התחדשות עירונית בבניין עם דירות גג – כל מה שצריך לדעת
התחדשות עירונית בבניין עם דירות גג – כל מה שצריך לדעת
אז בבניין המשותף שלכם שעומד לפני התחדשות עירונית יש דירות גג שמוצמד להן שטח בגג – האם השטח בבעלות פרטית או משותף לכל הדיירים? אילו תמורות מגיעות לדיירים בקומת הגג? עו"ד קרין לב, בעלים משרד עו"ד קרין לב באה לעשות לכם סדר בנושא.
עו"ד קרין לב, בעלים משרד עו"ד קרין לב
כשמתכננים התחדשות עירונית בבניין בו קיימות דירות צמודות לשטח הגג, עולה כמעט תמיד אותה שאלה: האם הגג הוא רכוש משותף או בבעלות פרטית? בחיפוש אחר תשובה, קורה לא פעם שבעלי הדירות נכנסים לדיונים סבוכים ואפילו סכסוכים מיותרים.
עו"ד קרין לב, בעלים משרד עו"ד קרין לב, המתמחה בתחום נדל"ן והתחדשות עירונית, אומרת שמדובר בזכות קניינית וברוב המקרים קל לברר את הנושא. כל שנדרש זה להוציא נסח טאבו ותשריט בית משותף, שמראים בדיוק את שטח דירת הגג והאם הגג מוצמד לדירה או שלא.
בעניין זכויות בניה אומרת לב שחשוב לעיין בתקנון הבית המשותף, כדי לברר האם הדיירים ויתרו על זכויות הבניה שלהם לטובת בעלי דירת הגג, או שזכויות הבנייה נותרו שייכות לכל דיירי הבניין.
קיימים מקרים יותר מורכבים, בהם קובע התקנון שלבעלי דירת גג מותר לבנות על הגג ללא הסכמת שאר הדיירים, בדרך כלל לצורך הרחבת הדירה, בניית חדר נוסף על הגג וכו'. נשאלת השאלה האם בעל דירת הגג יוכל גם לבנות מכח זכויות בניה שניתנו בתמ"א, בתכנית הרובעים וכיוצ"ב?
בהתאם לפסיקה, בעלים של דירת הגג יוכל ליהנות מכל זכויות הבניה בבניין (לרבות מזכויות מכח תמ"א 38, תכנית הרובעים) רק במקרה בו בעלי הדירות ויתרו באופן מפורש על זכויות הבניה ברכוש המשותף לטובת בעל דירת הגג.
במקרים בהם בוצעה הרחבה על פי היתר בניה כדין – שייך השטח לבעל הדירה ולכן יקבל את זה כבסיס במבחן התמורות. לעומת זאת בדירת גג בה הורחב שטח ללא היתר, ברוב המקרים שטח זה אינו מוכר לצורך תחשיב שטח הדירה החדשה שתינתן במסגרת הפרויקט. בכל מקרה, יש לברר האם השטח עליו בוצעה הרחבת הבניה שייך לבעל הדירה או שהוא רכוש משותף השייך לכלל בעלי הדירות.
נושא נפוץ שעולה הוא שבעלי דירות בקומות גג מבקשים שישאירו אותם בקומה העליונה, אולם בדרך כלל בקשות אלו אינן מתקבלות. זאת בגלל שדירות הגג שייבנו בפרויקט הן הכי רווחיות ליזם, אך בכל זאת יינתן פיצוי לבעלי דירות הגג הקודמות בדמות של כמות מטרים ודירה גדולה יותר.
אם אתם נמצאים לפני פרויקט התחדשות עירונית בו הגג מוצמד לחלק מהדירות או לדירה אחת ומעוניינים לגלות עוד השגות ותובנות שחשוב לדעת - צפו בכתבה
