איחוד וחלוקה בהתחדשות עירונית: על הפסיקה שמטלטלת את התחום
איחוד וחלוקה בהתחדשות עירונית: על הפסיקה שמטלטלת את התחום
בית המשפט המחוזי קבע לאחרונה כי הענקת זכויות יתר לבעלי נכסים על חשבון שכניהם בכדי להתניע פרויקטים - פסולה. האם צריך לשמור על עיקרון השוויון בכל מחיר? עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר מנתחים
בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן
בית המשפט המחוזי מרכז קבע לאחרונה כי אין לתת זכויות עודפות בתוכנית איחוד וחלוקה לחלק מבעלי נכסים על חשבון בעלים אחרים, רק בכדי שהפרויקט יהיה רווחי וייצא אל הדרך. בהחלטתו ציין השופט אורן שוורץ, כי סטייה מתקן 15 (הקובע את הפירוט המזערי שנדרש בטבלאות הקצאה ואיזון) באופן בררני ללא נימוק כלשהו על מנת להעלות ללא הצדקה את שווים היחסי של נכסים מסוימים לעומת נכסים אחרים, ולעודד את בעליהם לקדם את התוכנית ולממשה - פסולה.
תוכניות איחוד וחלוקה מטרתן הסדרת הזכויות הקנייניות ביחידות תכנוניות שנוצרו מכוחה של תוכנית, מתוך שאיפה לאפשר את פיתוח השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע ולטובת הציבור. אחד מייעודיו העיקריים של הסדר איחוד וחלוקה הוא חלוקה צודקת ושיווניות של הנזק וההשבחה בין כל בעלי המקרקעין בתחומה של התוכנית.
קראו עוד בזירת הנדל"ן:
בתוכניות אלו של איחוד וחלוקה, הסדרת הכללים להקצאת הזכויות נעשית לפי תקנות וכן לפי תקן 15 שפורסם על ידי מועצת שמאי המקרקעין. תקן זה מאגד הנחיות מקצועיות באשר להקצאת זכויות ולעריכת שומות של שווי הזכויות. יש להדגיש כי אף שהתקן אינו בגדר חקיקה, כבר נקבע כי יש בו כדי להוות הנחיה מקצועית כבדת משקל.
החלטת בית המשפט מתמקדת ב-55 בעלי זכויות במתחם בית הפועלים ברחובות ובתוכנית פינוי-בינוי המשתרעת על פני שלושה מגרשים, במסגרתה עתידות להיבנות 246 יחידות דיור. בתוכנית זו העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות זכויות יתר לחלק מבעלי הנכסים במתחם על חשבון בעלי זכויות אחרים. הרציונל מאחורי צעד זה, הסבירה הוועדה המקומית, הוא שככל והיא תפעל בהתאם לתקן 15, הרי שהדבר יגרום לכך שחלק מבעלי הזכויות "יכנסו" לתוכנית כשהם בעלי זכויות בדירת מגורים, אך "ייצאו" ממנה כשבידיהם שווי נמוך משווי דירת המגורים שהייתה ברשותם.
חשוב להסביר: תקן 15 קובע כי כאשר מגיע שמאי המקרקעין להקצות זכויות, עליו להעריך את שווי הקרקע כפנויה, גם אם יש עליה מחוברים - כאשר הפיצוי בגין המחוברים יינתן בדרך של הקצאת זכויות נוספות ששווין זהה לתרומתו של המבנה לשווי הקרקע כשהיא נישומה כבנויה. בגין תרומה זו, יוקצו זכויות נוספות במגרשים החדשים בשווי של תרומת המחוברים.
על רקע החלטת הוועדה המקומית לסטות מהוראות אלו, פנו בעלי הנכסים אשר ניטלו מהם זכויות לטובת שכניהם, אל ועדת הערר, וזו ביטלה את החלטת הוועדה המקומית – כאשר הסוגייה התגלגלה אל בית משפט המחוזי, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.
לאחר שדן בנושא, סירב בית המשפט לקבל את עמדת הוועדה המקומית וקבע: "סטייה בררנית מתקן 15... לגבי חלק מבעלי הזכויות במקרקעין, לא רק שאיננה משקפת את כלל השוויון היחסי בין בעלי הזכויות במקרקעין אלא שהיא עושה בדיוק ההיפך. כך, סטייה בררנית מתקן 15 היא הכרה במלוא תרומת המחוברים לנכסים מסוימים בלבד. הכרה זו תביא להעלאה משמעותית של השווי היחסי של אותם נכסים על חשבון אותם נכסים שלגביהם לא הוכרה תרומת המחוברים. באופן זה מתערער לחלוטין עקרון השוויון היחסי הקבוע בחוק התכנון והבנייה והעומד בבסיס תכנית איחוד וחלוקה".
בית המשפט הדגיש, כי הפתרון להיעדר כלכליות של תוכניות לצד מסוים, כטענת הוועדה המקומית, לא יכול לבוא באמצעות פגיעה בזכויות של צד אחר - היות ופתרון זה מחטיא את המטרה השוויונית העומדת בבסיס תוכניות ואיחוד וחלוקה. כמו כן, צוין בהחלטה, כי עולה חשש שסטייה זו נעשתה מטעמי פיצוי לאותם בעלי נכסים שהגישו תביעת פיצויים. לאור האמור, עתירת הוועדה המקומית נדחתה.
חשיבת יצירתית
פסיקה זו מעלה סוגייה מורכבת המעסיקה את הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית. המציאות בשטח מלמדת כי במקרים רבים פרויקטים לא בהכרח כלכליים ולא בהכרח רווחיים לכלל בעלי הזכויות בשטח. במצב עניינים שכזה ולאור המחלוקות הנוצרות בין בעלי זכויות, בין היתר גם בגין התחשבות במבנים קיימים, פרויקטים עלולים להיגרר על פני שנים ארוכות ואף להיגנז. המשמעות בפועל היא שדווקא בתקופה בה הביקוש למגורים נמצא בשיא ומחירי הדיור מאמירים – מימושם של לא מעט מיזמי התחדשות עירונית עומד בסימן שאלה.
המקרה הנדון ברחובות מעלה שורה של תהיות, ובראשן: האם צריך להיות שוויון בכל מחיר בין בעלי הזכויות? עם כל הרצון הטוב, בתחום ההתחדשות העירונית לא תמיד ניתן להגיע לפתרון צודק שיהיה מקובל על כלל הצדדים, ומומלץ לבחון גישות שונות להתחשבות במחוברים ודרכן לגבש דרכים ליצירת זכויות חדשות.
בעיה נוספת העולה מהמקרה ברחובות נוגעת לקרקע הכוללת מבנים עם זכויות גדולות או בנייה בלתי חוקית. כאשר הולכים לפי התקן והפסיקה, ייתכן ולא ניתן יהיה להציע לבעלי הזכויות תמורה מספקת. אם מביאים בחשבון גם תוספת הוצאות גבוהות ליישום התוכניות, ברור כי פרויקטים לא יוכלו להתקדם.
ייתכן כי קביעת מתחמים נפרדים בתחום התוכנית הייתה יכולה לסייע בפתרון מורכבות שכזו ולשחרר את החסמים המונעים את מימושה. כך או כך, תחום דינמי ומתפתח כמו התחדשות עירונית מחייב חשיבה מחוץ לקופסה ואימוץ פתרונות יצירתיים – אחרת, במקום בנייה מאסיבית שתוביל להגדלת היצע הדיור, נמשיך לראות פרויקטים תקועים בצנרת.
