתגרת, ומצריכה מהיזמים אורך רוח, ניסיון ומקצועיות, ובעיקר – הון משמעותי ונזיל.
בניגוד לפרויקטים של בנייה חדשה, שבהם היזם רוכש קרקע ומשעבד אותה לבנק, בהתחדשות עירונית הקרקע אינה בבעלות היזם, והזכויות עליה אינן מוקנות כי אם מותנות בהתקדמות בשלבי הפרויקט. לכן בתחילת התהליך, כשהבניין כולו מצוי בבעלות הדיירים, בשלב הראשון יקשה לגייס מימון בנקאי לצורך קבלת היתר הבנייה המיוחל.
הכלל של הבנקים פשוט: אין קרקע – אין מימון. לכן, במרבית המקרים, תיתקל בקשת היזם להלוואה בסירוב, והוא יידרש לממן את השלב הראשון בפרויקט מהונו העצמי. הבעיה היא שלא לכל היזמים, בטח לא לחברות הקטנות והבינוניות, יש את ההון העצמי הזה להביא מהבית.
מה עושים? התשובה מצויה פעמים רבות בפנייה לגוף השקעות מנוסה, יצירתי ובעל מוניטין טובים, אשר מבין לעומק ומקרוב את צורכי היזם ומעמיד לרשותו "מימון טרום היתר בנייה". מניין מגיע המימון? כאן כבר צריך יצירתיות וניסיון. דוגמה לכך היא פתרון חדשני ויצירתי הקרוי "חילוץ עודפים": נטילת רזרבות הוניות מפרויקט אחד של היזם, מוקדם יותר, לזה הנוכחי שהיזם מבקש לקדם, וכל זאת עם מסגרת גמישה המותאמת לצורכי היזם. חשוב להדגיש שלא כל גוף מימון חוץ בנקאי מסוגל להעמיד מימון מסוג זה, והדבר דורש מיומנות גבוהה והבנה אמיתית של שוק הנדל"ן המקומי.
הסחבת נמשכת
גם יזמים בעלי חזון המציגים פרויקטים חדשניים המשלבים עירוב שימושים ושכמותם לא נראו בארץ, יגלו מהר מאוד כי ההתעסקות העיקרית במהלך הפרויקט היא לא בתכנון האדריכלי ואפילו לא בהיבט האנושי של טיפול בדיירים, כי אם בניירת. במלים אחרות – ביורוקרטיה.
בהיעדר גוף אחד שמאגד את כלל מתן האישורים, פיזור המסמכים והאישורים בין הרשויות השונות יוצר באופן קבוע עיכובים בהתקדמות התכנון והבנייה. זאת ועוד: רשויות התכנון פועלות לא אחת בעצלתיים ובכל מקרה אינן כפופות ללוחות הזמנים של היזם, נמרץ ככל שיהיה. העיכובים האלה שווים כסף עבור היזם, ובסופו של דבר מתגלגלים לכיסו.
הבחירות לכנסת בנובמבר הקרוב והבחירות לרשויות המקומיות ב-2023 מוסיפות אף הן לאי הוודאות הקיים בענף, וגוררות עמן עיכובים נוספים בקבלת אישורים והיתרים ולהאטה בקצב הבנייה בכל רחבי הארץ. יתירה מכך: מערכות בחירות מלוות דרך קבע בחילופי תפקידים בתוך הארגונים והוועדות, דבר שלעיתים רבות מצריך בחינה מחדש של אישורים והיתרים.
כיפופי הידיים הפוליטיים והסחבת הלא-נגמרת, בשילוב עם ההימנעות של פוליטיקאים ממהלכים משמעותיים ופורצי דרך שעלולים לפגוע בהם אלקטורלית, הן במישור הארצי והן במישור המקומי, פוגעות בציבור כולו, ובעיקר ביזמי הנדל"ן.
עצירת ההיתרים והקפאת הפרויקטים כופה מצב מתמשך של סטגנציה על היזם, שכבר מצוי בחובות כלפי ספקים, וכשמדובר בהתחדשות עירונית – גם באי-נעימות מול הדיירים. לאור כל אלה הוא נדרש לגלות גמישות ויצירתיות בכל הנוגע למימון הפרויקטים שלו. גם כאן, פעמים רבות הפתרון המיטבי הוא חבירה לגוף השקעות חוץ-בנקאי, הבקיא בעולם היזמות ומכיר את צורכי היזם, אשר יכול לסייע לו בקידום מהיר יותר של הפרויקט.
עליית מחירי הקרקעות
המחירים המאמירים של הקרקעות בישראל הקשו בשנים האחרונות על יזמי נדל"ן לגייס את ההון הראשוני הדרוש בכדי לצאת לדרך בפרויקטים חדשים. לפי התנאים הנוקשים שקבע בנק ישראל, הבנקים רשאים להלוות ליזמים עד 75% מהמימון הדרוש.
בנוסף, מרכיב הקרקע, שבאזורי הביקוש עמד בעבר הלא-רחוק על כ-30% בממוצע מהעלות הסופית של הדירות, טיפס כבר לכ-40% בממוצע. העלייה הזו ברובה טרם גולמה במחירי הדיור מכיוון שהפרויקטים החדשים עם מחירי הקרקע הגבוהים טרם יצאו לשיווק, אך היום שבו זה יקרה אינו רחוק.
הספסור במחירי הקרקעות למרבה במחיר הוא עוד משוכה המקשה על יזמים חדשים להיכנס לשוק ולממן את הקרקעות בכלל, ובאזורי הביקוש בפרט. שיטת זו, המאפיינת את מכרזי הקרקעות של המדינה, מקשה הן על היזמים והן על הרוכשים. גב פיננסי של גוף מימון חוץ-בנקאי אשר מכיר היטב את מאפייני תחום הנדל"ן והיזמות בארץ, בהחלט יכול לסייע לעבור את המשוכה.
שנה חדשה אתגרים ישנים
האתגרים והבעיות המוצגים פה הם חלק ממערכת שלמה של אתגרים בנושא המימון שיזמי נדל"ן נדרשים להתמודד איתם בכל פרויקט. לכן חשוב לזכור, כי בעולם של אי-יציבות פוליטית, שמחנק האשראי בו הולך ומקצין, ופרויקטים והיתרים תלויים על בלימה, ישנם תחליפים טובים לבנקים, העובדים בצורה מקצועית ומהירה הרבה יותר.
מיקי ברגר, סמנכ"ל מימון וליווי ברובי קפיטל מסכם:
"כשמדברים על חלופות מימון שונות, חשוב לשים נקודה חשובה ליזמים – שימו לב במי אתם בוחרים ללוות את הפרויקט שלכם, וזכרו כי עסקים עושים עם אנשים: מומלץ מאוד ליזמים לבחור בחברת מימון ששדרת הניהול שלה מורכבת מאנשים שהם קודם כל אנשים שהייתם רוצים שלא רק יממנו אתכם, אלא יהיו שותפים שלכם לדרך".
חברת "רובי קפיטל" מנוהלת על ידי השותפים גרשון שפירא, יעקב ניצן ועומר אלפרן והעמידה בשנים האחרונות הלוואות בהיקפי פעילות של מיליארד שקלים. החברה מאפשרת קבלת מימון, תוך מתן פתרונות משפטיים ומסחריים, וכן שיתופי פעולה עם גופים מוסדיים.
