אורי פריש יזם-מייסד סיטיאר גרופ: לתשומת לב ממשלת ישראל: דווקא בתקופה בה שוק הנדל"ן מתייבש חייבים ללמוד מהמודל האמריקאי של הפרטת תשתיות
אורי פריש יזם-מייסד סיטיאר גרופ: לתשומת לב ממשלת ישראל: דווקא בתקופה בה שוק הנדל"ן מתייבש חייבים ללמוד מהמודל האמריקאי של הפרטת תשתיות
אורי פריש יזם-מייסד ומבעליה של CITYR GROUP קבוצה יזמית העוסקת בהשקעות בנדל"ן ובפיתוח תשתיות בארה"ב, שופך אור על ה- MUD - מנגנון שמסייע ליזמים בארה"ב לקדם פרויקטים במהירות וביעילות, ומציע לאמץ את מודל "הפרטת התשתיות" גם בישראל
איך הממשל בארה"ב "בונה את אמריקה מחדש"
"קידום ופיתוח תשתיות הוכיח את עצמו כגורם משמעותי המוביל לצמיחה חיובית, ויוצר מקומות עבודה ושגשוג כלכלי לאורך שנים", אומר אורי פריש, יזם-מייסד ומבעלי CityR Group. בהקשר זה, הוא מוסיף, "כי מדיניות הממשל האמריקני דוחפת ״לבנות מחדש את אמריקה״, באמצעות שני צירים מרכזיים: פיתוח תשתיות ארציות לטובת פיתוח אזורי מאסיבי שכולל סלילת כבישים וגשרים, השקעה באנרגיה ובתקשורת ועידוד מאסיבי של יזמים פרטיים באמצעות MUD (District Utility Municipal).
מטרת ה MUD היא לשמש כמעין רשות מקומית באזורים הממוקמים מחוץ לשטח המוניציפלי של מטרופולין מסוים על מנת לאפשר מימון והקמת תשתיות לפרויקט בנייה רחב היקף. כך, במקום שבו יזם פרטי מבקש להקים פרויקט באזור שאינו מחובר לתשתיות, באפשרותו לחבור ל MUD הקיים באזור הפרויקט.
פריש מציין כי היזם יידרש להשקיע ממקורותיו לצורך הקמת התשתיות ומימון הוצאות ה-MUD ולאחר התקדמות מסוימת בפרויקט, ה – MUD ישפה את היזם בגין עלויות הקמת תשתיות הפרויקט באופן שיאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט עבור היזם. במדינת טקסס בלבד, מספר פריש, קיימים מעל ל- 1000 גופי MUD אשר בתחום שיפוטם מתגוררים מיליוני תושבים. יצוין כי מרביתם ממוקמים באזור מטרופולין העיר יוסטון וכי חלק ניכר מההתפתחות האורבנית במחוז בשנים האחרונות נעשתה באמצעות גופי MUD, כך שבמטרופולין יוסטון בלבד מתגוררים כ 2- מיליון תושבים במתחמי MUD.
הדבר נובע מהנחת המוצא של הממשל האמריקאי כי תשתיות מפותחות ישפרו משמעותית את סביבת המחייה. כך למשל, יזמים הפועלים ביוסטון, מחדד פריש, "יודעים שיחזירו להם את עלויות הפיתוח עוד לפני שהם מסתכנים כלכלית. מדובר בפקטור מאוד אטרקטיבי בעולם ההשקעות: בשיטה זו, כשקיים למעשה מנגנון החזרים שעובד עם היזמים, יש אינטרס משמעותי לפתח את הסביבה כולה, להכניס לשכונות החדשות מתקנים קהילתיים, מתקני פנאי ומוסדות חינוך".
"לרשויות בארץ יש הרבה מה ללמוד"
את ההבדל המשמעותי בין מצב פיתוח התשתיות בארץ לזה שבארה״ב מדגים אורי פריש באמצעות השוואה בין שני פרויקטים דומים- פינויו של מתחם נמל התעופה שדה-דב בת"א שארך כמה עשורים, מול הפינוי של מתחם שדה תעופה בסדר גודל דומה ביוסטון טקסס, שהתקיים בזמן שיא של כשנה וחצי בלבד. בארץ, המדינה מתקשה להוציא מיזמי תשתיות חיוניים אל הפועל, הרשויות המקומיות עוצרות פרויקטים, החברות הממשלתיות לא מסונכרנות והבירוקרטיה הנדרשת לקבלת ההיתרים סבוכה, מסורבלת, מעקבת את התוכניות ופוגעת בכדאיות הפיתוח עבור היזמים.
כתמונת מראה לסחבת אופיינית זו שמודגמת היטב בפינוי שדה דב במטרה להקים תחתיו שכונת מגורים ושטחי מסחר, במקרה של פרויקט התשתיות "מייפל הייטס" אותו קידמה קבוצת סיטיאר, תכנית הבנייה אושרה חודשים בודדים לאחר הרכישה, וכעבור חצי שנה כבר פונה שדה התעופה שפעל במקום והחלו עבודות הפיתוח בקרקע".
"שחקנים ישראלים משמעותיים כבר זיהו את הפוטנציאל"
את שתי המגמות שעובדות במקביל במדינת טקסס ומשמשות כ"מכפיל כוח" למשקיעים: ההגירה החיובית וההשקעה הממשלתית בפיתוח תשתיות, השכילו לזהות בעיתוי הנכון גם כמה שחקנים ישראלים משמעותיים. כך, למשל, חברת שיכון ובינוי פתחה לתנועה את כביש האגרה החדש ביוסטון, המהווה את כביש הגישה העיקרי למטרופולין מכיוון דרום ואחד הכבישים העמוסים בעיר. בהקשר זה, מספר פריש, "סיטיאר זיהתה הזדמנות להשקעה ופתחה זרוע ייעודית לפיתוח תשתיות להקמת שכונות מגורים מתקדמות וברות-השגה, בין השאר סביב כביש האגרה המרכזי. הקבוצה כבר סיימה להקים באזור מספר שכונות עם מאות בתים עבור מעמד הביניים, אשר מספקות לתושבים מעטפת של מתקנים קהילתיים ומציעות לדייריו סביבת מגורים אטרקטיבית, נגישה, עם אורח חיים בריא ופעיל.
"בעיקר באזורים מתפתחים כמו טקסס, מסכם פריש, סגמנט פיתוח התשתיות מאפשר למשקיעים סביבה עסקית נוחה, כשהמדינה רואה במשקיעים וביזמים שותפים ממשיים שלה לאינטרס ההצלחה, מעניקה להם רוח גבית ופועלת ביחד עם הרשויות המקומיות לייעול תהליכים בירוקרטיים והסרת מכשולים בדרך להרמת פרויקטים חדשים בקנה מידה רחב. תחום ההשקעה בפיתוח תשתיות שנהנה מביקושים קשיחים גם בזמנים כלכליים סוערים, עדיין לא מוכר לרוב השחקנים הקיימים בשוק המקומי, ויש מקום למשקיעים מארץ הקודש ליהנות מפירות הפריחה שלו בארה״ב", מסכם פריש.
